Оценка жилой недвижимости

ФГБОУ ВПО 

«Тюменский государственный  архитектурно-строительный университет»

 

Кафедра экономики

 

 

 

 

 

 

 

Курсовая работа

по дисциплине: «Экономика недвижимости»

на тему «Оценка жилой  недвижимости».

 

 

Выполнил: ст-ка 3 курса уск. заочной формы обучения шифр - Проверил:

 

 

 

                     

 

 

 

 

 

 

 

 

Тюмень, 2013г.

Содержание

Введение

Отчет об оценке рыночной стоимости  жилой недвижимости

1.  Титульный лист

2.  Сопроводительное письмо

3.  Дата и объем технического освидетельствования

4. Анализ социально-экономической ситуации в регионе

5.  Анализ местоположения  объекта оценки

6.  Описание объекта  оценки

7.  Определение рыночной стоимости сравнительным подходом

8.  Определение рыночной стоимости доходным подходом

9.  Согласование результатов  оценки

10.  Приложения к оценке

Заключение

Список литературы

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение.

   Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права. Общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства. Рассмотрим различные трактовки понятия «недвижимое имущество».

«Недвижимое имущество – это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней».

«Недвижимое имущество – это реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле».

«Недвижимыми  имуществами признаются по закону земли, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги».

Во всех приведенных определениях речь идет о земле и всем, что  неразрывно с ней связано. Но необходимо уточнить сущность понятия «недвижимость».

Под недвижимостью понимают материальный объект, созданный природой (земельный участок) или руками человека (здания строения, сооружения), то есть принимают во внимание физическую суть объекта собственности. Понятие «недвижимость» и «недвижимое имущество» больше определяют правовые отношения, чем характеризуют физический объект, который необходимо именовать как «объект недвижимости».

Рынок недвижимости — это  совокупность сделок, совершенных с  недвижимостью, информационного их обеспечения, операций по управлению и  финансированию работ в области  недвижимости. Купля-продажа недвижимости это не просто обычная купля-продажа  товаров длительного пользования, а и движение капитала, т. е. стоимости, приносящей доход. Так, купленный дом, квартира, земельный участок через некоторое время можно продать по более высокой цене иди сдавать в аренду и иметь от этого дополнительный доход. Покупка предприятия приносит покупателю (инвестору) доход в результате работы предприятия.

   В данной курсовой работе необходимо произвести оценку объекта недвижимости, рассчитать рыночная стоимость объекта недвижимости. Оценка недвижимости - наука прикладного экономического анализа, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи.

Оценка рыночной стоимости  – итоговое значение рыночной стоимости  имущественных прав на оцениваемый  актив как наиболее вероятного значения цены. 

   Одним из главных преимуществ при продаже квартиры является правильно определенная цена на нее. Задача собственника – попасть в конъюнктуру рынка, предложить квартиру по стоимости, адекватной той, которую просят за аналогичную недвижимость. Для этого необходимо оценить имеющуюся недвижимость, используя услуги оценщика. Услуги оценщика практически не востребованы в том случае, когда квартира выставляется на продажу. Очень важна оценка стоимости недвижимости, в том числе оценка недвижимости под залог, оценка стоимости жилья для ипотечного кредитования, оценка имущества  и обеспечения кредитования под залог. Оценка недвижимости необходима тогда, когда решается вопрос по суду и когда заключается ипотечный договор или выдается любой кредит под залог недвижимости. Оценка недвижимого имущества  требует специального образования, подготовки и опыта и поэтому выполняется профессионалом, имеющим соответствующую лицензию. Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка. В данной работе студент выступает в роли оценщика. Оценщик может оценивать несколько видов стоимости. Каждая оценка основывается на определенной методологии, имеет определенные требования к расчетам. В этой работе оценщик (студент) должен выявить рыночную стоимость недвижимости, которая соответствует стоимости аналогичных объектов недвижимости. При этом необходимо составить отчет об оценке рыночной стоимости жилой недвижимости. В отчет по оценке обязательно должен  войти описание района, описание самого объекта недвижимости (квартиры), фотографии объекта недвижимости, расчеты его стоимости. Оценка объектов недвижимости и определение рыночной стоимости играет важную роль в настоящее время. Недвижимость заняла одно из важных мест в жизни человека, как место проживания, так и вложение капитала. Люди, не имеющие собственного жилья, стремятся его приобрести, а тот, у кого уже оно есть, и кто имеет достаточно средств на его приобретение, желает проживать в более комфортных условиях, и покупает более дорогое и современное жилье. Так как рынок жилья сейчас очень развит, то без оценки и стоимости недвижимости невозможно совершить практически ни одной операции.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Отчет об оценке рыночной стоимости  жилой недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ФГБОУ ВПО 

«Тюменский государственный  архитектурно-строительный университет»

 

 

 

 

 

 

 

 

Отчет:

«Определение рыночной стоимости  объекта недвижимости, расположенного по

адресу: г. Тюмень, ул. Широтная, д. 39.»

 

 

 

ЗАКАЗЧИК: 

ИСПОЛНИТЕЛЬ: 

 

 

 

 

 

 

 

 

Зав. кафедрой экономики, д.э.н., профессор                                          М.В. Зенкина

Эксперт-оценщик                                                                                     

2 Сопроводительное письмо.

Уважаемая Столярова Т.В.

                ФГБОУ ВПО «Тюменский государственный архитектурно-строительный университет»

произвел оценку объекта включающего в себя однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: город Тюмень, ул. Широтная 33, кв.39, с целью определения рыночной стоимости объекта для реализации имущественных прав. Полная характеристика объекта оценки, необходимая информация и расчеты представлены в отчете, отдельные части которого не могут трактоваться раздельно, а только в связи с полным текстом прилагаемого отчета, принимая во внимание все содержащиеся там допущения и ограничения. Исследования и анализ, приведенные в отчете, были проведены за период с 16 мая  по 22 мая 2013 г. Оценка проведена после его осмотра, а также после анализа информации, полученной от заказчика в устной форме, а также права собственности на квартиру. Проведенные исследования и анализ позволяют  сделать следующий вывод. Рыночная стоимость объекта оценки, включающая в себя однокомнатную квартиру, расположенную по адресу город Тюмень,    ул. Широтная 33, кв.39 по состоянию на 16 мая 2013 года, с учетом округления составляет:

2 378 000 руб. (Два миллиона триста семьдесят восемь тысяч рублей)

Данный отчет составлен  в соответствии с Федеральным  законом  «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998г. №135-ФЗи Постановлением Правительства  РФ от 6 июля 2001 г. № 519 «Об утверждении  стандартов оценки».

3 Дата и объем технического освидетельствования.

Техническое освидетельствование  проводилось в период с 10 мая по 16 мая 2013 года. Процесс освидетельствования начинается с общего визуального осмотра объекта оценки - однокомнатной квартиры, состоящей из одной жилой комнаты, кухни, прихожей, ванной, санузла и лоджии. При осмотре жилого помещения было установлено, что оно снабжено системой отопления, которая обеспечивает подачу тепла на всю площадь помещения. Также оно обеспечено, горячим и холодным водоснабжением в ванной комнате и кухне. Входная дверь и межкомнатные двери, окна находятся в исправном состоянии. Санузел и ванная комната удовлетворяют санитарно-гигиеническим требованиям. Вся сантехника находится в хорошем состоянии. В подъезде местами наблюдается отслоение штукатурки. А в целом подъезд находится в хорошем состоянии.

Затем был изучен технический  паспорт (копия тех. паспорта находится  в приложении)  и установлено, что оцениваемый объект действительно  является личной собственностью заказчика.

4  Анализ социально-экономической ситуации в регионе.

Краткое описание природно-климатических  особенностей региона

    Тюменская область  занимает большую  часть   Западно-Сибирской  равнины   и

фактически делит территорию России на две большие части: западнее -  Урал  и

Европейская часть страны, восточнее - азиатская: Сибирь  и  Дальний  Восток.

Область  отличается  экстремальными  природно-климатическими  условиями 

   Природа  Тюменской   земли  богата  и  разнообразна.   Здесь   встречаются

различные природно-климатические  зоны: арктическая тундра на Крайнем  Севере

сменяется южнее типичной тундрой и лесотундрой, затем  тайгой,  лесостепью  и

степью на юге. Территория области отличается развитой сетью  полноводных  рек,  повсеместным  распространением озер и обилием подземных  вод,  местами  выходящих  на  поверхность  в  виде ключей.

Тюменской область – это  самая большая область Российской Федерации. Площадь Тюменской области 1435,2 тыс. км2, или 8,4 % площади страны. В России она уступает по территории лишь Республике Саха (Якутии) и Красноярскому краю. С севера на юг Тюменская область простирается на 2100 км (например, расстояние от Тюмени до Москвы составляет 2144 км), а с запада на восток максимальная протяженность достигает 1400 км. Тюменская область расположена в срединной части Евразийского материка простирается от берегов Северного Ледовитого океана до зоны лесостепей и занимает большую часть Западно-Сибирской равнины. Ее соседи — одно государство СНГ, одна республика, один край и пять областей Российской Федерации.   Город Тюмень  относится к 1В климатическому  подрайону с   умеренно-континентальным  климатом,  характеризующимся   длительной   (5-6   месяцев) холодной зимой и коротким (2-3 месяца) жарким летом.  Климат  района  резко-континентальный,  преобладающие  ветра   имеют   западное   и   юго-западное

направление. Абсолютная  минимальная  температура  -50  С,   абсолютная   максимальная   температура   +40 С. Продолжительность  периода  со  среднесуточной  температурой   выше   0   С составляет 168-169 суток. Нормативное значение веса снегового  покрова  -100

кг/м.кв. Нормативная глубина промерзания грунта  -2,0  м.  Грунтовые воды

находятся на отметке 3,1 м  от  поверхности  земли.  Основанием  фундаментов

служат суглинки тугопластичные.

 

    Экономико-географическое положение (ЭГП) Тюменской области имеет ряд особенностей. Его благоприятными чертами можно считать близость, по сравнению с другими регионами Сибири, к экономически развитым районам европейской части страны, прежде всего к Уралу, а также высокую степень обеспеченности разнообразными природными ресурсами. Среди неблагоприятных черт ЭГП области — суровость природных условий, слабые освоенность и заселенность большей части территории. Почти 9/10 ее площади относится к районам Крайнего Севера. Тюменская область на тысячи километров удалена от морей и транспортных узлов, через которые осуществляются внешнеторговые связи страны. Климат Тюменской области — континентальный, в различной степени суровый — определяют четыре ее основных особенности:

1. Значительная протяженность  с севера на юг, с которой  связаны большие различия величины  солнечной радиации в арктических,  субарктических и умеренных широтах.

2. Удаленность от Атлантического  океана.

3. Преобладание равнин, открытых  для проникновения, как холодного  арктического воздуха, так и  теплого воздуха Центральной  Азии.

4. Наличие Уральских гор, перехватывающих значительную часть влаги атлантических воздушных масс.

При характеристике климата  необходимо учитывать его сезонные изменения, влияние климатообразующих  факторов на температурный режим, атмосферное давление, ветры и осадки. При организации хозяйственной деятельности важно знать климатические ресурсы.

Климатообразующие факторы

Важнейший климатообразующий фактор любой территории — солнечная радиация. Именно она определяет энергетику теплооборота, влагооборота и циркуляцию атмосферы. В свою очередь, солнечная радиация (прямая рассеянная) связана с углом наклона солнечных лучей и зависит от географической широты. Значительная протяженность области с севера на юг обуславливает поступление на ее территорию различного количества энергии, излучаемой солнцем.

Циркуляция атмосферы.  На большей части области формируются континентальные умеренные воздушные массы. Для северных районов более характерны холодные и сухие арктические воздушные массы. В зимнее время главную роль в циркуляции атмосферы играет Азиатский антициклон, точнее, его западный отрог, известный под названием «оси Воейкова». Южными и юго-западными ветрами на территорию области выносятся холодные воздушные массы. Формируются морозные и ясные погоды. Аналогичная погода характерна при вхождениях переохлажденных арктических масс с запада. Число дней с антициклонической погодой увеличивается с севера на юг. Активность западного циклонального переноса возрастает при ослаблении Азиатского антициклона. Это приводит к проникновению на территорию области значительно трансформированных морских воздушных масс с Атлантики. Их вторжение сопровождается потеплением, снегопадами, оттепелями. В целом для Тюменской области характерен циклонально-антициклональный тип циркуляции атмосферы с господством западного переноса воздушных масс. Континентальность климата увеличивается с севера на юг: активно воздействуют Азиатский антициклон зимой и субтропические антициклоны летом. Подстилающая поверхность — третий из наиболее существенных климатообразующих факторов. По равнинам области воздушные массы беспрепятственно проникают с севера на юг. Уральские горы преобразуют атмосферные потоки тепла и влаги с запада, перехватывая их как барьер. В равнинной части области в понижениях рельефа — долинах рек и котловинах, на заболоченных местах и лесных полянах — заморозки прекращаются на 5—10 дней позднее. Осенью здесь они начинаются на 5—15 дней раньше. Продолжительность безморозного периода в таких местах сокращена на 10—25 дней. Снежный покров как составляющая часть подстилающей поверхности способствует ее выхолаживанию. Задержка таяния снежного покрова повышенной мощности на Урале, в бассейнах Пура и Таза увеличивает период с пониженной температурой. Значительная изменчивость на территории области основных климатообразующих факторов — солнечной радиации, циркуляции атмосферы и подстилающей поверхности — определила существенные различия климата различных ее частей.