Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости в Приморском районе города Санкт-Петербурга методом относительного сравнит

Приморский район - достаточно динамично  развивающийся район, один из самых  насыщенных районов города в сегменте торговой недвижимости, лидер по строительству  нового жилья, где проживают достаточно высокодоходные слои населения.

Экологическая обстановка в районе считается одной из самых благоприятных  для проживания. Доля зеленых насаждений в общей площади района составляет 23,9%. В плане загрязнения воздуха  весь Приморский район достаточно благополучен. Выбросы в атмосферу незначительны и составляют менее 5-ти тысяч тонн в год.

Стабильный рост спроса на офисы класса "А" и "В" по всему городу. 
1.2. Описание объекта оценки

 

Объект оценки расположен по адресу: Санкт-Петербург, наб. Черной речки, дом 43.

Транспортная доступность  оценивается как хорошая.

Ближайший поток общественного  транспорта проходит по наб. Черной речки, улице Лисичанской, который обслуживается  несколькими маршрутами:

• автобуса - 1, 10, 25, 32, 33, 46, 94;
• маршрутных такси - К-17, К-373, К-385, К-387, К-690 и. т.д.

Существуют ограничения  по парковке автомобилей вдоль наб. Черной речки. А также необходимо учесть, что наб. Черной речки - улица  с односторонним движением, что  приводит к возникновению в часы "пик" пробок, что снижает потенциал объекта оценки с точки зрения транспортной доступности. Ближайшие станции метрополитена - ст. метро "Черная речка" (около 300 м.) расположена в 5 минутной пешеходной доступности.

На расстоянии около 970 м. располагается железнодорожная  платформа "Новая Деревня". Современное использование участка. В настоящее время на участке расположено нежилое 7-этажное здание 2011 года постройки.

Таблица 1

Описание земельного участка

 

Площадь земельного участка	7 850 кв. м.
Права на земельный участок:	Собственность Заказчика
Сведения об обременениях (ограничениях)	Нет данных
Транспортная доступность:	Хорошая. Объект находится  на 1-ой из транспортных магистралей  Приморского района - наб. Черной речки. Станция метро "Черная речка" расположена  в зоне пешеходной доступности.
Описание:	Земельный участок ровный. Форма многоугольная.

 

Объект расположен по адресу: Санкт-Петербург, Приморский район, наб. Черной речки, дом 43.

Объект представляет собой 7-этажную застройку, образующий замкнутый комплекс с двумя внутренними дворами. В здании сформированы 6 выходящих на ул. Старобельскую входных групп. В основании корпуса практически под всем пятном застройки с заглублением на 2 метра ниже планировочной отметки земли устроена одноэтажная автостоянка на 100 а/м закрытого типа с въездами со стороны улицы Лисичанской.

Характеристика конструктивных элементов здания.

Несущий каркас - монолитный железобетон.

Ограждающие конструкции: основная площадь - алюминиевые витражные  конструкции, выступающие части  фасада - полуструктурное остекление. Заполнение - двухкамерные стеклопакеты с теплосберегающими и зеркально напыленными стеклами, натуральный камень в конструкции витража. Открывающиеся створки основного фасада - металлопластиковые, выступающих элементов - алюминиевые со скрытым профилем. В качестве декоративных элементов используются натуральный гранит, керамогранит, алюкобонд.

Противопожарные внутренние стены - из газобетонных блоков или  кирпичные.

Перекрытия - монолитные железобетонные шлифованные "вертолетами" (полы без стяжки).

Лестничные клетки и  площадки - монолитные железобетонные по металлическим косоурам.

Лестничные марши - сборочные  железобетонные.

Лифтовые шахты - монолитные железобетонные.

Перегородки - гипсокартонные (по 2 слоя на сторону) по металлическому каркасу 66 мм с заполнением МВП.

Кровли - плоские с  внутренним водостоком, неэксплуатируемые.

 

1. Здание обеспечено  внешними сетями водопровода,  канализации, электроснабжения, которые  подключены к городским сетям.

2. В здании установлена  современная система вентиляции и кондиционирования.

3. Теплоснабжение осуществляется  от собственной газовой котельной.

4. Горячее водоснабжение  в здании осуществляется через  два тепловых пункта, расположенных  на цокольном и техническом  этажах, от газовой котельной.

5. Внутренняя отделка помещений новая:

- стены оклеены обоями под покраску и окрашены водоэмульсионной краской, дефектов отделки нет.

- покрытие полов находится в отличном состоянии.

- лестничные марши в отличном состоянии, облицованы гранитной плиткой.

- сантехнические помещения облицованы керамической плиткой, оборудование новое.

6. Здание обеспечено  автоматической системой пожаротушения.

7. Вывоз и утилизация  ТБО производится специализированной  организацией "Спецтранс Автопарк  №6".

С учетом вышеизложенных замечаний техническое состояние объекта можно охарактеризовать как отличное. По совокупности своих основных характеристик (местоположение, тип и технический уровень здания, уровень предоставляемого сервиса) объект оценки можно отнести к бизнес-центру класса "В+".

Объект оценки позиционируется на рынке недвижимости, как нежилое отдельно стоящее здание, пригодное к использованию в качестве офисного центра

 

 

3. Методика сравнительного анализа продаж

 

Сравнительный подход основывается на предпосылке, что субъекты на рынке  осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, т.е. основываясь на информации о сходных сделках. Предполагается, что благоразумный покупатель не заплатит за продаваемый объект больше, чем стоит на рынке самый дешевый объект аналогичного качества и полезности. Процедура оценки основывается на сравнении оцениваемого объекта с сопоставимыми объектами недвижимости, которые были недавно проданы или включены в листинг на продажу, с внесением корректировок по параметрам, по которым объекты отличаются друг от друга. Показателем рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости выступает цена, которую заплатит на свободном рынке типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Рыночная стоимость  объекта зависит от складывающейся конъюнктуры спроса и предложения на соответствующем сегменте рынка в конкретном месте. Рыночная стоимость имущества при прочих равных не может быть больше, чем стоимость объектов аналогичной полезности сопоставимого качества и местоположения.

 Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Объект-аналог объекта  оценки – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Объекты сравнения –  объект оценки и аналоги объекта  оценки.

Применение сравнительного подхода заключается в последовательном выполнении следующих действий:

• исследование рынка с целью сбора достоверной информации о недавно совершенных в свободных рыночных условиях сделках по объектам, которые сопоставимы с оцениваемым;
• сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их цен или исключения из списка сравнимых;
• установление величины стоимости оцениваемого объекта путем сведения скорректированных стоимостных характеристик сравнимых объектов к одному стоимостному показателю.

При расчете стоимости  объекта оценки в рамках сравнительного подхода необходимо руководствоваться  следующими правилами:

• главным критерием для выбора объектов аналогов является аналогичное наиболее эффективное использование;
• пи корректировках все поправки выполняются по принципу «от объекта сравнения (объекта-аналога) к объекту оценки»;
• корректировки производятся в следующей последовательности:
• в первую очередь производятся корректировки по «первой группе элементов сравнения» (состав передаваемых прав, условия финансирования сделки, условия сделки, условия рынка), которые производятся путем применения каждой последующей корректировки к предыдущему результату, то есть речь идет о последовательных корректировках;
• во вторую очередь производятся корректировки по «второй группе элементов сравнения», относящиеся непосредственно к объекту оценки, которые производятся путем применения указанных корректировок к результату, полученному после корректировок по «первой группе элементов сравнения», в любом порядке.

Обычно выделяют следующие методы оценки стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода:

• Количественные методы:
• анализ пар данных;
• статистический анализ;
• графический анализ;
• анализ тенденций;
• анализ издержек.
• Качественные методы:
• относительный сравнительный анализ;
• распределительный анализ;
• метод экспертных оценок.

 

4. Метод "относительного сравнительного анализа"

В методе рыночных сравнений  различают две группы методов анализа корректировок – количественные и качественные.

Отличаются эти группы соотношением количества ценообразующих факторов и количества аналогов, используемых для оценки. Если количество аналогов k больше или равно количеству ценообразующих факторов n, увеличенному на единицу (k ≥ n + 1), то для оценки используются методы первой группы: анализ пар данных; анализ групп данных; статистический анализ; графический анализ; анализ чувствительности; анализ затрат; анализ вторичных данных и капитализация арендных различий и др.

Если количество аналогов k меньше количества n ценообразующих факторов, увеличенного на единицу (k < n + 1), то для оценки используются методы второй группы: относительный сравнительный анализ; метод экспертных оценок (ранговый анализ); метод интервью. Для расчета стоимости объекта был выбран метод «относительный сравнительный анализ», так как имеется 6 объектов-аналогов и 7 ценообразующих факторов.

Исходя из оценочной  практики для определения стоимости  объекта достаточно подобрать 5-7 аналогов.

В процессе оценки стоимости удельных показателей объектов - аналогов приводятся к стоимости удельного показателя оцениваемого объекта через систему корректировок.

При корректировке цен продаж объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки. Вносимые поправки в стоимость объектов-аналогов делятся на последовательные и кумулятивные (накопительные). При последовательных поправках - каждый раз корректируется откорректированная цена. При непоследовательных (кумулятивных) корректировках учитывается их суммарное влияние на стоимость с учетом внесения последовательных поправок.

Непоследовательные корректировки кодируются и после кодирования производится приведение кодов (баллов) к относительным величинам для того, чтобы сгладить влияние каждого из ценообразующих факторов на стоимость объекта. Для этого код каждого объекта делится на максимальное значение принятого интервала.

По результатам кодирования производится расчет суммарного коэффициента для каждого объекта - Индекс ("Сумма кодов"), отражающий суммарную привлекательность объектов аналогов и объекта оценки. В дальнейшем, расставляются весовые коэффициенты.

Далее для определения стоимости объекта оценки проводится регрессионный анализ. Применение метода регрессионного анализа заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1) Проведение регрессионного анализа по двум переменным: зависимости стоимости 1 кв. м объекта аналога от Индекса ("Сумма кодов").

2) Выявление наиболее подходящей модели для описания разброса точек путем подбора подходящей функции аппроксимации по максимальному значению коэффициента детерминации (определенности) (R2).

3) Определение наиболее вероятного значения стоимости объекта оценки путем подстановки Индекса объекта оценки в выбранную функцию аппроксимации.

Далее определяется уравнение, наиболее точно отражающее зависимость признака результата (стоимость 1 кв. м площади объекта) от признака фактора (Индекса), а также коэффициент детерминации R2, который служит измерителем качества зависимости (чем он ближе к 1, тем зависимость более сильно выражена).