Определить рыночную стоимость объекта оценки однокомнатной квартиры

Для измерения остальных корректировок применяем метод относительного сравнительного анализа. Данный подход относится к качественным методикам на основе изучения данных рынка анализируется сравнимая продажа. При этом определяют, являет ли влияние на стоимость недвижимости сравниваемых элементов превышающим, равным или недостающим по отношению к объекту оценки. Данная методика позволяет получить достаточно точные результаты, даже при отсутствии близких по своим характеристикам аналогов оцениваемого объекта. Суть метода заключается в разделении всех объектов сравнения на группы. К 1-ой группе относится объекты, превосходные по своим характеристикам объект оценки. А ко 2-ой группе объекты, имеющие более низкие качественные характеристики, чем объект оценки. Таким образом, выделяется цеповой диапазон вероятной стоимости объекта оценки.

  Оценка объекта с помощью данного метода проводится в несколько этапов.

Этап 1:

Кодировка ценообразующих характеристик – ими назначаются абсолютные значения по степени предпочтения. Качественные характеристики кодируются по принципу «Чем лучше характеристика, тем выше ход».

Этап 2:

Относительная  кодировка ценообразующих факторов производства привлечение ходов к относительным величинам.

Для этого код объекта по каждому факторов делят на максимальные значения, на общую сумму ходов ценообразуещего фактора.

По итогам второго этапа максимальное значение хода для любого фактора  = 1

Этап 3:

Расчет коэффициента  качества. По результатам метода кодирования  и приведения рассчитывается суммарный коэффициент качества как сумма ходов для каждого объекта. В данной модели его можно рассматривать как самостоятельный показатель, отражающий суммарное качество объекта оценки и аналогов. После этого мы разбиваем, рассматриваем объекты на 2-е группы: к 1-ой группе относим объекты, превосходящие по своим характеристикам объект оценки, а ко 2-ой группе относим объекты, имеющие более низкие характеристики, чем объект оценки, и становится очевиден ценовой диапазон вероятной стоимости объекта оценки.

Получаемые при этом разброс значений определяется тем, что на стоимость недвижимости оказывают определенное влияние факторы, на которые реакция рынка не всегда может быть выявлена и оценена. Эти факторы могут быть связаны либо с особенностями самой недвижимости, либо является следствием рыночной ситуации  на момент продаж. Если все объекты сравнения превосходят по своим характеристикам объект оценки, то определить возможный диапазон стоимости невозможно. Аналогичные положения и в случае , если объект оценки превосходит все объекты сравнения.

 

Этап 4:

Для более точного расчета оценщик посчитал возможным воспользоваться следующим вычислениями. Если разделить цену одного м2 каждого аналога на суммарный коэффициент качества (сумму кодов) и результаты усреднить, то полученный коэффициент можно рассматривать как характеристику выбранного сектора недвижимости. Правомочность такого предположения объясняется тем, что качество аналогов должно быть пропорционально цене (чем выше коэффициент качества, тем больше стоимость объекта). Для того, чтобы получить стоимость 1 м2 объекта оценки, необходимо умножить усредненный коэффициент на сумму кодов объекта оценки.

На 1-ом этапе качественные оценки происходит кодирование основных характеристик объектов. Система кодировки, которую использовал оценщик, приведена к таблице №3.

Результаты кодирования предоставлены в таблицах 4 и 5.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Таблица 3. Кодирование основных характеристик

фактор	значение	код
этаж	Первый, последний, средний	1 2
Балкон-лоджия	Балкон-лоджия отсутствуют Балкон-лоджия не остеклены Балкон-лоджия остеклены	1   2
Состояние внутренней отделки	Черновая отделка - удовлетворительное Состояние Хорошее отличная	1   2 3 4
Дополнительные улучшения	Отсутствует Сигнализация/встроенная мебель Сигнализация, встроенная мебель, джакузи Душевая кабинка, встроенная мебель, сигнализация, джакузи.	1 2   3   4
местоположение	Окраина города спальный район На главных улицах Центр города	1   2 3
Общая площадь, м2	Более 100 71-99 41-70 Менее 40	1 2 3 4

 

 

 

Таблица 4. Результаты кодирования.

показатель	Общая оценка	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4	Max значение
этаж	1	2	1	2	1	2
балкон	3	3	3	3	3	3
Общая площадь	3	3	3	3	3	3
Состояние внутренней отделки	3	3	3	3	3	3
местоположение	3	3	3	3	3	3
Дополнительные улучшения	1	1	1	1	1	1

 

Таблица 5. Результаты расчета рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом.

показатель	Общая оценка	Аналог 1		Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4
Этаж	0,5	1		0,5	1	0,5
балкон	1	1		1	1	1
Состояние внутренней отделки	1	1		1	1	1
Дополнительные улучшения	1	1		1	1	1
местоположение	1	1		1	1	1
Общая площадь	1	1		1	1	1
Сумма кодов	5,5	6	5,5		6	5,5
Стоимость предложения 1 м2 аналога, руб.	30027	30428	29571		29464	30643
Цена/сумма кодов	5459	5071	5377		4911	5571
Стоимость 1м2 оценки, руб.	30029
Рыночная стоимость объекта оценки, руб.	1261134

Рыночная стоимость жилой 1-ой квартиры составила 1.261.134 руб.

Рыночная стоимость 1-ой квартиры по состоянию на дату оценки на (02.11.2013) выполненная сравнительным подходом, с учетом округления составила: один миллион двести шестьдесят одна тысяча сто тридцать четыре  рубля.

3.5 Определение  рыночной стоимости. Определение рыночной стоимости с помощью затратного подхода.

При оценке квартиры в жилом многоэтажном доме затратный подход основывается на принципе замещения, согласно которому человек поступает неоправданно, если он платит за объект недвижимости сумму большую, чем та за которую он может приобрести объект недвижимости аналогичной полезности и предназначения в новом или строящемся здании.

Основные этапы при применении затратного подхода :

Этап 1:

Расчет восстановительной стоимости (стоимости замещения)

Этап 2:

Установление величины накопленного износа

Этап 3:

Расчет восстановительной стоимости (стоимость замещения с учетом износа).

Этап 4:

Корректировка восстановительной стоимости на дополнительное производство затраты, существенно увеличивающие первоначальную стоимость (реконструкция, модернизация, евро ремонт, устройство территории).

3.6 Определение стоимости замещения

Расчет стоимости замещения об оценки выполнен методом сравнительной единицы, при данном методе единичной измерения стоимости является рыночная стоимость 1 м2 общей площади нового и строящегося жилья в Челябинской области по фактическим данным предприятий.

Для расчета стоимости замещения  оцениваемого объекта стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц сравнения (площадь, объем):

СЗ=С 1м2*S0  , где

СЗ – стоимость замещения оцениваемого объекта

С 1м2 – стоимость нового или строящегося жилья по фактическим данным предприятий 1м2 аналогичного.

S0 – общая площадь единицы от стоимости.

Для определения величины затрат  используются различные справочные и нормативные материалы.

При определении стоимости замещения объекта оценки затратным методом оценщик в качестве нормативной базы для расчета стоимости замещения использует: справочник ЧелСЦена. (Ежемесячный информационно - аналитический бюллетень регионального информационного центра по ценообразованию строительства «Челинформцентра» выпуск №10 за октябрь 2013 года, часть 2.)

 

 Таблица рыночной стоимости 1 м2 общей площади нового строящегося  жилья в Челябинской области по фактическим данным предприятий по состоянию на 19 – 21.10.2013г.

Результаты расчета стоимости замещения квартиры произведены в таблице №6.

3.7 Оценка совокупного износа

Совокупный износ зданий и сооружений расчет по формуле:

Свн=ПВС ×(1-(1-ФИ) ×(1-ФнИ)×(1-Внч), где

                              100         100            100

Свн- совокупный износ объекта оценки;

ПВС- полная восстановительная стоимость;

ФИ- физический износ;

ФнИ- функциональный износ;

ВнИ- внешний износ.

Оценка физического износа оцениваемой жилой квартиры проведена методом нормативного срока службы.

Данный метод основан на допущении, что износ здания, его элемента или системы зависит от группы капитальности и фактического срока эксплуатации здания его элемента или системы.

ФИ=Тфакт, где

                                                               Тнорм  

ФИ– накопленный физический износ здания/его элементы, %;

Тфакт – фактический возраст здания (взято из технического паспорта объекта);

Тнорм – нормативный срок службы здания (взято из строит.норм).

 Расчет рыночной стоимости  однокомнатной квартиры .

Расчет рыночной стоимости квартиры с использованием затратного подхода представлен в таблице 6.

Таблица 6. Расчет рыночной стоимости однокомнатной квартиры с использованием затратного подхода.

показатель	источник		значения
Рыночная стоимость 1 м2 общей площади нового и строящегося жилья в Челябинской области по фактическим данным по состоянию на 19-21.10.2013г. руб.	Справочник ЧелСЦена ч.2 выпуск №10 за октябрь 2013г. Регионального информационного центра  по ценообразованию в строительстве Челинформцентра.		34 350
Площадь помещения, м2	Техническое описание		42
Стоимость объекта оценки без учета износа, рубли	расчет		1 442 700
Расчет совокупного износа объекта оценки
Год постройки (ориентировочно)			2007
Фактический возраст/эффективный возраст			7
Нормативный срок жизни			150
физический износ, %	расчет		4,67
Функциональный износ, %	Экспертный метод		-
Внешний износ, %	Экспертный метод		-
Совокупный износ, рубли	расчет		67.374
Расчет рыночной стоимости
Стоимость замещения оу с учетом износа, руб.	расчет	1.375.326
Дополнительные затраты на ремонт 1 м2	По данным рынка СМР (строительно - монтажных работ)	3.000
Год проведения последнего ремонта		2011
Износ внутренней отделки	Экспертный метод		20%
Степень готовности к эксплуатации			-
Дополнительные затраты на ремонт с учетом износа, руб.	расчет		100.800
Рыночная стоимость объекта оценки	расчет		1.476.126