Автор работы: Пользователь скрыл имя, 01 Мая 2013 в 19:56, курсовая работа
Сравнительный подход основывается на том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то есть на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный метод основывается на принципе замещения, гласящем, что максимальная стоимость недвижимости определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретена другая недвижимость с эквивалентной полезностью.
Расчет показателя качества в данной модели его можно рассматривать как показатель, отражающий суммарное качество объекта оценки и объектов-аналогов.
Расчет показателя качества произведен путем сложения взвешенных относительных величин факторов сравнения и приведен в таблице 13.
Таблица 13
Расчет показателя качества объектов сравнения
При условии близости характеристик объектов-аналогов к объекту оценки, можно использовать линейную функцию аппроксимации вида:
,
где Y – стоимость;
X – показатель качества объектов-аналогов;
a и b – неизвестные коэффициенты.
Проверка гипотезы о линейном характере зависимости величины стоимости объектов-аналогов от показателя качества объектов проводится на этапе верификации (проверки) качества моделирования. В случае выполнения критерия определенности (детерминации) R2 гипотеза о линейном характере зависимости принимается.
Таким образом, для дальнейшего расчета использовалась функция линейной аппроксимации.
На этапе «определение коэффициентов модели зависимости стоимости объектов-аналогов от показателя качества объектов» определяются коэффициенты уравнения зависимости стоимости объектов-аналогов от показателя качества объектов методом наименьших квадратов с использованием стандартных функций MS Excel. Уравнение зависимости, а также значение коэффициента детерминации R2 приведены на рисунке 2 ниже.
Рис.2 Линейная аппроксимация
Регрессионная модель может считаться вполне адекватной, если значение коэффициента детерминации R2 не меньше 0,7 и уравнение регрессии в целом статистически значимо.
Выполнение критерия детерминации R2=0,9 свидетельствует о том, что предположение о виде аппроксимационной зависимости, а также кодировка градаций ценообразующих факторов объектов-аналогов не содержит существенных ошибок.
Для определения удельного показателя стоимости за 1 кв. м общей площади необходимо в соответствии с результатами графического анализа использовать формулу:
Y = 167494*Х – 712828 = 167494*0,734 – 712828= 110 113 руб./кв. м общей площади, где
Y – наиболее вероятное значение удельного показателя стоимости за 1 кв. м общей площади.
X – показатель качества оцениваемого объекта.
Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки рассчитанная сравнительным подходом, по состоянию на дату проведения оценки составляет: 2 686 757 200 рублей.
Заключение
Одним из основных вопросов,
которые возникают у предприяти
Согласно Федеральному закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" оценка объектов собственности является обязательной при приватизации, передаче в доверительное управление либо в аренду, продаже, национализации, выкупе, ипотечном кредитовании, передачи в качестве вклада в уставные капиталы.
Таким образом, оценочная деятельность представляет собой важнейшую составляющую при создании развитой инфраструктуры, которая необходима для дальнейших экономических преобразований в нашей стране.
Главным вопросом для оценщика является правильный выбор того или иного метода, используемого при оценке.
Использовался метод сравнения продаж. Этот метод имеет свои плюсы и минусы, как и все методы.
Преимущества метода:
- наиболее простой подход;
- статистически обоснованный;
- предлагаемые методы корректировки;
- обеспечивает данные для других подходов оценки.
Недостатки:
- необходимость активного рынка;
- сравнительные данные не всегда имеются;
- требования внесения
поправок, большое количество которых
оказывает влияние на
- подход основан на прошлых событиях, не принимаются в расчет будущие ожидания.