Определить рыночную стоимость объекта оценки однокомнатной квартиры

Для применения ВРМ необходимо:

а) оценить рыночный рентный доход от оцениваемого объекта;

б) определить отношение валового (действительного) дохода к цене продажи по сопоставимым продажам аналога;

в) умножить рентный доход от оцениваемого объекта на ВРМ.

Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле 

 

, где                                                          

Цоб – вероятная цена продажи оцениваемого объекта; 

 – рентный доход от оцениваемого объекта;

 ВРМ – валовой рентный  мультипликатор;

Ца – цена продажи сопоставимого аналога;

ПВД – потенциальный валовой доход.

ВРМ не корректируют на удобства или другие различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основу его расчета положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых уже учтены указанные различия.

Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:

• может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости;
• в полной мере не учитывает разницу в рисках и нормы возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;
• совершенно не учитывает также вероятную разницу в чистых операционных доходах.

2. Общий коэффициент капитализации. При использовании общего коэффициента капитализации процесс определения вероятной цены продажи оцениваемого объекта может быть представлен в виде следующих этапов:

1) подбора сопоставимых (в том  числе по степени риска и  доходам) продаж в данном сегменте  рынка недвижимости;

2) определения общего коэффициента  капитализации отношением чистого  операционного дохода сопоставимого  аналога к его продажной цене: 

, где 

Ккап – коэффициент капитализации; 

ЧОДа – чистый операционный доход аналога;  

Ца – продажная цена аналога.

3. Вероятная цена продажи объекта оценки определяется по формуле 

, где  

Цоб – вероятная цена объекта оценки; 

ЧОДоб – чистый операционный доход объекта оценки; 

Ккап – коэффициент капитализации, рассчитанный из рыночных данных по сопоставимым аналогам.

Анализ полученных расчетов и итоговое заключение о вероятной цене

объекта методом сравнительного подхода к оценке недвижимости

Заключительным этапом сравнительного подхода в оценке недвижимости является анализ произведенных расчетов с целью получения итоговой величины стоимости оцениваемого объекта. При этом необходимо:

1) тщательно проверить использованные  для расчета данные по сопоставимым продажам и их скорректированные величины;

2) провести согласование скорректированных  величин сопоставимых продаж путем расчета средневзвешенной величины.

Рассчитанная оценщиком средневзвешенная величина и будет являться вероятной ценой продажи оцениваемого объекта, которая может быть округлена в допустимых пределах в каждом конкретном случае.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3 Практическая часть

 

Определить рыночную стоимость объекта оценки однокомнатной квартиры.

 

3.1Основные термины и определения.

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой товар  или услуга могут быть проданы на свободном рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цену сделки  не влияют какие-либо существенные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют каждая в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной аферы, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны ни было;
• платёж за объект оценки предполагается в денежной форме.

  Дата оценки - дата, на которую применяется заключение оценщика о стоимости бизнеса или иного оцениваемого объекта.. Также называется датой действия, и/или оценка отмечается как «действительная на такую то дату». В современной практике это дата 

  Объекты оценки – адрес, полное юридическое описание, точное местонахождение, границы недвижимости.

Цель оценки – определение стоимости объекта. Вид, который определяет в задании на оценку или в договоре.

Затратный подход  -  совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.

 Доходный подход –  совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки (п.5 Стандартов оценки).

 Сравнительный подход - совокупность методов оценки  стоимости объекта оценки, основанных  на сравнении объекта оценки  с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. (см. Федеральный стандарт оценки № 1)

 Метод оценки – способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

 Цена -  это денежное  выражение стоимости, то есть  те денежные средства, которые  уплачены за объект оценки.

 Аналог объекта оценки  -  сходный  по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

 Полная стоимость воспроизводства  объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

 Износ –  в оценке  означает потерю полезности, а  значит и стоимость объекта оценки по любой причине.

Физический износ – отражает изменение физических свойств объекта недвижимости со временем. Физический износ может возникать под воздействием эксплуатационных факторов, под воздействием естественных и природных факторов.

Функциональный износ - износ имущества из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к данному имуществу.

Внешний износ - обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения.

 

2. Задание на оценку
1. Наименование объекта Объектом оценки является однокомнатная квартира, общей площадью 42 м2,  расположенная по адресу; г. Челябинск, улица Академика Сахарова, дом 10 квартира 11.

3.2.2  Определить стоимость объекта оценки сравнительным и затратным подходом к оценке.

3. Имущественные права на объект оценки

3.3 Расчет рыночной стоимости объекта оценки

Право собственности

Оцениваемый объект – жилая квартира, общей площадью 42 м2 расположенная по адресу г. Челябинск,  улица Академика Сахарова дом 10 квартира 11. Принадлежит на праве собственности:

Гаврилову Алексею Эдуардовичу, паспорт 75 02 № 812345698 выдан 10.11.2002г. УВД  Металлургического района г. Челябинска. Адрес постоянного места жительства: Россия, город Челябинск, ул. Ленина,     д. 2, кв. 142.

На основании: предоставленного договора купли - продажи жилого помещения от 10.01.12

Цель оценки 
- Определение рыночной стоимости объекта оценки.

Предполагаемое использование результатов оценки.

- Для судебного разбирательства

Вид стоимости

                - Рыночная стоимость.

Дата оценки

      - Оценка объекта оценки выполненного 02.11.2013.

               - Под датой проведения оценки  подразумевается календарная дата,

 по состоянию, на которую определяется стоимость объекта оценки.

Сроки проведения оценки 02 ноября 2013 года- 25 ноября 2013 года.

Описание объекта оценки

                  

 

 

 

Таблица  1 - Количественные и качественные характеристики объекта оценки

Показатель	Описание и характеристика показателей
Текущее использование объекта оценки	Жилая квартира
Место положения	г. Челябинск, улица Академика Сахарова,  дом 10 квартира 11
Район	Центральный  район  г. Челябинска
Престижность района	престижный
Средняя стоимость 1 м2 жилой площади в данном районе, рубли	33 000
Преобладающая застройка микрорайона	жилая
Экологическая обстановка	Загрязненность воздуха в пределах нормы
Близость к скоростным магистралям	-
Тип ∕ серия здания	10 этажный многоквартирный дом
Социальный состав жильцов дома	Преимущественно трудоспособное население
Год постройки дома (ориентировочно)	2007 год
Год капитального ремонта	-
Физический износ % (ориентировочно)	1%
Материал наружных стен	панель
Материал перекрытий	Железобетонная панель
Состояния здания (субъективно)	хорошее
Состояние подъезда (субъективно)	хорошее
Внешний вид здания	хорошее
Аварийное состояние здания	нет
Требуется снос, реконструкция, капитальный ремонт с отселением	нет
Техническое обеспечение здания	Электро – осветление, центральное отопление  ГВС, ХВС, канализация
Количество этажей в здании	10
Этаж расположения	1 этаж
Количество квартир на этаже	4
Площадь м2: общая, жилая, кухня	42∕19∕9
Высота потолков, (метры)	2.60
Количество комнат	1
санузел	раздельный
Вспомогательные подсобные помещения	Коридор, санузел, кухня
Перепланировка квартиры	нет
Вид из окна	Окна выходят во двор
балкон	застеклен
Дополнительные системы безопасности	нет
Состояние объекта (субъективное)	хорошее
отделка	Строительная отделка
План квартиры	-
Качество, обустройство двора	Озеленение, детская площадка
Охраняемая парковка	нет
Наличие рядом располагаемых объектов снижающих или понижающих привлекательность конкретного двора или района в целом	нет

  

 

 

3.4  Определение рыночной стоимости с помощью сравнительного подхода к оценке

При использовании сравнительного подхода к оценке стоимости объекта оценки , с точки зрения сравнения продаж были предприняты следующие шаги:

- изучен рынок спроса  и предложения на продажу по  объектам  сопоставимым с оцениваемым  объектом;

- собрано и проверена  информация по каждому отобранному  объекту;

- проведен анализ и  сравнение каждого объекта с оцениваемым по месту положения физическим характером и условиям продажи;

- осуществлена корректировка  цены, предложения к продажи ;

- согласованно скорректирирование  цены сопоставимых объектов недвижимости и выведен показатель стоимости оцениваемого объекта

Стоимость объектов рассчитывалось методом анализа вторичного рынка по средней стоимости 1 м2 площади аналогичных квартир. Представленная ниже информация о сопоставимых объектов получена оценщиком в результате исследования рынка.

Аналог 1.

Квартира расположена в Центральном районе г. Челябинска, по адресу: улица Академика Королева дом 45, квартира 43. Квартира находится на 6 этаже десяти этажного дома, общая площадь квартиры 42 м2. Состояние внутренней отделки – хорошее.

 Цена предложения: 1.420.000 рублей.

 Контактный телефон: 8-951-253-03-69.

Аналог 2.

Квартира расположена в Центральном районе г. Челябинска, по адресу: улица Академика Королева дом 8, квартира 2. Квартира находится на 1 этаже десяти этажного дома, общая площадь квартиры 42 м2. Состояние внутренней отделки – хорошее.

 Цена предложения: 1.380.000 рублей.

 Контактный телефон: 8-904-973-33-17.

Аналог 3.

Квартира расположена в Центральном районе г. Челябинска, по адресу: улица 250-летия Челябинска  дом 15а, квартира 48. Квартира находится на 2 этаже десяти этажного дома, общая площадь квартиры 42 м2. Состояние внутренней отделки – хорошее.

Цена предложения: 1.375.000 рублей.

Контактный телефон: 8-904-977-13-13.

Аналог 4.

Квартира расположена в Центральном районе г. Челябинска, по адресу: улица Академика Королева дом 26, квартира 144. Квартира находится на 10 этаже десяти этажного дома, общая площадь квартиры 42 м2. Состояние внутренней отделки – хорошее.

Цена предложения: 1.430.000 рублей.

Контактный телефон: 8-(351) 245-04-44.

Таблица 2. Расчет рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом.

показатель	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4
местоположение	Ул. Академика Сахарова 10-11	Ул. Академика Королева 45-43	Ул. Академика Королева 8-2	Ул.250-лет Челябинска 15а-48	Ул. Академика Королева 26-144
Цена предложения, рубли		1.420.000	1.580.000	1.375.000	1.430.000
Общая площадь, м2	42	42	42	42	42
Торг, %		-10	-10	-10	-10
Стоимость предложения с учетом поправки на торг, рубли		1.278.000	1.242.000	1.237.000	1.287.000
Цена за 1 м2, рубли		30.428	29.571	29.464	30.643
этаж	1/10	6/10	1/10	2/10	10/10
балкон	застеклен	застеклен	застеклен	застеклен	застеклен
Состояние внутренней отделки	хорошее	хорошее	хорошее	хорошее	хорошее
дополнительные улучшения	-	-	-	-	-