Оценка стоимости земельного участка под строительство офисного здания

Таким образом, оценке подлежит право собственности на объект оценки без ограничений и обременений.

 

         3.4.Анализ месторасположения объекта оценки

Оцениваемый земельный  участок расположен в г. Полевском, Свердловской области на ул. Декабристов, имеет площадь 500 000кв.м.

Рельеф участка ровный, без уклонов. Транспортная доступность  – средняя. Примыкающие участки  застроены частными жилыми домами.

 

 

 

 

Глава IV. Анализ наилучшего наиболее эффективного использования

 

Анализ наилучшего наиболее эффективного использования позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости, то есть использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта.

Использование объекта  недвижимости должно отвечать четырем критериям, чтобы соответствовать его наиболее эффективному использованию. Оно должно быть  физически возможным, законодательно разрешенным, экономически оправданным и приносить максимальную прибыль.

Понятие наилучшего наиболее эффективного использования предполагает наряду с выгодами для собственника недвижимости особую общественную пользу. Подразумевается, что определение наилучшего наиболее эффективного использования является результатом суждения оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым, выражая лишь мнение, а не безусловный факт. В практике оценки недвижимости положение о наилучшем наиболее эффективном использовании представляет собой посылку для дальнейшей стоимости оценки объекта.

В результате анализа  исходных данных, фоновой и текущей информации, принимая во внимание следующие факторы:

- месторасположение объекта  – г. Полевской;

- назначение объекта  – строительство офисного здания

- категория земель  – промышленность

- на соседних земельных  участках расположены частные жилые дома;

- в данном районе  нет земельных участков, которые  сдавали бы в аренду,

Оценщик пришел к выводу, что наилучшим использованием для  данного объекта оценки, при котором  достигается самая высокая стоимость  объекта на дату оценки, является его  текущее целевое использование.

 

Глава V. Определение стоимости земельного участка сравнительным подходом

Сравнительный подход используется для оценки земельных участков, занятых  строениями и сооружениями (далее  застроенных участков), и земельных  участков, не занятых строениями и сооружениями (далее незастроенных земельных участков). Условие применения метода – наличие информации о ценах сделок с незастроенными земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии достоверной информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложений (спроса).

Метод предполагает следующую  последовательность действий:

- выбор основных факторов  стоимости земельного участка;

- определение цен продаж  земельных участков – аналогов;

- определение характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка по каждому из выбранных факторов стоимости;

- определение корректировок  цен аналогов, исходя из характера  и степени отличий каждого  аналога земельного участка;

- корректировка цен каждого аналога, сглаживающая отличия от оцениваемого земельного участка;

- обоснование и расчет  стоимости земельного участка  как средневзвешенного значения  скорректированных цен аналогов.

В качестве наиболее важных факторов стоимости земельного участка, как правило, выступают:

- местоположение и  окружение;

- целевое назначение, разрешенное использование, права  иных лиц на земельный участок;

- физические характеристики: рельеф, размер, форма и др.;

- транспортная доступность;

Оценщик проанализировал  специализированные средства массовой информации г. Полевского, в том числе журнал «Недвижимость» за май 2013 года № 20. В результате были отобраны данные (цены предложений) по 3-м выставленным на продажу земельным участкам, сопоставимым с объектом оценки:

Таблица 3-Предложение о продаже земельных участков

	Оцениваемый участок	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Местоположение	Ул. Декабристов	Ул. Листопрокатчиков	Ул. Ленина	Ул. Вершинина
Продавец		АН «АВАНТ»	АН «МАН»	АН «Новосел»
Площадь участка, кв.м	500 000 кв.м.	700 000 кв.м.	600 000 кв.м.	900 000 кв.м.
Стоимость предложения, руб.		65 000 000	12 000 000	60 000 000
Имущественные права	собственность	собственность	собственность	собственность
Цена 1 кв.м, руб		92, 86	20,00	66,67

 

Корректировка на время продажи.

Корректировка учитывает  рост цен на рынке недвижимости, и не вводилась, т.к. объекты сравнения были выставлены на рынок в 2013 г.

При определении величин  корректировок на местоположение и  качественные характеристики объекта, использовался относительный сравнительный анализ.

Данный метод относится  к качественным методикам. На основе изучения данных рынка анализируются  сравнимые продажи для того, чтобы  определить, является ли влияние на стоимость недвижимости сравнимых  элементов превышающим, равным или недостающим в отношении к объекту оценки.

 

 

Корректировка на местоположение.

Аналоги 1 и 3 расположены  в одной ценовой зоне с объектом оценки, поэтому корректировки не производим. Аналог 2 находиться в худшем месте, чем объект сравнения. По данным местных агентств недвижимости, стоимость кв.м. аналога 2 ниже на 10-15%. Мы взяли нижнюю границу интервала 10%.

 

Корректировка на разрешенное  использование.

     Корректировка введена, вследствие того, что на основе анализа рынка и бесед с риэлторами, земельные участки с разрешенным использованием под складское и производственное назначение стоят дешевле по отношению к участкам с разрешенным использованием под строительство торгово-офисных центров.

 

Корректировка на площадь.

Данная корректировка  введена вследствие того, что большие по площади объекты обычно сложнее продать, чем меньшие по площади, что снижает цену на первые. Анализ рынка продаж земельных участков показал, что участки, площадью1500-2000 кв.м. пользуются большим спросом под строительство загородных домов, дач. Поэтому объектам 2 и 3 произвели повышающую корректировку +5%.

 

Корректировка на наличие  коммуникаций.

Аналог 1 и 3 не корректировались, так как они не отличаются от объекта  оценки инженерными коммуникациями. А объект 2 хуже, т.к. нет возможности подвести газ (хотя перспектива есть в будущем году) и канализации. Поэтому объект теряет в стоимости 20% поэтому  произвели повышенную корректировку.

 

 

Корректировка на ограничения (наличие сервитутов).

В связи с тем, что  параметры  у оцениваемого объекта и объектов сравнения по данному фактору одинаковы, введение корректировки не требуется.

 

Таблица 4-Корректировка цен аналогов, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка

Корректировка	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Цена 1 кв.м., руб	92,86	20,00	66,67
Скорректированная цена	92,86	20,00	66,67
Условия финансирования	0	0	0
Скорректированная цена	92,86	20,00	66,67
Условие сделки	0	0	0
Скорректированная цена	92,86	20,00	66,67
Время продаж	+4%	0	0
Скорректированная цена	96,57	20,00	66,67
Местоположение	0	+10%	0
Скорректированная цена	96,57	22,00	66,67
Площадь участка	0	+5%	+5%
Скорректированная цена	96,57	23,10	70,00
Наличие коммуникаций	0	+20%	0
Скорректированная цена	96,57	27,72	70,00

 

Определение итоговой величины.

Находим среднее значение скорректированных цен:

(96,57 + 27,72 + 70,00)/3 = 64,76

Находим стоимость земельного участка:

500 000*64,76 = 32 380 000руб. (тридцать два миллиона триста восемьдесят  тысяч 000 рублей).

 

 

 

Глава VI. Определение стоимости земельного участка доходным подходом

 

Суть доходного подхода  состоит в определении рыночной стоимости земельного участка исходя из того, какой величины, в течение  какого периода времени и с  какой вероятностью может быть получена рента от земельного участка. На данном подходе основаны:

          - метод капитализации земельной  ренты;

          - метод остатка для земли;

     -метод предполагаемого  использования.

Доходный подход к  оценке земельных участков – это  методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. Данный подход применим только к участкам приносящим доход. Использование доходного подхода требует проведения широких экономических и рыночных исследований для определения ставки капитализации. Если же оценке подлежит производственные (промышленные) участки, расположенные в производственных, промышленных, коммунально-складских зонах, зонах внешнего транспорта, то их оценивание становится достаточно проблематичным. Ведь в их составе на данный момент мы не в состоянии подобрать достаточного количества переданных в аренду земельных участков, чтобы получить потоки доходов, которые позволили бы воспользоваться одним из методов доходного класса.

 

Метод остатка для  земли

Метод применяется для  оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода – возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход или возможность коммерческого использования земельного участка, приносящего доход. В случае если доход рассчитан от коммерческого использования земельного участка, необходимо из этого дохода вычесть доход не относящийся к земельному участку или из капитализированного дохода вычесть рыночную стоимость активов, не относящихся к земельному участку.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

- расчет стоимости  воспроизводства или замещения  существующих или прогнозируемых  на оцениваемом участке улучшений;

- расчет общего чистого  дохода от единого объекта  недвижимости на основе рыночных  ставок арендной платы и существующих правовых ограничений использования объекта недвижимости;

- расчет чистого дохода, приходящегося на улучшения, как  произведения их стоимости воспроизводства  или замещения на коэффициент  капитализации доходов для улучшений;

- расчет чистого дохода, приходящегося на земельный участок, как разности общего чистого дохода и чистого дохода, приходящегося на улучшения;

- расчет стоимости  земельного участка путем деления  чистого дохода, приходящегося на  земельный участок, на коэффициент  капитализации доходов для земли.

Для определения стоимости  земельного участка необходимо знать:

- стоимость здания (сооружения);

- чистый операционный  доход от всей недвижимости;

- коэффициенты капитализации  для земли и для здания.

Последовательность расчета  стоимости земельного участка техникой остатка для земли.

При оценке стоимости  земельного участка методом остатка  осуществляется расчет:

- стоимость воспроизводства  или замещения улучшений, соответствующих  наиболее эффективному использованию  оцениваемого земельного участка;

- чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости  за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

- чистого операционного  дохода, приходящегося на улучшения  за определенный период времени,  как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующую ставку капитализации доходов от улучшений;

- остатка чистого операционного  дохода для земли как разности  чистого операционного дохода  от единого объекта недвижимости  за определенный период времени  и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;

- рыночной стоимости земельного  участка путем капитализации  чистого операционного дохода  для земли.

 

Метод предполагаемого  использования

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.

Условие применения метода – это  возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими  доход. Метод может применяться  при оценке любого земельного участка, у которого имеется перспектива развития (обустройства).

Метод предполагает следующую последовательность действий:

- анализ наиболее эффективного  варианта застройки и доходного  использования застроенного участка;

- расчет затрат на  создание, обоснование временной структуры затрат на создание выбранного варианта застройки земельного участка;

- прогнозирование доходов  от использования застроенного  земельного участка;

- расчет издержек, необходимых  для получения доходов от использования  застроенного земельного участка. Издержки на улучшения включают: расходы на разбивку, расчистку и планировку участков; расходы на устройство дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа; налоги, страховка, заработная плата ИТР; расходы на маркетинг; прибыль и накладные расходы подрядчика; прибыль предпринимателя.