Оценка стоимости земельного участка под строительство офисного здания

- оценка стоимости  земельного участка путем дисконтирования  всех денежных потоков, связанных  с реализацией проекта наиболее  эффективного использования земельного  участка.

Доходный подход базируется на оценке ожиданий инвестора и рассчитывается как текущая (дисконтированная) стоимость экономических выгод, ожидаемых от владения оцениваемыми актами.

 

Метод капитализации  земельной ренты.

Метод применяется для  оценки застроенных и незастроенных  земельных участков.

Условие применения метода – возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Метод предполагает следующую  последовательность действий:

- расчет земельной  ренты, создаваемой земельным  участком;

- определение величины  коэффициента капитализации земельной ренты;

- расчет рыночной стоимости  земельного участка путем деления  земельной ренты на коэффициент  капитализации.

Для земельных участков застроенных или предназначенных  под застройку величина ренты  может рассчитываться как доход  от сдачи в аренду земельного участка. Для сельскохозяйственных угодий величина ренты может рассчитываться как доход от сельскохозяйственного использования земельного участка или доход от его сдачи в аренду.

Величина коэффициента капитализации определяется на основе анализа норм отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций.

Основными способами  определения коэффициента капитализации  являются:

- деление величины  ренты по аналогичным земельным  участкам на цену их продаж;

- увеличение безрисковой  ставки отдачи на капитал на величину премии за риски, связанные с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.

Этот метод может  использоваться тогда, когда земля  сдается в аренду отдельно от зданий и сооружений.

Метод капитализации  земельной ренты основан на принципе ожидания, т.е. инвестор приобретает земельный участок в ожидании будущих доходов или выгод.

Определение стоимости  земельного участка с помощью  метода капитализации земельной  ренты заключается в капитализации  доходов, полученных за счет арендных платежей. Таким образом, стоимость земельного участка представляет собой дисконтированную стоимость будущей земельной ренты. Как регулярный поток дохода земельная арендная плата капитализируется в стоимость делением на коэффициенты капитализации для земли, определяемый из анализа рынка. Исходные данные для капитализации получат из сравнения продаж арендованной земли и величины арендной платы.

К ограничениям в использовании  метода капитализации относятся  неравномерность получаемых доходов, нестабильность цен, большой разброс продажных цен и доходов среди аналогичных земельных участков на рынке. Использование метода капитализации доходов целесообразно при оценке земельных участков, приносящих постоянный, или равномерно изменяющийся доход.

Расчет стоимости земли  методом капитализации доходов основаны на использовании следующей формулы:

 

Стоимость земли * Доход/ Ставка капитализации

 

При использовании данного  метода необходимо определить величину дохода и ставку капитализации. В  зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:

- часть дохода от  объекта бизнеса, приходящаяся  на земельный участок;

- доход от прироста  стоимости земельного участка,  получаемый при его продаже  в будущем или при его залоге  под ипотечный кредит.

 

Расчет чистого операционного дохода.

Чистый операционный доход (ЧОД) – действительный валовой  доход за минусом операционных расходов (ОР) за год.

ЧОД = ДВД – ОР

Действительный валовой  доход (ДВД) – это потенциальный  валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

ДВД =ПВД – Потери + Прочие доходы

По данным заказчика  потери отсутствуют.

Операционные расходы  – это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования земельного участка и воспроизводства действительного валового дохода. Данные по операционным расходам представлены заказчиком и составляют 100 000руб. в год.

 

Расчет ставки капитализации

При расчете ставки капитализации возможны два метода кумулятивным построением и рыночной экстракции.

 

1.Метод  кумулятивного  построения.

Суть метода состоит  в том, что ставка капитализации  определяется как сумма так называемой безрисковой ставки, надбавки за риск вложения в недвижимость, надбавки за низкую ликвидность вложения и надбавки за инвестиционный менеджмент. Кроме того ставка капитализации должна содержать норму возврата капитала. Полученное значение должно быть уменьшено на величину долгосрочного прогноза роста доходов от сдачи в аренду объекта оценки.

 

2. Метод рыночной экстракции.

Суть его состоит  в том, что ставка капитализации (в % годовых) численно равна отношению  ставки чистой арендной платы за земельные  участки (за вычетом расходов и издержек – аналогично расчету чистого операционного дохода) к рыночной стоимости 1 м² при продаже идентичного объекта.

Для расчета ставки капитализации  методом рыночной экстракции необходимо большое количество объектов выставленных на продажу и в аренду близких  по своим характеристикам к объекту оценки. При изучении предложений о продаже и аренде земельных участков не было выявлено достаточного количества парных объектов, необходимых для точного расчета ставки капитализации.

Учитывая это, оценщики считают наиболее точным методом  расчета ставки капитализации метод кумулятивного построения.

Оценщик считает возможным  в качестве безрисковой ставки использовать величину ставки доходности ОФЗ к  погашению, которая на дату оценки составляет 6,83% годовых.

Надбавка за риск вложения в недвижимость является компенсацией инвестора за рискованность вложений в недвижимость и учитывает, в том числе надежность арендатора объекта недвижимости. Исходя из анализа рыночной ситуации, оценщики принимают величину надбавки за риск равную 4%.

Надбавка за инвестиционный менеджмент.

Управление инвестициями в недвижимость требует определенных усилий (например, выбор варианта финансирования, отслеживание рынка, принятие решения  о продаже или удержании объекта  недвижимости, ведение налоговой  отчетности и т.п.), поэтому эти усилия инвестора должны быть компенсированы путем включения надбавки за инвестиционный менеджмент. Исходя из анализа текущего состояния рынка, оценщик принимает надбавку за инвестиционный менеджмент равной 4%.

Риск низкой ликвидности  – это поправка на длительность рыночной экспозиции (маркетингового периода) при продаже или время по поиску нового арендатора в случае отказа от аренды существующего арендатора. Эта поправка представляет собой процент на капитал, который смог бы получить потенциальный инвестор по безрисковой ставке за время, в течение которого объект выставлен на продажу. В результате анализа динамики продаж аналогичных объектов за 2013г. Установлено, что средний период экспозиции на рынке для зданий в районах с низкой инвестиционной привлекательностью составляет около 6 месяце, т.е. ½ года. Следовательно, оценщики принимают поправку на не ликвидность в размере ½ от без рисковой процентной ставке.

Прогнозный рост ставки аренды является отрицательной величиной  и приводит к настоящему времени  величину ставки аренды в будущем. Опираясь на анализ рынка, и учитывая экономический срок жизни объекта, оценщики считают допустимым, принять значение долгосрочного прогноза роста в размере 2%.

Ниже приведен расчет ставки капитализации

методом кумулятивного  построения:

Таблица 5

Компонент ставки	Величина ставки, %
Безрисковая ставка	6,83
Риск вложения в недвижимость	4
Риск организационного менеджмента	4
Риск низкой ликвидности  вложения	3,42
Прогнозный рост ставки аренды	- 2
Коэффициент капитализации	16,25

 

Таблица 6 - Определение рыночной стоимости объектов доходным подходом

		Назначение объекта		Общая площадь объекта, кв.м				Арендная ставка (рублей/год)без  НДС			Значение, рублей (без  НДС)
Потенциальный валовой  доход		Земельный участок		500 000				10,20			5 100 000
ПВД для расчета											5 100 000
Действительный валовой  доход
			Ставка			База для расчета	Доп.коэффициент					Значение рублей (без  НДС)
Среднегодовые потери арендной платы от незанятости (не менее 7-12%)			9%			0						459 000
Среднегодовые потери при  сборе арендной платы			2%			0						9 180
Прочие доходы												0
ДВД												4 631 820
Операционные расходы
Итого:													100 000
Чистый операционный доход (ЧОД)
ЧОД = ДВД – Операционные расходы													4 531 820
Стоимость объекта по доходному подходу
ЧОД													4 531 820
Коэффициент капитализации	Для чистого операционного  дохода												0,1625
Итоговая стоимость (рублей без НДС)													27 888 123,07
Итоговая стоимость (рублей с НДС)													32 907 985,22

 

Вывод: стоимость объекта  оценки, определенная в рамках доходного  подхода, составляет   32 907 985,22 (тридцать два миллиона девятьсот семь тысяч девятьсот восемьдесят пять руб. 22 коп.) с учетом НДС.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава VII. Определение стоимости земельного участка затратным подходом

 

При оценке земли затратный  подход используется для определения стоимости улучшений, находящихся на земельном участке (зданий,  строений, сооружений), для выделения земельной составляющей в стоимости единого объекта недвижимости. Затратный подход довольно широко используется в практике оценки природных ресурсов. Затраты, необходимые на перемещение, замещение или воссоздание природного объекта, рассматриваются как минимальная экономическая оценка природного объекта и являются основанием для расчета компенсационных платежей для физического возмещения теряемого природного объекта.

Несмотря на относительную  простоту и возможность широкого использования, затратный подход содержит в себе принципиальное противоречие с точки зрения оценки стоимости  природного ресурса:

чем лучше природный  ресурс, тем меньшую оценку в соответствии с затратной концепцией он может получить. То же самое происходит и с месторождениями полезных ископаемых – чем меньше эксплуатационные затраты, тем дешевле объект оценки. Возникает противоречие: чем выше качество природного ресурса и меньше затраты на его использование, тем ниже его стоимостная оценка, проведенная методом суммирования затрат на его основание. В городах складывается обратная картина – чем дороже работы по созданию инженерной инфраструктуры (имеется в виду удорожание, связанное с горно-геологическим, топографическими особенностями или удаленностью от центральных объектов), тем ценнее участок. Именно это противоречие ограничивает применение затратного подхода к земле и природным объектам.

   Затратный подход может использоваться для получения минимальной стоимости земель, занятых природными объектами, рыночную стоимость которых невозможно определить, например, городскими зелеными насаждениями. В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения. Также в Методических рекомендациях указывается, что в случае использования иных методов в отчете об оценке целесообразно раскрыть их содержание и обосновать использование. К таким методам относятся оценка земель населенных пунктов исходя из затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры, а также оценка земель поселений по условиям инвестиционных контрактов.

Как совокупность методов  оценки, основанных на определении  затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки означает, что для оценки земельных участков, объектов не воспроизводимых, данный подход в чистом виде не применим.