Определить рыночную стоимость объекта оценки однокомнатной квартиры

 

 

1 Теоретическая часть

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает

 недвижимость, которая выступает  в качестве средств производства  (земля,

 административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления

(земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).

Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и

 организаций всех форм собственности. В России происходит активное

 формирование и развитие  рынка недвижимости и все большее  число граждан, предприятий и  организаций участвует в операциях  с недвижимостью.

 Недвижимость является главным  предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых

помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости, как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие

структуры, действующие на рынке недвижимости.

Как и любой товар на рынке, объекты недвижимости имеют цену,

 стоимость.

Стоимость – общеэкономическое понятие, которому характерны черты:

• полезность - стоимость выступает как мера полезности вещи.
• мера умственных и физических усилий человека при создании вещи.
• мера относительной редкости вещи, то есть вещь не должна быть

 общедоступной (спрос должен превышать предложение).

• вещь, для того чтобы обладать стоимостью должна обладать

 способностью обмениваться на другие вещи или деньги.

• стоимость в оценке выражается в деньгах.

В законодательстве, регламентирующем оценочную деятельность

(Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-Фз  «Об оценочной деятельности в  Российской Федерации», Федеральные стандарты оценки) определены

следующие виды стоимости:

• рыночная стоимость;
• инвестиционная стоимость;
• ликвидационная стоимость;
• кадастровая стоимость.
• восстановительная стоимость

Рыночная стоимость наиболее вероятная цена, по которой товар или услуга могут быть проданы на свободном рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой

информацией, а на цену сделки не влияют какие-либо существенные

обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая

сторона не обязана принимать исполнение;

• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют каждая в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством

публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платёж за объект оценки предполагается в денежной форме.

Инвестиционная стоимость является наивысшей ценой, которую может

 заплатить инвестор за объект  недвижимости, учитывая ожидаемую  доходность, (полезность, удобства) данного инвестиционного проекта. Инвестиционная и рыночная стоимости совпадают только в случае, когда ожидания конкретного инвестора являются типичными для данного рынка.

Ликвидационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Обычно рассчитывается при

вынужденной продаже объекта. Из-за ограничения сроков продажи, которых недостаточно для ознакомления с выставленным на рынок объектом всех

 потенциальных покупателей, ликвидационная  стоимость может быть 

значительно ниже рыночной. Определяется, как правило, при ликвидации

предприятия по решению собственника либо судебного органа. Представляет собой сумму денежных средств, которая фактически может быть получена в

результате продажи активов предприятия независимо от их балансовой

стоимости.

Восстановительная стоимость - определяется издержками (затратами) в

текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта в его

"новом" состоянии (без учета  износа), с использованием таких  же 

архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, с тем же

 количеством строительно-монтажных  работ, то есть воспроизводится  тот же моральный износ объекта  и те же недостатки в архитектурных  решениях,

которые имелись у оцениваемого объекта. 

Кадастровой стоимость объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночной стоимости, установленной и утвержденной в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей

налогообложения.

Цена объекта недвижимости - это цена конкретной свершившейся сделки купли-продажи объекта недвижимости.

Ввиду того, что цена в любой реальной и предполагаемой сделке

определенным образом связана со стоимостью объекта недвижимости, часто этот термин используется как синоним стоимости в обмене.

Цена сделки может значительно отличаться от рыночной стоимости. Эта разница, именуемая «поправка на сделку», зависит от ряда причин, например наличия аналогов или стабильности рынка.

С оценкой объектов недвижимости мы сталкиваемся при операциях

купли-продажи, сдачи недвижимости в аренду, получении кредитов,

страховании, налогообложении, разрешении имущественных споров.

Оценочная деятельность – это профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направлена на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.

Объекты оценки:

• отдельные материальные объекты (вещи);
• совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
• право собственности и иные вещные права на имущество или

отдельные вещи из состава имущества;

• права требования, обязательства (долги);
• работы, услуги, информация;
• иные объекты гражданских прав, в отношении которых

законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Оценка стоимости объекта проводится с использованием трех

 методологических подходов: сравнительный  подход, затратный подход и 

доходный подход.

Затратный подход – это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления, либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа.

Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

Доходный подход предполагает определение рыночной стоимости

объекта оценки на основе определения ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

2 Сравнительный подход к оценке недвижимости  

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении

оцениваемой недвижимости с аналогами. Далее вносятся поправки, учитывающие различия между оцениваемым объектом и аналогами. Это позволяет определить цену продажи каждого аналога, как если бы он обладал теми же основными характеристиками, что и оцениваемый объект. Скорректированная цена дает оценщику возможность сделать заключение о том, что наиболее вероятная цена продажи аналогичных объектов отражает рыночную стоимость. Фактическая цена продажи объекта может отклоняться от рыночной стоимости из-за мотивации участников сделки, степени их осведомленности, условий сделки. Однако в подавляющем большинстве случаев цены индивидуальных сделок имеют тенденцию отражать направление развития рынка. Учитывая, что данный подход оценки недвижимости основывается на сравнении продаж, его называют сравнительным. В силу того, что рассматриваемый подход использует данные о сделках на рынке, его еще называют рыночным.  
    Условия применения сравнительного подхода  для оценки недвижимости:

• объект не должен быть уникальным.
• информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
• факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения. Он гласит, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.

Можно выделить следующие основные этапы оценки недвижимости с применением сравнительного подхода:

Этап 1. Изучение состояния и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, которые были проданы недавно.

Этап 2. Сбор и проверка информации по объектам-аналогам; анализируется собранная информация.

Этап 3. Сравнение данных об отобранных аналогов и объекте оценки.

Этап 3. Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.

Этап 5. Установление стоимости объекта оценки.

2.1 Методы сравнительного подхода

Для расчета и внесения поправок применяется множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:

• методы, основанные на анализе парных продаж;
• экспертные методы расчета и внесения поправок;
• статистические методы.

Метод парных продаж. Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга за исключением одного параметра (например, местоположения), наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и применить его для корректировки цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога на этот параметр.

Ограниченность применения данного метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации.

Экспертные методы расчета и внесения поправок. Основу экспертных методов расчета и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога.

Статистические методы расчета поправок. При оценке недвижимости методом сравнительного анализа продаж в процессе внесения поправок на различия между оцениваемым объектом и аналогом не всегда удается относительно точный расчет вероятной цены объекта. Если не использовать такие методы расчета поправок, как корреляционно-регрессионный анализ, следует вводить как можно меньше корректировок на различия в характеристиках сравниваемых объектов. В первую очередь это касается поправок на физические различия (в частности, поправки на масштаб).

Суть метода корреляционно-регрессионного анализа состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объекта недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик.

Данный метод трудоемок и требует для своего применения достаточно развитого рынка недвижимости, так как предполагает анализ большого количества репрезентативных выборок из базы данных.

Оценка проектов на основе соотношения дохода и цены продажи.  
В этом случае в качестве единиц сравнения выступают валовой рентный мультипликатор (ВРМ) и общий коэффициент капитализаций (ОКК).

1. Валовой рентный мультипликатор представляет собой отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу, или к действительному валовому доходу.