Оценка жилой недвижимости

Естественный прирост  за январь-февраль 2013 года — 924 человека (4,1 на 1000 населения), что на 24,2% превышает  показатель соответствующего периода 2012 года. Миграционный прирост населения  за этот период составил 2632 человека (увеличение — на 62,1%).

Характеристика  рынка недвижимости.

   Одним из главных показателей развития в стране нормальных рыночных отношений является состояние рынка недвижимости в целом и его отдельных секторов в частности. Рынок  недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость  -  важнейшая часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще.  Важное значение отечественного рынка недвижимости как сектора экономики подтверждается его высокой долей в валовом национальном продукте, высоким уровнем доходов в бюджет от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости, высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней. Рынок недвижимости можно определить как систему экономических отношений, посредствам которых, через динамику сил спроса и предложения в определенном «месте» осуществляется передача прав на собственность и связанных с ней интересов от продавца к покупателю непосредственно или через институт посредничества.  Определяются цены, и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами использования объектов недвижимости в границах некоторого замкнутого территориального образования. Под недвижимостью понимают материальный объект, созданный природой (земельный участок) или руками человека (здания, строения, сооружения), т. е. принимают во внимание физическую суть объекта недвижимости. Рынок недвижимости  на практике делят на первичный и вторичный по способу совершения сделок.

    Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых  с вновь созданными. А также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу объектов недвижимости  в экономический оборот. Под вторичным рынком недвижимости понимают сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися  в эксплуатации и связанные с перепродажей или другими формами перепродажи объектов недвижимости от одного владельца к другому.  Объектами рынка недвижимости являются права на собственность, связанные с объектами, а субъектами рынка недвижимости – физические и юридические лица, включая государство, покупающие или продающие права на объекты недвижимости. Можно отметить следующие отличия рынка недвижимости от обычного рынка. Объект недвижимости не может иметь абсолютно похожих аналогов, так как хотя бы с точки зрения местоположения он уникален, следовательно, замена одного объекта на другой требует корректировок в цене. На рынке взаимодействует множество продавцов и покупателей, что создает конкурентную, свободную среду. На рынке недвижимости государство через систему нормативно-правовых актов может оказать существенное влияние на процесс ценообразования для решения социально-экономических задач. На рынке недвижимости цены несоизмеримо выше и приобретение объекта недвижимости, как правило, осуществляется с привлечением кредитных ресурсов. На рынке недвижимости равновесие спроса и предложения явление очень редкое. На рынке недвижимости сделки осуществляются с участием посредников-консультантов: оценщиков, брокеров, юристов. Предметами сделки, т. е. предметами оценки являются имущественные права на объекты недвижимости (право собственности, право аренды, субаренды, залога и др.). Условно можно говорить о двух наиболее распространенных формах товара на рынке недвижимости: товара как продукта и товара как услуги. Оба имеют свою цену и свою структуру цены. С точки зрения теории оценки стоимость товара на рынке недвижимости – это наиболее вероятная цена продажи имущественных прав на него на этом рынке. Необходимо различать термины «цена» и «рыночная стоимость». Цена представляет собой, с одной стороны, некоторый исторический свершившийся факт, зафиксированный в договоре о сделке, и, с другой стороны, цена является показателем рыночной стоимости, поскольку последняя формируется на базе реальных цен сделок. Рыночная стоимость объекта оценки является наиболее вероятной ценой, по которой данный объект оценки  может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией. Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется Федеральным законом (оценщики), а с другой стороны потребители их услуг (заказчики). Рынок жилья является наиболее развитым рынком  практически во всех  городах и крупных населенных пунктах Российской Федерации. Рассмотрим рынок недвижимости города Тюмени.

   Город Тюмень порадовал своей сплоченностью, организованностью рынка, наличием инструментов в виде профессиональных объединений и наличием соглашений, договоренностей. Открытый тюменский рынок – является показателем реально цивилизованных отношений, такое редко где встретишь. В обзоре , приведенном ниже включены стоимость новостроек и квартир вторичного рынка, а также цены на дома, земельные участки, офисы, торговые площади, гаражи. Произведен расчет средней стоимости аренды однокомнатных и двухкомнатных квартир, офисов и торговых площадей.

По опросам у различных  агентств недвижимости было выяснено, что в настоящее время нарастает  процент ипотечных сделок, причем динамика очень явная, даже в последние несколько месяцев.

В рамках рынка ипотечных  кредитов термин «ипотека» означает залог объекта недвижимости с  целью получения ипотечного кредита, при этом объект недвижимости остается  в собственности  заемщика, и в  случае неплатежеспособности залогодателя требования кредитора гасятся  из выручки от продажи этого объекта  недвижимости или путем его перехода в собственность кредитора.

Ипотечная программа по стандартам АИЖК – это федеральная программа, включающая полный цикл ипотечного кредитования, социально-ориентированный продукт, который позволяет решать жилищный вопрос бюджетников и молодых  семей. Кроме того, кредиты АИЖК –  это государственная программа, что полностью гарантирует надежность банка и обеспечивает доверие населения.

Госдума приняла Закон  «Об участии в долевом строительстве  многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Законопроект регулирует отношения, вытекающие из договора участия  в долевом строительстве, а также устанавливает гарантии защиты прав  законных интересов  и имущества участников долевого строительства. Законопроект вводит обязательную государственную регистрацию договора о долевом строительстве. Предусмотрены  следующие гарантии качества: если объект долевого строительства не соответствует  условиям договора, то участник вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков; соразмерное  уменьшение цены договора: возмещение своих расходов на устранение недостатков. Также законопроект предусматривает  ответственность за нарушение обязательств. Нововведением законопроекта является повышение требований к застройщику. Информация о застройщике должна содержать сведения о величине собственных  денежных средств, финансовом  результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования  проектной декларации. Также Госдума приняла законопроект о переводе земель или земельных участков из одной категории в другую. Для перевода земель (земельных участков) из одной категории в другую заинтересованным лицом подается ходатайство о переводе земель в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства. В рассмотрении ходатайства может быть отказано в случаях обращения ненадлежащего лица; приложения к ходатайству документов, которые по наличию или содержанию не соответствуют требованиям данного законопроекта и других федеральных законов. Ходатайства, не подлежащие рассмотрению подлежат возврату заинтересованному лицу в месячный срок со дня поступления с указанием причин, послуживших основанием для отказа в принятии ходатайства к рассмотрению. Перевод земель из одной категории в другую считается состоявшимся с момента внесения изменений о таком переводе в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Переоформление правоустанавливающих документов на земельные участки, в отношении которых приняты акты о переводе земельных участков из одной категории в другую, не требуется. Как и несколько лет назад, большинство покупателей предпочитают менять «старое на новое», «худшее на лучшее», «лучшее на еще более лучшее» - уже имея крышу над головой. Мечтают о новой, более уютной квартире и пытаются осуществить свою мечту. У некоторых получается сразу (это 10-20%), некоторые прибегают к помощи банков (80-90%). Ну и есть наиболее стабильная аудитория, имеющая приличные свободные денежные средства  сохраняющая их в недвижимости. Что вполне разумно, учитывая тот рост цен на жилье, который мы сейчас имеем.

5  Анализ местоположения объекта недвижимости.

Объект оценки расположен по адресу ул. Широтная 33 кв. 39 в г. Тюмени. Оцениваемая однокомнатная квартира расположена в шестнадцатитиэтажном многоквартирном доме на 5 этаже. Описание района 5-й микрорайон - один из самых популярных спальных районов областной столицы, где имеется всё необходимое для комфортной жизни. Развитая инфраструктура: наличие крупных медицинских, развлекательных и торговых учреждений. Хорошее место для комфортной жизни полноценной семьи - в районе работают детский сад, 2 школы, Гимназия Российской культуры. Удобная транспортная развязка - из микрорайона можно без проблем добраться в любую точку в городе. От объекта до остановки автобуса около 5 минут пешего хода. Он обеспечен большим числом автобусов с маршрутами №13, №14, №17, №134, №151 и маршрутными такси №44, №50, №57, №61, №65, №79 которые позволяют доехать до многих уголков города без пересадок. На территории 5 микрорайона действуют общественные организации: Совет Ветеранов 5 микрорайона, Совет территориального общественного самоуправления (ТОС) 5 микрорайона. В шаговой доступности сквер "Березовая роща", детский сад №164, 169, школа № 64, 68, ТРЦ "Фаворит", Центр Дзюдо.

Благоустройство дворовой территории: - стоянки личного автотранспорта, площадки отдыха, детские, спортивные, хозяйственные площадки, оборудованные малыми архитектурными формами. Озеленение территории решено посадкой древесно-кустарниковых насаждений и устройством газонов с посевом многолетних трав. Расположение оцениваемого объекта изображено в приложении №2 . В районе достаточно развита социальная инфраструктура. Имеются учебные заведения, которые решают проблему устройства ребенка, медицинские учреждения, культурно-просветительные учреждения, зона отдыха, предприятия торговли, а также есть автостоянка, дающая возможность избежать проблемы с парковкой личного автомобиля  и т. д. Также оцениваемый объект обеспечен такими инженерными коммуникациями, как горячее и холодное водоснабжение, электроснабжение, канализация, телефонная сеть, цифровое телевидение. В экологическом отношении район достаточно благоприятный (нет вредного производства).

6 Описание объекта недвижимости.

Таблица 1