Оценка стоимости земельного участка под строительство офисного здания

Таким образом, для целей  настоящей оценки при определении  рыночной стоимости земельного участка  используется метод сравнения продаж в рамках сравнительного и доходного подходов.

Последовательность определения  стоимости объекта оценки.

В соответствии со стандартами оценки, обязательным к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденными постановлением правительства Российской Федерации от 6 июля 2001г. № 519, проведение оценки рыночной стоимости объекта недвижимости включает в себя следующие этапы:

1. Заключение с заказчиком договора об оценке;
2. Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки;
3. Анализ рынка, к которому относится объект оценки;
4. Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке (затратного, сравнительного и доходного) и осуществление необходимых расчетов;
5. Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
6. Составление и передача заказчику отчета об оценке.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.

На основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов определяется итоговая величина стоимости объекта оценки

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава VIII. Итоговое заключение стоимости объекта оценки

 

В результате расчетов по использованным подходам оценки, оценщики пришли к следующим заключениям:

Стоимость объекта оценки, определенная в рамках сравнительного подхода составляет 32 380 000 рублей с учетом НДС.

Стоимость объекта оценки, определенная в рамках доходного  подхода составляет 32 907 985,22 рублей с учетом НДС.

 

Использованные подходы  привели к получению различных значений стоимости объекта оценки. Для окончательного согласования результатов оценки необходимо придать весовые коэффициенты результатам оценки, полученным каждым из подходов. Весовые коэффициенты показывают, какая доля стоимости, полученной в результате использования каждого из применяемых методов оценки, присутствует в итоговой величине рыночной стоимости оцениваемого объекта (с учетом целей оценки). Сумма весовых коэффициентов должна составлять 1(100%).

Рассмотрим применимость каждого метода с учетом следующих  факторов:

- возможность отразить  действительные намерения потенциального  инвестора и продавца;

- тип, качество, обширность  данных, на основе которых проводится  анализ;

- способность параметров используемых подходов учитывать конъюнктурные колебания;

- способность учитывать  специфические особенности объекта,  влияющие на его стоимость  (местонахождение, размер, потенциальную  доходность).

  Подход с точки  зрения доходности обладает преимуществом  учета прогнозных оценок, опирается на ожидания собственника относительно будущих доходов, расходов и капитальных вложений. Однако он сориентирован на умозрительные заключения относительно возможных вариантов будущего развития, обоснованных в большей или меньшей степени.  

Данный метод показывает, какую сумму в общем случае готов заплатить инвестор, ориентирующийся  на собственные ожидания относительно результатов деятельности предприятия  и нормы отдачи на производственные вложения.

Сравнительный подход максимально учитывает ситуацию на рынке и реально отражает уровень спроса и предложения на данный объект инвестирования, так как он базируется на стоимости предложения аналогичных объектов на рынке, но в данном случае достоверность предложений невысокая.

Оценочное заключение базируется на анализе преимуществ и недостатков каждого метода, а также на анализе количества и качества данных в обосновании каждого метода. С учетом вышеизложенного рассчитаны

Весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов к определению итоговой стоимости объекта оценки.

Для определения весов  результатов различных подходов в итоговой величине рыночной стоимости  объекта оценки используем четыре приведенных  ниже критерия, которыми будем описывать  те или иные имеющиеся преимущества или недостатки примененного оценщиком метода расчета с учетом особенностей сегмента рынка, объекта и поставленной перед оценщиком задачи настоящей оценки.

Для расчета весов  результатов использованных методом  в итоговой рыночной стоимости объекта оценки проделаем следующие простые вычисления:

- построим матрицу  (таблицу) факторов, присвоив каждому  подходу четыре вида баллов  в соответствии с четырьмя  критериями;

- найдем сумму баллов  каждого подхода;

- найдем сумму баллов  всех используемых для оценки подходов;

- по отношению суммы  баллов данного подхода к сумме  баллов всех использованных подходов  найдем расчетный вес данного  подхода в процентах;

- округлим расчетные  веса подходов с точностью  до 1% в целях использования данных  весов для обобщения результатов.

Округление необходимо в связи с тем, что неокругленные  веса порождают у читателя отчета ошибочные представления о точности полученного результата, что может  нанести заинтересованному лицу больше вреда, чем кажущаяся чисто  формальная ошибка, якобы вносимая округлением в итоговый результат.

На основе округленных  весов рассчитаем обобщенную стоимость  оцениваемого имущества путем умножения  полученного с помощью данного  подхода ориентира стоимость  на округленный вес подхода, рассчитанный в целях обобщения результатов оценки.

 

Таблица 7-Результаты обобщения итоговой стоимости объекта оценки табл.

Согласование
Подход	Сравнительный	Доходный
Величина ориентира, рублей	32 380 000	32 907 985
Достоверность и достаточность  информации, на основе которой проводились анализ и расчеты	2	2
Способность подхода  учитывать структуру ценообразующих факторов, специфичных для объекта	4	2
Способность подхода  отразить мотивацию, действительные намерения  типичного покупателя/продавца	4	1
Соответствие подхода  ввиду рассчитываемой стоимости	2	3
Итого сумма для данного  подхода	12	8
Подход применялся?	Да	Да
Сумма балов	20
Все подхода, %	60%	40%
Вес подхода округленного, %	60%	40%
	19 480 000	13 163 194
	32 591 194 рублей

 

Таким образом, величина рыночной стоимости объекта оценки, на дату оценки округлена, составляет: 32 600 000(тридцать два миллиона шестьсот тысяч) рублей с учетом НДС.

Итоговое заключение о стоимости объекта оценки, окончательный вывод:

Рыночная стоимость  объекта оценки по состоянию на дату оценки 15.04.2013г с округлением составляет: 32 600 000(тридцать два миллиона шестьсот тысяч) рублей с учетом НДС.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

   В данной курсовой работе был подробно рассмотрен процесс оценки земельного участка. На участке планируется построить офисное здание. Цель оценки – определение стоимости земельного участка. В связи с этим в работе выделяются два основных раздела -  в первом рассматривается теоретическая часть, во втором рассматривается практическая часть.

   Теоретическим фундаментом процесса оценки служит система оценочных принципов, на которых основывается расчет стоимости земельного участка.   Принципы оценки земельных участков формируют исходные взгляды субъектов рынка на величину стоимости земли. Использование тех или иных принципов оценки зависит от конкретной ситуации, складывающейся на момент оценки. Принципы оценки земельных участков тесно взаимосвязаны и в зависимости от используемого метода оценки могут играть основную или вспомогательную роль. Они представляют собой теоретическую основу оценки стоимости земельных участков, на которых базируется три фундаментальных подхода к оценке – доходный, сравнительный и затратный.

   Для определения стоимости земельного участка были применены два подхода – сравнительный и доходный, затратный подход не был применен, т.к. этот подход применяется при восстановлении, либо замещении объекта оценки, а земельные участки являются  не воспроизводимыми, поэтому данный  подход не применяется. В результате расчетов по использованным подходам были получены следующие данные:

1. При оценке сравнительным подходом стоимость участка составила 

32 381 765;

2. При оценке доходным подходом стоимость участка составила

32 907 985;

3. При обобщение данных было получено итоговое заключение о стоимости объекта оценки. Рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки с округлениями составило 32 600 000.

Список использованных источников.

 

1. Конституция Российской Федерации;
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 1. М., 2009;
3. Земельный кодекс Российской Федерации. Мю: Омега-Л,2006
4. Федеральный закон от 25 октября 2001г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ»;
5. Федеральный закон от 24 июля 2002г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;
6. Федеральный закон от  24 июля 2007г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»;
7. Федеральный закон от 21 декабря 2004г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»;
8. Постановление Правительства РФ от 06 июля 2001г. № 519 «Об утверждении стандартов оценки»;
9. Постановление Правительства РФ от 11 ноября 2002г. № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, или права на заключение договоров аренды таких земельных участков»;
10. Постановление Правительства РФ от 15 марта 2000г. № 319 «О порядке определения нормативной цены земли»;
11. Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е. Оценка стоимости недвижимости. М.: Интерреклама, 2008;
12. Горемыкин В.А. Современный земельный рынок России. М.: Дашков и  К, 2007;
13. Кухтин П.В., Левов А.А., Лобанов В.В., Семкина О.С. Управление земельными ресурсами. М.: Питер, 2008;
14. Носов С.И. Оценка земельных ресурсов для рентного регулирования землепользования. М.: Русская оценка, 2009;
15. Орлов С.В., Ципкин Ю.А. Рыночная оценка имущества города. М.: Юнити, 2007;
16. Оценка недвижимости/ под ред. А.Г.  Грязновой, М.А. Федотовой. М.: Финансы и статистика, 2009;
17. Оценка природных ресурсов/ под ред. В.П. Антонов, П.Ф. Лойко.М.: Русская оценка,2008;
18. Оценка рыночной стоимости земельных участков/ под ред. Д.Б. Арбатского, Л.И. Кошкина. М.: ВШПП, 2009;
19. Петров В.И. Оценка стоимости земли. М.: Финансовая академия при Правительстве РФ, 2009;
20. Технические указания по государственной кадастровой оценке земель поселений. М.: Росземкадастр, 2008.