Определение стоимости маслопроизводящего предприятия с учетом стоимости земельного участка

 

 

 

СОДЕРЖАНИЕ

Введение                                                                                                 стр.4

Раздел 1. Метод капитализации  чистой прибыли                              стр.5

1.1 .Экономическое содержание  метода капитализации                   стр.10

1.2. Основные этапы применения  метода                                           стр.16

1.3. Расчет ставки капитализации                                                        стр.27

1.4. Достоинства и недостатки  метода капитализации                     стр.29

 

Раздел 2. Анализ финансового  состояния предприятия                    стр.32

2.1 Характеристика имущества  предприятия и            

источники его образования                                                                  стр.38

2.2 Анализ финансовой устойчивости  предприятия                         стр.43

2.3 Оценка платежеспособности  предприятия                                  стр.45

2.4 Расчет коэффициента  утраты или восстановление 

платежеспособности                                                                            стр.48

Заключение финансового анализа                                                       стр.51

 

Раздел 3. Определение рыночной стоимости объекта методом ликвидационного  баланса с учетом рыночной стоимости  земельного участка

                                                                                                               стр.52

3.1. Краткое описание организации  ООО «МЭЗ Юг Руси»                

3.2. Расчет рыночной стоимости  ООО «МЭЗ Юг Руси» методом  ликвидационного баланса.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ                                                                        стр.56

ПРИЛОЖЕНИЯ                                                                                        стр.57

 

 

 

 

Раздел 1. Метод  капитализации чистой прибыли

1.1 .Экономическое содержание метода капитализации

 

Метод капитализации прибыли  является одним из вариантов доходного  подхода к оценке бизнеса действующего предприятия. Как и другие варианты доходного подхода, он основан на базовой посылке, в соответствии с которой стоимость доли собственности в предприятии равна текущей стоимости будущих доходов, которые принесет эта собственность.

Методы применяются в  тех случаях, когда имеется достаточное  количество данных для оценки дохода. Доход является стабильным или, по крайней  мере, ожидается, что текущие денежные доходы приблизительно будут равны  будущим или темпы их роста  – умеренны. Это касается, например, бизнеса основанного на арендной плате, постоянной клиентской базе и тому подобное, на многие годы вперед. В силу того, что текущая стоимость очень чувствительна к изменениям коэффициента капитализации, для использования метода прямой капитализации необходимо тщательное обоснование коэффициента капитализации.

Капитализация – это превращение  денежного потока в стоимость  путем деления или умножения (чаще деления) рассчитанной величины потока дохода на коэффициент капитализации или мультипликатор. Сущность данного метода выражается формулой (1)

 

, или (1)

 

Vm = Доход / K или V = Д  x M, (2)

 

где: Vm – оцениваемая стоимость;

Д – доход;

К – коэффициент капитализации;

М – мультипликатор.

Суть метода капитализации  заключается в определении величины ежегодных доходов и соответствующей  этим доходам ставки капитализации, на основе которой рассчитывается рыночная стоимость компании. Использование данного метода заставляет оценщика решать следующие задачи:

1. Определить продолжительность  анализируемого периода.

2. Определить капитализируемую  базу.

3. Определить коэффициент  капитализации.

4. Рассчитать рыночную  стоимость.

Существует множество  методов капитализации дохода предприятия, различающиеся в зависимости от принятых для базы (видов) дохода и фактора, на который делятся или умножаются эти доходы. Так, например, можно выделить: капитализацию чистого дохода (до налогообложения, выплаты процентов и капитализации затрат); капитализацию чистого дохода (после налогообложения, выплаты процентов и капитальных затрат); капитализацию фактических дивидендов; капитализацию потенциальных дивидендов; использование мультипликаторов: цена / прибыль, цена / выручка и др.

При расчете чистого дохода важно правильно выбрать период времени, за который производятся расчеты. В качестве анализируемого периода  можно выбрать три периода в прошлом, либо два периода в прошлом, один в настоящем и два прогнозных периода. Особое внимание следует обращать на сопоставимость используемых показателей. Капитализируемой базой, как правило, является скорректированная прибыль компании, тем не менее в практике иногда не используется выручка, либо финансовый результат до налогообложения. Показатель чистой прибыли обычно используется для оценки компаний, в активах которых преобладает быстроизнашивающееся оборудование. Для компаний, обладающих значительной недвижимостью, балансовая стоимость которых уменьшается, а фактическая остается почти неизменной, предпочитают использовать денежный поток.

Следующий важный вопрос, который  возникает при расчете чистого  дохода – выбор способа его  расчета. Простейшим способом является расчет по формуле средней арифметической чистого дохода. Более точно рыночную стоимость обычно удается рассчитать в случае определения чистого  дохода по формуле средневзвешивания  или тренду. Если в динамике показателя чистого дохода за выбранный ретроспективный  период не прослеживается какой-либо четкой тенденции, то базовый показатель чистого  дохода компании может быть получен как среднеарифметическая за этот период. Если же аналитик считает, что для прогноза будущих чистых доходов наиболее важными являются чистые доходы за последние периоды, то он использует весовые коэффициенты.

Пример:

 

Чистый доход	Весовые коэффициенты
30 тыс.	1	=30
34 тыс.	2	=68
37 тыс.	3	=111
41 тыс.	4	=164
44 тыс.	5	=220
	15	=593

 

Средневзвешенный чистый доход равен 593: 15 = 39,5 тыс.

Если предполагается, что  тенденция динамики чистого дохода сохранится и на перспективу, то его  величина определяется на основе тренда. Для этого используется уравнение трендовой прямой, формула 3.

 

у = а + b * х, (3)

 

где: у – чистый доход  в i – ом году;

х – вес i – го года;

а и b – коэффициент, который  рассчитывается:

n – число периодов  наблюдения.

В некоторых случаях для  оценки компаний используется объем  валовой выручки. Он чаще всего применяется для определения рыночной стоимости бизнеса в сфере услуг. Иногда для оценки АО используется капитализация дивидендов. Этот метод предпочтителен для акционеров, не обладающих контрольным пакетом акций. Для акционеров, обладающих контрольным пакетом, предпочтительнее использование для определения рыночной стоимости п/п капитализации чистого дохода. В качестве коэффициента капитализации может быть использована:

1. Норма прибыли, скорректированная  на уровень риска.

2. Ставка капитализации  по сопоставимым компаниям.

Метод капитализации прибыли  в наибольшей степени подходит для  ситуаций, в которых ожидается, что  предприятие в течение длительного  срока будет получать примерно одинаковые величины прибыли (или темпы ее роста  будут постоянными). В отличие  от оценки недвижимости в оценке бизнеса  данный метод применяется довольно редко из-за значительных колебаний  величин прибылей или денежных потоков  по годам, характерных для большинства  оцениваемых предприятий.

 

 

 

 

 

1.2. Основные этапы применения метода

 

При использовании подхода  капитализации оценщик должен выполнить  следующие шаги:

Шаг 1. Получить (или подготовить) финансовый отчет за репрезентативный период времени (обычно, по меньшей мере за пять лет).

Шаг 2. Скорректировать финансовые отчетные данные, полученные на шаге 1, в соответствии с требованиями GAAP (общепринятые принципы бухгалтерского учета) или для нормализации отчетности. Если потребуются нормализационные корректировки для устранения воздействия на эти данные недействующих или излишних активов, следует рассмотреть стоимость этих активов в шаге 9. Определите, не следует ли скорректировать нормализованный показатель дохода с учетом дефицита активов. В качестве альтернативы, идентифицированные недостающие активы могут быть рассмотрены отдельно в шаге 9.

При проведении корректировки  финансовых отчетов оценщику следует  особое внимание уделять следующим  статьям финансовых отчетов: «Дебиторская задолженность»; «Товарно-материальные запасы»; «Начисленная амортизация»; «Остаточная стоимость основных средств»; «Кредиторская задолженность».

Дебиторская задолженность  корректируется на потенциально безнадежные  долги. Корректировка проводится путем  сравнения ретроспективного процента потерь по безнадежным долгам в стоимости  продаж в кредит с долей сегодняшних продаж в кредит, начисляемой как убытки по безнадежным долгам. В результате можно сделать вывод о недостаточности или чрезмерности сегодняшних начислений.

При корректировке стоимости  товарно-материальных запасов оценщику следует придерживаться принципа оценки по наименьшей стоимости из первоначальной (т.е. стоимости приобретения) или рыночной. Согласно этому принципу, если рыночная стоимость запасов оказывается ниже себестоимости, их учетная стоимость должна быть соответствующим образом снижена.

При анализе износа и амортизации  оценщик должен определить, применяется  ли обычный (равномерный) метод начисления износа или ускоренная амортизация.

При анализе финансовой отчетности оценщику следует исходить из предпосылки  о добросовестном отношении оцениваемого предприятия к своим обязательствам. В связи с этим кредиторская задолженность  обычно не корректируется.

Шаг 3. Пересчитать (или рассчитать) местный и федеральный налоги на нормализованный доход (до вычета налогов), определенный на шаге 2. Результатом будет скорректированный чистый доход.

Если капитализируемым потоком  дохода является чистая прибыль, то суммы, предназначенные для уплаты налогов, должны отражать как текущие, так  и отложенные налоги. Если же капитализируемым потоком выгод является чистый денежный поток («кэш флоу»), то учитывать отложенные налоги не следует. Отложенные затраты на налог представляют неденежную статью, которая не влияет на чистый денежный поток. Чтобы решить, надо ли учитывать отложенные налоговые расходы при капитализации денежного потока, консультант должен проанализировать временные интервалы, которые приводят к возникновению отложенных налогов у данной компании. Отложенные налоги должны учитываться, если не ожидается, что задолженность компании по отложенным налогам будет продолжать расти в будущем. Последнее может случиться при двух условиях:

а. Ожидается, что компания будет расти в обозримой перспективе.

б. Компания может продолжать извлекать выгоды из благоприятного налогового режима, который увеличивает отложенные налоги.

Если оба названных  условия отсутствуют, расчетная  сумма налогов должна отражать как текущие, так и отложенные налоги, даже если капитализируемым потоком выгод является чистый денежный поток.

Если оценка производится в связи с ведущимся процессом  купли-продажи компании и оценщик знает вероятного покупателя, его могут попросить сделать расчет налогов, основанный на ставках, применяемых именно к этому покупателю. Если оценщик действует как советник клиента и не обязан предоставлять независимую оценку, клиент может пожелать определения дохода после уплаты налогов для покупателя, применяя разные предположения о возможной налоговой ставке.

Шаг 4. Если капитализируемым потоком доходов является денежный поток, то следует сделать дополнительные корректировки чистого дохода, полученного  на шаге 3, чтобы прийти к валовому или чистому денежному потоку.

Шаг 5. Определить коэффициент  капитализации для того потока доходов, который предстоит капитализировать. Во многих случаях этим потоком является чистая прибыль (шаг 3), однако в определенных обстоятельствах измерителем может быть валовый денежный поток или чистый денежный поток (шаг 4). Показатель чистой прибыли обычно используется для оценки компаний, в активах которых преобладает быстроизнашивающееся оборудование. Для компаний, обладающих значительной недвижимостью, балансовая стоимость которых уменьшается, а фактическая остается почти неизменной, предпочитают использовать денежный поток.

Шаг 6. Определить период деятельности компании, который послужит базой  для капитализации. В большинстве  случаев этим периодом бывает последний  финансовый год или последние 12 месяцев; однако, в определенных обстоятельствах, более приемлемой базой расчета  может оказаться прогноз на ближайший год или средний показатель за несколько прошлых лет.

Шаг 7. Определить операционную стоимость компании, разделив чистые доходы из шага 3 (или валовый или  чистый денежный поток из шага 4) на коэффициент капитализации, полученный на шаге 5.

Для реализации этого подхода  применяется следующая формула (6):

 

(6)

 

Поток дохода, который представлен  как скорректированные объемы доходов  или денежных потоков, определенные на шагах 1–4, должен быть поделен на ставку капитализации, определенную на шаге 5. Используя эти характеристики, получают предположительную (оцененную) стоимость компании.