Особенности государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на примере г. Улан-Удэ

Расчет кадастровой стоимости  земельных участков в составе  видов разрешенного использования  земель, указанных в подпункте 1.2.16. настоящих Методических указаний.

Кадастровая стоимость земельных  участков в составе земель населенных пунктов в составе видов разрешенного использования земель, не рассчитывается и устанавливается равной одному рублю за земельный участок.

Особенности расчета кадастровой  стоимости земельных участков в  составе земель сельских населенных пунктов.

Расчет кадастровой стоимости  земельных участков в составе  земель сельских населенных пунктов  допускается осуществлять на основании  следующих положений.

Расчет кадастровой стоимости  земельных участков в составе  земель сельских населенных пунктов  вида разрешенного использования земель, указанного в подпункте 1.2.2. настоящих  Методических указаний, осуществляется в соответствии с порядком.

Расчет кадастровой стоимости  земельных участков в составе  сельских населенных пунктов видов  разрешенного использования земель.

Расчет кадастровой стоимости  земельных участков в составе  сельских населенных пунктов видов  разрешенного использования земель

- определение соотношений между  средним (медианным) значением  удельных показателей кадастровой  стоимости земельных участков  в составе видов разрешенного  использования, в составе земель  населенных пунктов с численностью  от 20 до 50 тысяч жителей для муниципального  района (городского округа) (в случае  отсутствия - для субъекта Российской  Федерации) и средним (медианным)  значением удельных показателей  кадастровой стоимости земельных  участков, в составе населенных  пунктов с численностью от 20 до 50 тысяч жителей в муниципальном  районе (городском округе) (в случае  отсутствия - в субъекте Российской  Федерации);

- определение удельных показателей  кадастровой стоимости земельных  участков видов разрешенного  использования, в составе сельских  населенных пунктов путем умножения  средних (медианных) значений  удельных показателей кадастровой  стоимости земельных участков, в  составе сельских населенных  пунктов на значения соответствующих  соотношений;

- расчет кадастровой стоимости  земельных участков в составе  сельских населенных пунктов  видов разрешенного использования,  путем умножения удельных показателей  кадастровой стоимости земельных  участков в составе данных  видов разрешенного использования  на площадь земельных участков.

Расчет кадастровой стоимости  земельных участков в составе  сельских населенных пунктов видов  разрешенного использования земель.

Особенности расчета кадастровой  стоимости земельных участков в  составе земель населенных пунктов  с более чем одним видом  разрешенного использования.

Расчет кадастровой стоимости  земельных участков в составе  земель населенных пунктов с более  чем одним видом разрешенного использования осуществляется для  каждого из видов разрешенного использования.

По результатам расчетов устанавливается  кадастровая стоимость земельных  участков того вида разрешенного использования  земельного участка, для которого указанное  значение наибольшее.

Исключение составляют земельные  участки в составе земель населенных пунктов, одним из видов разрешенного использования которых является жилая застройка. Для указанных  земельных участков кадастровая  стоимость определяется в соответствии с пунктом 2.2. настоящих Методических указаний.

2.1 Оформление и определение кадастровой стоимости до введения земельного кодекса

До введения в действие нового Земельного кодекса РФ граждане могли иметь землю на праве  пожизненного наследуемого владения. Такая земля находиться в государственной  или муниципальной собственности. Если право пожизненного наследуемого владения было приобретено ими до вступления в силу Земельного кодекса, оно сохраняется. После введения в действие Кодекса данный вид  землепользования не предоставляется. Распоряжение земельным участком, находящимся  на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, кроме перехода прав на участок по наследству. Соответственно, государственная регистрация перехода указанного права проводиться на основании свидетельства о праве на наследство. Граждане могут приобрести такие земельные участки в собственность (ст. 265-267 ГК РФ, ст. 21 Земельного кодекса).

Если земельный участок  предоставлен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

В случае, если в акте, свидетельстве  или другом документе, устанавливающих  или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный  ему до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

2.2 Оформление и определение  кадастровой стоимости после  введения земельного кодекса

 закон от 25 октября  2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие  Земельного кодекса Российской  Федерации".

Ранее земельные участки  предоставлялись налогоплательщикам, а права на них не регистрировались. Регистрация прав на земельные участки  началась с 1998 г. 
 Вместе с тем Федеральным законом от 29.11.2004 N 141-ФЗ предусмотрена уплата земельного налога юридическими и физическими лицами и индивидуальными предпринимателями и в том случае, если права на земельные участки у этих лиц не зарегистрированы. Организации, физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели, признаются налогоплательщиками на основании решений органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков. Поэтому за предоставленный на основании акта, изданного органами государственной власти, в постоянное (бессрочное) пользование земельный участок должен уплачиваться земельный налог в общеустановленном порядке. 
 Факт отсутствия государственной регистрации соответствующих прав на земельный участок не является основанием для освобождения налогоплательщика от уплаты земельного налога. Данное положение распространяется на земельные участки, предоставленные до 1998 г. 
 В отношении земельных участков, предоставленных после введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", т.е. после 1998 г., земельный налог уплачивается на основании документов на земельные участки о праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения. 
 Налогоплательщиками земельного налога признаются управляющие компании в отношении земельных участков, входящих в имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд (п. 1 ст. 388 НК РФ). Данная норма, в соответствии с Федеральным законом от 27.11.2010 N 308-ФЗ "О внесении изменений в главы 30 и 31 части второй Налогового кодекса Российской Федерации", введена в действие с 1 января 2011 г. 
 Не признаются налогоплательщиками организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды. В безвозмездное срочное пользование могут предоставляться земельные участки на срок не более чем один год и определенному кругу лиц, поименованному в Земельном кодексе Российской Федерации. 
 Налоговая база для исчисления налога определяется как кадастровая стоимость земельного участка. В отношении земельного участка, находящегося на территориях нескольких муниципальных образований, налоговая база определяется по каждому муниципальному образованию. При этом налоговая база в отношении доли земельного участка, расположенного в границах соответствующего муниципального образования, определяется как доля кадастровой стоимости всего земельного участка, пропорциональная указанной доле участка. 
 По земельным участкам, находящимся в общей долевой собственности, налоговая база определяется пропорционально доле каждого налогоплательщика в общей долевой собственности, а по участкам, находящимся в общей совместной собственности, налоговая база определяется для каждого из налогоплательщиков в равных долях. 
 Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 N 316 утверждены Правила проведения кадастровой оценки земель, которыми определен порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации для целей налогообложения. 
 Организация проведения государственной кадастровой оценки земель осуществляется Росреестром и его территориальными органами. Для проведения этих работ привлекаются оценщики или юридические лица, имеющие право на заключение договора об оценке. 
 Кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению, виду функционального использования, проводится не реже одного раза в пять лет. 
 По землям городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений кадастровая оценка осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен. Если речь идет о государственной кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда, то кадастровая оценка осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода. По иным категориям земель вне черты поселений кадастровая оценка осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства, сохранения и поддержания ценности их природного потенциала. 
 В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории. В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов. По результатам оценочного зонирования составляется карта оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах зон. 
 Результаты кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению органов Росреестра утверждают результаты кадастровой оценки земель. 
 Методические указания по кадастровой оценке земель и нормативные документы, необходимые для проведения кадастровой оценки, разрабатываются и утверждаются Минэкономразвития России по согласованию с органами исполнительной власти. 
 Если возникают споры при проведении государственной кадастровой оценки земель, то они рассматриваются в судебном порядке. 
 Все организации, а также индивидуальные предприниматели в отношении земель, используемых в предпринимательской деятельности, определяют налоговую базу самостоятельно в отношении каждого участка как его кадастровую стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом. 
 Постановлением Правительства РФ от 07.02.2008 N 52 "О порядке доведения кадастровой стоимости земельных участков до сведения налогоплательщиков" установлено, что территориальные органы Росреестра бесплатно предоставляют налогоплательщикам земельного налога сведения о кадастровой стоимости земельных участков в виде кадастрового номера объекта недвижимости и его кадастровой стоимости для целей налогообложения по письменному заявлению налогоплательщика. 
 Сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, предоставляются органом кадастрового учета по запросам любых лиц. Сведения предоставляются посредством почтового отправления, использования сетей связи общего пользования или иных технических средств связи, посредством обеспечения доступа к информационному ресурсу, содержащему сведения государственного кадастра недвижимости. 
 Сведения могут предоставляться в виде копии документа, на основании которого сведения об объекте недвижимости внесены в государственный кадастр недвижимости, а также кадастровой выписки об объекте недвижимости или кадастрового паспорта объекта недвижимости, а могут - в виде кадастрового плана территории.

Глава3.Кадастровая  оценка земель в составе земель населенных пунктов г. Улан-Удэ

Земли сельскохозяйственного  назначения (дата оценки 01.01.2012г.)           Государственная кадастровая оценка земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения на территории Республики Бурятия проведена в 2012 году в соответствии с «Методическими указания по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения», утвержденными приказом Минэкономразвития Российской Федерации от  20.09.2010 г. № 445. Предыдущие работы по кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения на территории Республики Бурятия были проведены в 2006 году.

Государственный контракт от 21.05.2012 г. № 0102200001612000474-0088222-02 на выполнение работ по государственной кадастровой  оценке земель сельскохозяйственного  назначения Республики Бурятия заключен между Министерством имущественных  и земельных отношений Республики Бурятия и ООО «ЭКФАРД» г. Новосибирск.

В результате выполнения работ  по актуализации Государственной кадастровой  оценки земель сельскохозяйственного  назначения Республики Бурятия оценено 36653 земельных участка. При выполнении ГКО земель сельскохозяйственного назначения республики обобщены и использованы материалы почвенного обследования, информация о посевной площади и валовых сборах сельскохозяйственных культур за последние годы, данные о материальных затратах сельскохозяйственных предприятий.

Результаты государственной  кадастровой оценки земель сельскохозяйственного  назначения утверждены постановлением Правительства Республики Бурятия  от 06.12.2012  № 738.

Приказ Минэкономразвития  России от 29.09.2010г. №445 "Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения"

Земли населенных пунктов (дата оценки 01.01.2010г.)

Первый тур работ по государственной кадастровой оценке основной бюджетообразующей категории земель – земель населенных пунктов – был проведен на всей территории Российской Федерации в 2001-2002 годах в соответствии с Методикой государственной кадастровой оценки земель поселений (утверждены приказом Росземкадастра от 26.08.2002 № П/307). Результатом работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов явились удельные показатели кадастровой стоимости земель в разрезе кадастровых кварталов населенных пунктов по 14 видам функционального использования.

Второй тур работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов в соответствии с мероприятиями Подпрограммы и  периодичностью проведения оценочных  работ, установленной Правилами, начался  на территории Российской Федерации  в 2007 году.

Работы по государственной  кадастровой оценке земель населенных пунктов Республики Бурятия в 2007 году проводились в соответствии с новыми Методическими указаниями по государственной кадастровой  оценке земель населенных пунктов, утвержденными  приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007 № 39. Новая технология работ  предусматривает проведение государственной  кадастровой  оценки земель населенных пунктов в разрезе каждого земельного участка, что позволяет более точно определять их кадастровую стоимость.

В 2010 году ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» (Госконтракт от 30.08.2010 г.  № 14) были проведены работы по актуализации кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов Республики Бурятия.

В ходе работ по государственной  кадастровой оценке земель населенных пунктов  Республики Бурятия было оценено 277728 земельных участка с общей площадью 116384.38 га.

Наибольшие удельные показатели кадастровой стоимости  земельных участков получены в г. Улан-Удэ. Это обусловлено объективными причинами развитости рынка недвижимости в столице субъекта РФ и ближайших  к г. Улан-Удэ населенных пунктах. Минимальные удельные показатели кадастровой  стоимости земельных участков, как  правило, в удаленных от г. Улан-Удэ  рабочих поселках.

Результаты государственной  кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Бурятия утверждены постановлением Правительства Республики Бурятия от 28.11.2011 № 618 (ред. 05.05.2012).  
  
Приказ Минэкономразвития РФ от 15 февраля 2007 г. N 39 "Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов"

Земли садоводческих, огороднических и дачных объединений (дата оценки 01.01.2008г.) 
 Государственная кадастровая оценка земель садоводческих, огороднических и дачных объединений была проведена на территории Республики Бурятия в 2008 году согласно Методике государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений, утвержденной приказом Росземкадастра от 26.08.2002г. № П/307.

Работы по государственной  кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений  осуществлялись на основании статистического  анализа рыночных цен и характеристик  земельных участков. Для определения  кадастровой стоимости земельных  участков садоводческих, огороднических и дачных объединений по каждому  объединению собиралась информация по оценочным показателям, влияющим на цену одного квадратного метра  площади земельных участков при  совершении сделок по их купле-продаж.   Наличие и степень влияния этих факторов на рыночную цену одного квадратного метра земельных участков объединений определялись корреляционно-регрессионным анализом.