Оценка стоимости земельного участка под строительство офисного здания

 

Министерство общего и профессионального  образования

Свердловской области

Негосударственное образовательное  учреждение

Среднего профессионального  образования

«Уральский колледж  недвижимости и управления»

                             

                                Допустить к защите

                                                   Зам директора по УВР УКНиУ

                                                        _______________ С.В. Солодова

 

                                           _______________2009г.

 

 

 

 

 

 

Оценка стоимости  земельного участка под строительство  офисного здания

 

Дипломная работа

 

       Исполнитель

                                 Темерев Александр Юрьевич

                       Студент группы: 314

                                                       Специальность: земельно-имущественные

                                                         отношения

 

                          Научный руководитель

        Шкляев С.В.

 

 

               Нормоконтроль

 

 

 

Екатеринбург

2010

 

Содержание

Введение……………………………………………………………………… Глава I Понятие цели и принципы оценки земельных участков………….           1.1 Основные  понятия………………………………………………… 1.2 Основные цели экономической оценки земли………………….. Глава II   Общие сведения объекта оценки………………………………… 2.1 Определение задания на оценку…………………………………………. 2.2 Допущения и ограничительные условия………………………………... Глава III Описание объекта оценки…………………………………………. 3.1 Источники информации………………………………………………….. 3.2 Основные характеристики объекта оценки…………….……………… 3.3 Оцениваемые права………………………………………………………. 3.4 Анализ местоположения объекта оценки……………………………… Глава IV Анализ наилучшего наиболее эффективного использования……………………………………………………………….. Глава V Определение стоимости земельного участка сравнительный подход…………………………………………………………………………. Глава VI Определение стоимости земельного участка доходным подходом………………………………………………………………………. Глава VII Определение стоимости земельного участка затратный подход Глава VIII Итоговое заключение стоимости объекта оценки…………….. Заключение…………………………………………………………………….. Список использованной литературы ………………………………………..

3 4 4 5 6 6 6 9 9 9 10 10   11   12   16 26 29 33 34

 

 

 

 

 

 

Введение

 

   Происходящие в Российской Федерации процессы перехода к рыночной модели экономики возродили право частной собственности и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости: зданиями, сооружениями, а также земельными участками различного целевого назначения. Необходимым элементом рыночной экономики выступает институт независимой оценки собственности, без которого невозможны становление права собственности и демократизация экономической жизни.

   В первую очередь это касается рынка недвижимости, развитие которого может определить в ближайшей перспективе характер изменений всей экономики. Земля является природной основой рынка недвижимости.

      Процесс оценки недвижимости предполагает четкое определение собственно объекта оценки, его идентификацию, установление оцениваемых прав, обоснование выбора информационной базы при проведении расчетов и сведение к минимуму различных допущений и предположений в отношении используемых в расчетах данных.

Цель данной курсовой работы является:

• определение рыночной стоимости земельного участка с целью его купли-продажи;

 

  

 

 

 

 

 

 

Глава 1. Понятие и цели оценки земельных участков.

 

1.1 Основные понятия 

   В соответствии  с п.2 ст. 6 Земельного кодекса Российской  Федерации (ЗК РФ) земельным участком  как объектом земельных отношений  является часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Согласно ст.1 Федерального закона «О государственном земельном кадастре» государственный кадастровый учет заключается в описании и индивидуализации в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый из них получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценку. ЗК РФ также установлено, что объектом купли – продажи, аренды могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (ст.30,32,37).

      Земельный  участок является природным базисом  любого объекта недвижимости. При  оценки земельного участка необходимо  учитывать все улучшения, которые позволяют его эффективно использовать.

   Специфика и  уникальность земли как объекта  оценки определяется следующим:

-невозможно свободное  воспроизводство земельного участка  в отличие от других объектов  недвижимости. Земля является ограниченным природным ресурсом;

-каждый земельный  участок неподвижен, т.е. имеет  фиксированное местоположение;

-возможно многоцелевое  использование земли:

- как средства производства. Сельскохозяйственные и лесные  земли выступают средством производства  сырьевых ресурсов, необходимых практически для всех отраслей экономики, а также продуктов питания,

- как пространства  для социально-экономического развития.

2. Основные цели экономической оценки земли

   Экономическая оценка земельного участка – это деятельность по систематизированному сбору и анализу данных, необходимых для определения стоимости земель различного целевого назначения на основе действующего законодательства и стандартов.

Результат оценки земельных  участков существенно зависит от цели оценки, обусловливающей вид стоимости земельного участка, и права, которое к нему относятся.

   Можно выделить четыре основных цели оценки земельных участков:

1. Удовлетворение потребностей развивающегося рынка земли;
2. Создание базы для налогообложения;
3. Реальное отражение их стоимости в бухгалтерском учете предприятий;
4. Состояние государственного земельного кадастра, а также реальное стоимостное отражение земель в статистике национального богатства страны.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава II.Общие сведения

 

2.1. Определение задания на оценку

Таблица 1–Общие сведения

Основание проведения оценки	Договор на оказание услуг  по оценке рыночной стоимости земельного участка
Заказчик оценки	ООО предприятие «РУС»
Адрес заказчика	Г. Екатеринбург, ул. Волгоградская, 4
ИНН	хххххххххххххх
КПП	хххххххххххххх
Объект оценки	Земельный участок площадью 500 000 кв.м
Местонахождение объекта  оценки	г. Екатеринбург, Пионерский район, ул. Учителей - Вилонова
Собственник	Кожевникова Ольга Константиновна
Дата проведения оценки	15 апреля 2013г.
Дата составления отчета	20 апреля 2013г.
Цель оценки	Определение рыночной стоимости
Назначение оценки	Строительство
Форма отчета	письменная

 

2.2. Допущения и ограничительные условия

Отчет по оценке подготовлен  с учетом следующих допущений:

1. Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях.
2. Оценщик не несет ответственности за юридические описание прав оцениваемой собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности. Право оцениваемой собственности считается достоверным. Оцениваемая собственность считается свободной от каких либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в отчете.
3. Оценщик не обязан приводить обзорные материалы (фотографии, планы, чертежи и т.п.) по объекту недвижимости.
4. Оценщик предполагает отсутствие каких либо скрытых фактов, влияющих на оценку, на состояние собственности, конструкций, грунтов. Оценщик не несет ответственности ни за наличие таких скрытых фактов, ни за необходимость выявления таковых.
5. Сведения, полученные оценщиком и содержащиеся в отчете, считаются достоверными. Однако оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации, поэтому для всех сведений указывается источник информации.
6. Ни клиент, ни оценщик не могут использовать отчет иначе, чем это предусмотрено договором на оценку.
7. От оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда.
8. Мнение оценщика относительно рыночной стоимости объекта действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а следовательно на рыночную стоимость объекта.
9. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения операции (сделки) с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения операции (сделки) с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.
10. Оценщик, выполнявший данную работу, подтверждает на основании своих знаний и убеждений, что:

- утверждения и факты,  содержащиеся в данном отчете, являются правильными и корректными;

- анализ, мнения и заключения  соответствуют сделанным допущениям и ограничивающим условиям и являются личным, независимым и профессиональным анализом, мнением и заключением.

 

   Отчет об оценке составлен в соответствии с Федеральным Законом № 135-ФЗ от 29.07.98г. (со всеми изменениями) «Об оценочной деятельности РФ», «Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности» (постановление Правительства РФ от 06.07.01г. № 519), Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценки (ФСО № 3)» № 10009 от 20.08.07г.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава III Описание объекта оценки

 

      3.1. Источники информации

Все количественные и  качественные характеристики объекта  оценки были установлены на основании  следующих документов и источников информации:

1. Свидетельство на право собственности на землю 66 АВ № 0000000 от 00.00.0000г.
2. Выписка из кадастрового плана земельного участка № 66:41:ххххх:хххх.
3. Геодезическая съемка земельного участка.

 

3.2 Основные характеристики объема оценки

Таблица 2-Основные характеристики

Местоположение и границы участка	Участок расположен по адресу: Свердловская область, г. Полевской, ул. Декабристов
Кадастровый номер	66:41:ххххх:хххх
Наименование участка
Площадь участка	500 кв.м
Категория земель	промышленность
Разрешенное использование	Строительство
Фактическое использование	Строительство
Вид права	собственность
Собственник	Решетников Олег Владимирович
Кадастровая Стоимость
Конфигурация земельного участка	Прямоугольная
Разработанность участка
Развитость инженерных коммуникаций	Не имеются

 

 

3.3.Оцениваемые права

В рамках настоящего отчета определяется рыночная стоимость земельного участка, расположенного по ул. Декабристов, площадью 500 000 кв.м для купли продажи.

   Из информации, предоставленной заказчиком, следует, что объект оценки является частной собственностью. Основание – договор купли – продажи от 00.00.0000г., регистрация прав в органах Государственной регистрации проведена. Обременения какими либо обязательствами перед третьими лицами отсутствуют.

Согласно Гражданскому кодексу РФ статья 209 п.1и2: «Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами».