Оценка жилой недвижимости

 

 

7  Определение рыночной стоимости сравнительным подходом.

   Сравнительный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

   В основе сравнительного подхода лежат  принципы спроса и предложения, замещения, принцип вклада и т. д. Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены  в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект. Сравнительный подход наиболее  действен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавней сделке купли-продажи. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Расчет величины рыночной стоимости при использовании сравнительного подхода выполняется  в следующей последовательности:

1.  Подбор информации по продажам, предложения к продаже объектов, аналогичных оцениваемому.

2.  Выбор параметров сравнения.

3.  Сравнение объекта  и аналогов по элементам сравнения  и корректировка цен продаж  аналогов для определения стоимости  объекта оценки.

4.  Согласование данных  по аналогам и получение стоимости оцениваемого объекта.              На день оценки Оценщик располагает информацией по предложениям к продаже четырех  объектов, сопоставимых с рассматриваемым, расположенных в г.Тюмени , имеющих одинаковую площадь, разную  планировку комнат и набор коммунальных услуг. Объекты-аналоги выбираются с сайта АН «Этажи», АН «Сова»

Для начала нужно определить элементы сравнения (поправки) – это  характеристики собственности и  сделок, которые определяют факторы, влияющие на цену недвижимости. Поправки вносятся от сопоставимого к оцениваемому, то есть определяют за какую цену был бы продан объект-аналог, если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый объект. Данные приведены в таблице 2.

 

Таблица 2

Характеристики	Аналоги
	№1	№2	№3	№4
Местоположение	ул.Широтная, 5мкр	ул.Пермякова, 58	ул.Н.Федорова 5 мкр	ул.Пермякова, 5 мкр
Этаж квартиры/дома	5/9	5/9	2/9	2/9
Площадь, кв.м	34	33	34	34
Цена на рынке, руб	2400000	2350000	2550000	2400000
Состояние квартиры	хороший ремонт	хороший ремонт	хороший ремонт	хороший ремонт
Источник информации	сайт АН «Этажи» код объекта 260616	Сайт АН «Сова» 24753 http://www.sova72.ru/index.php?option=com_sova&task=flat&Itemid=7&pto=2550000&ftp=1&sbr=12&ID=24753&fs=1	Сайт АН «Сова» Предложение №22161 http://www.sova72.ru/index.php?option=com_sova&task=flat&Itemid=7&pto=2550000&ftp=1&sbr=12&ID=22161&fs=1	Сайт АН «Сова» Предложение №24111 http://www.sova72.ru/index.php?option=com_sova&task=flat&Itemid=7&pto=2550000&ftp=1&sbr=12&ID=24111&fs=1

 

Объекты – аналоги должны быть максимально схожи  с оцениваемым  объектом. Далее нужно сравнить объекты  – аналоги с оцениваемым объектом, все данные приведены в таблице 3.

Расчет стоимости объекта  оценки сравнительным подходом

                                                                                                                               Таблица 3

Показатели	Оценивае- мый объект	Аналоги
		1	2	3	4
1. Цена продажи,  руб.	?	2400000	2350000	2550000	240000
Площадь, кв.м	34,7	34	33	34	34
Стоимость 1 кв.м,  руб	?	70588	71212	75000	70588
Поправки
1 Право собственности Скорректированная цена 1кв.м рубли	0 (1) ?	0 (1) 70588	0 (1) 71212	0 (1) 75000	0 (1) 70588
2 Условия финансирования	0 (1) ?	0 (1) 70588	0 (1) 71212	0 (1) 75000	0 (1) 70588
3 Условия продажи  скор-ная        цена 1 кв.м		67059	67651	71250	67059
4  Время продажи	0 (1)	0 (1)	0 (1)	0 (1)	0 (1)
5 Местоположение	0 (1)	0 (1)	0 (1)	0 (1)	0 (1)
6 Поправка на этаж	0 (1)	0 (1)	0 (1)	0 (1)	0 (1)
7 Состояние объекта	0 (1)	0 (1)	0 (1)	0 (1)	0 (1)

 

Произведя сравнение можно  найти среднюю цену оцениваемого объекта. Она находится как среднеарифметическое значение четырех полученных результатов.

Сср.= 2368440 руб. Итак, рыночная стоимость квартиры сравнительным подходом по состоянию на 16 мая составляет 2368440 руб.

8  Определение рыночной стоимости доходным подходом.

Доходный подход - это  определение текущей стоимости  будущих доходов, которые возникнут  в результате использования собственности  и возможной дальнейшей ее продажи. В данном случае применяется оценочный  принцип ожидания. При использовании  доходного подхода применяют следующие метод - Метод прямой капитализации представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодовго) чистого операцион¬ного дохода (ЧОД) в текущую стоимость. При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимо¬сти преобразуется доход за один временной период.

Базовая формула расчета  имеет следующий вид:

С = ЧОД / k_{о ,} где С – стоимость объекта недвижимости

                              K₀ – коэффициент капитализации

                              ЧОД – чистый операционный  доход

Оценщик недвижимости работает со следующими уровнями дохода10:

•      ПВД (потенциальный  валовой доход);

•      ДВД (действительный валовой доход);

•      ЧОД (чистый операционный доход);

•      ДП (денежные поступления) после выплат процентов  за кредит. Потенциальный валовой  доход (ПВД) – доход.

I этап  Расчет потенциального валового дохода осуществлялся на основе анализа текущих ставок на рынке аренды для сравнимых объектов (рыночных ставок арендной платы).

Анализ рынка недвижимости (сегмент аренды жилой недвижимости) показал, что аналогичные объекты  в данном районе сдаются в аренду от 14000 до 16000 руб. Примем арендную плату 15000 руб/мес.

ПВД = 15000 * 12 = 180000 руб

Аренда объявлений см. приложение №4

II  Расчет ДВД – это ПВД, скорректированный на недозагрузку 1 месяц

ДВД = 180000 – 15000 = 165000 руб

III Расчет операционных расходов (ОР)

     Налог на  имущество 200 руб/год

ОР = 23867 + 210 = 24077 руб

Таблица расчета операционных расчетов

Услуги		Тарифы		Оценка ОН S=34.7		Аналоги
						№1, 34		№2, 33		№3, 34		№4, 34
Холодное водоснабжение		149,74		299,48		299,48		299,48		299,48		299,48
Канализирование		82,40		164,80		164,80		164,80		164,80		164,80
Вывоз бытовых отходов		1,34		46,50		45,56		44,22		46,56		46,56
Лифт		4,42		153,37		150,28		145,86		150,28		150,28
Горячее водоснабжение		129,10		258,20		258,20		258,20		258,20		258,20
Центральное отопление		19,98		693,31		679,32		659,34		679,34		679,34
Домофон		20,00		20,00		20,00		20,00		20,00		20,00
ТО общих коммуникаций, технических устройств и помещений		3,31		114,86		112,54		112,54		112,54		112,54
Содержание придомовой территории		1,40		48,58		47,60		46,20		47,60		47,60
Содержание общего имущества  дома		3,97		137,76		134,98		131,01		134,98		134,98
то Управление жилым фондом		1,50		52,05		51,00		49,5		51,00		51,00
Итого:			1988,90		1963,76		1931,15		1963,76		1963,76
Всего за год:			23866,80		23565,12		23173,80		23565,12		23565,12
Итого с учетом округления			23867		23565		23174		23565		23565
Налог на имущество	210,00		24077		23775		23384		23775		23775

 

IV  Расчет ЧОД = ДВД – ОР

ЧОД = 165000 – 24077 = 140923 руб

V  Расчет k₀  = ЧОД/C_он

k_{0 =} 140923 руб./2417204 = 0,0583

для рассчета k0  возмем объекты аналоги см. сравнительный подход

Показатели	Аналоги
	№1	№2	№3	№4
1 Стоимость, руб	2400000	2350000	2550000	240000
2 Площадь, кв.м	34	33	34	34
3 ПВД, руб	180000	180000	180000	180000
4 ДВД, руб	165000	165000	165000	165000
5 Коммунальные расходы,  руб	23565	23174	23565	23565
6 Налог га имущество, руб	210	210	210	210
7  Итого ОР	23775	23384	23775	23775
8  ЧОД, руб	141227	141616	141227	141227
9  Коэффициент капитализации  k0	0,0588	0,0603	0,0554	0,0588

 

Средний k₀ = 0,0583 (5,83%)

VI  Расчет рыночной стоимости

С_он = ЧОД / k₀

Сон = 140923 / 0,0583 = 2417204 руб.

9 Согласование результатов оценки.

Весовой коэффициент выбирается произвольно, но он не должен быть больше 1. Итак, для доходного метода выбираем весовой коэффициент равный 0,2, так  как этот подход менее эффективен. Для сравнительного подхода выбираем коэффициент 0,8потому, что данный подход более эффективен и основан на реальной информации рынка недвижимости. Рыночная стоимость объекта, рассчитанная этим подходом близка к окончательной стоимости.

Подход	Ст-ть, руб	k важности
Сравнительный	2368440	0,8
Доходный	2417204	0,2

 

С_он = 2368440*0,8 +2417204*0,2 = 2 378 192,8 руб.

В результате получаем рыночную стоимость однокомнатной квартиры по состоянию на дату оценки  2 378 000 руб.

Таким образом, на основании  имеющейся информации и данных полученных  в результате проведения настоящего анализа с применением методики оценки, можно сделать вывод, что рыночная стоимость объекта оценки, включаемого в себя однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: ул. Широтная 33, кв 39, составляет 2 378 000 руб.  (с учетом округления) и полученная оценка рыночной стоимости в дальнейшем может использоваться  в качестве исходной для совершения каких-либо операций с недвижимостью (продажа, получение кредита по залогу имущества, сдача объекта в аренду и т.д.)   

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

10 Приложения к отчету 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                             Заключение.  
     Активное формирование рынка недвижимости в России характеризуется неравномерным развитием отдельных сегментов, несовершенной законодательной базы и недостаточно высокой платежностью граждан и инвестиционным потенциалом юридических лиц. 
 
Для решения проблем, возникающих на этапе становления рынка недвижимости. Необходимы специалисты высшей квалификации. Владеющие соответствующими знаниями, способствующие развитию новой области знания со своей методологией, терминологией и принципами исследований. 
Дисциплина «Экономика недвижимости» призвана обеспечить подготовку высококвалифицированных специалистов, отвечающих новейшим тенденциям развития экономики России, и в частности, рынка недвижимости, и для студентов специальности «Городской кадастр» изучение этой дисциплины послужит хорошей основой для экономического и технического образования. 
Написание курсовой работы по дисциплине «Экономика недвижимости» способствует закреплению теоретических положений, рассмотренных на лекциях, расширению знаний по отдельным вопросам и получению навыков организации самостоятельной исследовательской работы по данной тематике. 
 
В данной курсовой работе мы выполняли роль оценщиков и производили оценку жилой недвижимости. Под объектом оценки выбирали собственное жилье и научились определять рыночную стоимость оцениваемого объекта доходным и сравнительным подходами. Для этого была изучена специальная литература и необходимые нормативно- правовые акты, а также законы. Затем научились составлять отчет об оценке объекта недвижимости на основе необходимых требований и стандартов.