Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости в Приморском районе города Санкт-Петербурга методом относительного сравнит

 
Федеральное государственное бюджетное  образовательное учреждение

высшего профессионального образования

Национальный минерально-сырьевой университет «Горный»

         Кафедра организации и управления

 

      КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине:     _________________________________________________________

   ^{(наименование  учебной дисциплины  согласно учебному  плану)}

 

 

ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА

 

Тема:    Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости в Приморском районе  

                       города Санкт-Петербурга методом относительного сравнительного анализа.

 

 

 

Автор: студентка гр.   ГК-08-1                    ________________                       /Михайлова А.С./

                                 ^{(подпись)                             (Ф.И.О.)}

 

 

ОЦЕНКА: _____________

 

Дата: ___________________

 

ПРОВЕРИЛ:

 

Руководитель работы:       доцент             ________________                     /Невская М.А./

                           ^{(должность)                                (подпись)                                                                 (Ф.И.О.)}

 

 

 

 

Санкт-Петербург

2012 год

Федеральное государственное  бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального  образования Национальный минерально-сырьевой университет «Горный»
		УТВЕРЖДАЮ Заведующий кафедрой   __ /Череповицын А.Е./     "__"__________ 2012 г.

 

 

Кафедра организации и управления

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

По  дисциплине:   ______________________________________________________________

                              ^{(наименование учебной дисциплины согласно учебному плану)}

 

ЗАДАНИЕ

 

студентке группы       ГК-08-1                                                                      Михайлова А.С.

  ^{(шифр группы)                                                                               (Ф.И.О.)}

 

1. Тема:_ Оценка рыночной стоимости земельного участка с улучшениями в Пушкинском районе города Санкт-Петербурга методом сравнительного анализа продаж

2. Исходные данные к работе: ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации

3. Содержание пояснительной записки: содержание, аннотация, введение, анализ объекта оценки и района исследования определение рыночной стоимости земельного участка с улучшениями, заключение, список используемой литературы.

4. Перечень графического материала: ________________

5. Срок сдачи законченной работы: 21 января 2012 года

Руководитель работы        доцент                 _________                               /Невская М.А./

              ^{(должность)                             (подпись)                                                     (Ф.И.О.)}

 

Дата выдачи задания: 1 октября 2012 года

 

Содержание

 

Аннотация

В курсовой работе представлена методика относительного сравнительного анализа при определении рыночной цены объекта недвижимости.

Пояснительная записка содержит 34 страницу, 13 таблиц, 2 рисунка.

 

The summary

In a term paper the technique for definition of the comparative analysis of sales for the market price of the ground areas with improvements.

The explanatory note contains 34 pages, 13 tables, 2 figures.

 

Введение

В условиях развития рыночной экономики оценка недвижимости приобретает  все большее значение. Важность этого  вида оценочной деятельности обуславливается  как расширением сектора частной  собственности, так и необходимостью роста инвестиций.

Следует отметить, что  объекты недвижимости характеризуются, как правило, большим количеством  различных параметров. Для их сравнительного анализа необходимо использовать экономико-математические методы.

Определение рыночной стоимости  объектов недвижимости представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположены на разных земельных участках, их стоимость может значительно отличаться.

Для достижения максимально  точной оценки недвижимости необходимо использовать три основных метода: затратный, доходный и сравнительного анализа продаж.

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Сравнительный подход основывается на том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то есть на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный метод основывается на принципе замещения, гласящем, что максимальная стоимость недвижимости определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретена другая недвижимость с эквивалентной полезностью.

 

1. Анализ района исследования и методов оценки

1. Краткая характеристика района исследования

Согласно существующему  административно-территориальному делению  объект оценки расположен в границах Приморского района Санкт-Петербурга.

Приморский район - один из наиболее молодых и самых больших районов города. Располагаясь на северо-западе города, территория района выходит на юге к Невской губе Финского залива. С запада к нему примыкает территория Курортного района, на севере он граничит с Ленинградской областью, а на востоке - с Выборгским районом. Столь разноплановое окружение, а также различия в структуре и сроках застройки района, не позволяют рассматривать район как гомогенную среду, которая на всей своей территории равноценна с точки зрения инвестиционной привлекательности.

 

Рис.1. Карта-схема Границы Приморского  района

 

Приморский район граничит с:

Выборгским районом - граница проходит на северо-восток от пересечения реки Черной с линией Высоковольтных сетей по юго-восточной  стороне кварталов 68, 69, 70, 71, по южной стороне квартала 74 и по восточной стороне кварталов 75, 77, 92 Песочинского лесничества Парголовского парклесхоза, далее по оси дороги Каменка-Парголово до западной стороны полосы отвода железной дороги Санкт-Петербург - Белоостров и далее по ней на юго-восток до улицы Торжковской, на запад по оси этой улицы, затем на юго-восток по оси улицы Студенческой, на юг по юго-западной стороне Кантемировской площади, включая территорию завода, далее на юго-запад по оси улицы Кантемировской и по оси Кантемировского моста до оси реки Большая Невка;

Петроградским - по оси  реки Большая Невка;

Курортным районом.

Площадь района: 11,4 тысяч  га.

Население: около 500 тысяч  человек.

Транспорт: градостроительное  развитие Приморского района тормозят проблемы транспорта.

Железнодорожные линии:

Курортный район (Сестрорецк) - станции - Лахта, Ольгино;

Выборгский район - станции - Удельная, Озерки, Шувалово.

Станции метро: "Пионерская"; "Старая Деревня", "Черная речка".

Разные части района находятся на значительном расстоянии друг от друга. Поэтому каждая из них имеет свои основные транспортные магистрали и главные торговые улицы.

Основные транспортные магистрали:

1. Лахтинский массив

Приморский проспект (ведет в Курортный район), улицы  Савушкина и Школьная;

2. Территория между  Черной речной и проспектом  Энгельса

Главными транспортными  магистралями и основными торговыми  улицам здесь являются Ланское шоссе  и Торжковская улица, соединяющие  набережную Черной речки с проспектом Энгельса;

2. Комендантский аэродром

В этот жилой массив ведет  от набережной черной речки Коломяжский  проспект. Главными транспортными магистралями служат проспект Испытателей (продолжает Светлановский проспект), проспекты  Богатырский и Королева (идут параллельно  проспекту Испытателей). От проспекта Королева в район озера Долгое ведут проспекты Авиаконструкторов и Комендантский, продолжающие проспект Испытателей.

3. Коломяги.

Основные магистрали этой части района - Главная улица, ведущая на Поклонную гору, Озерковская  улица - Суздальские озера, Ново-Александровская улица, соединяющая Коломяги с Каменкой.

Экология района: экологическая  обстановка в районе считается одной  из самых благоприятных для проживания. Доля зеленых насаждений в общей  площади района составляет 23,9%. В  плане загрязнения воздуха весь Приморский район достаточно благополучен, - роза ветров приносит сюда чистые воздушные массы с Курортного района. Выбросы в атмосферу незначительны и составляют менее 5-ти тысяч тонн в год.

По данным аэросъемки, мощность дозы гамма-излучения превышает 16 мкР/ч в районе ул. Авиаконструкторов и Комендантского проспекта (от 16 до 20 мкР/ч). Норма радиационного фона составляет 8-9, максимум - 13 мкР/ч. В остальных частях района радиационная обстановка нормальная.

По данным Управления по охране окружающей среды при Администрации Санкт-Петербурга, практически вся территория Черной речки имеет степень загрязнения тяжелыми металлами от "опасной" до "чрезвычайно опасной". Наиболее опасное загрязнение ("чрезвычайно опасное") обнаружено в кварталах, примыкающих к месту впадения Черной речки в Большую Невку.

По степени загрязненности почвы самым неблагополучным  является Комендантский аэродром.

Район пр. Королева и далее  на север является большой промышленно-складской  зоной (ТЭЦ, завод "Метробетон", "Знамя  Труда", и самое печальное - пункт перевалки бутового мусора, где его перегружают в большие контейнеры для вывоза на захоронение). В результате, территория площадью в несколько гектаров загрязнена бытовым мусором. Перспективы этой промышленной зоны неясны.

Экологическое состояние жилых кварталов БКА среднее, но рядом находится "Удельный парк", что существенно повышает рейтинг примыкающих кварталов.

Коммерческая недвижимость. По данным группы исследований и аналитики Colliers International, здесь самая высокая обеспеченность торговыми объектами по городу - 908 кв. м на 1000 жителей, торговыми центрами - 697 кв. м на 1000 жителей. Торговая зона сформировалась у станции метро "Пионерская" (большое количество ларьков ликвидировано, а прилегающие территории девелоперы разобрали для создания современных торговых объектов): ТЦ "Аэродром", ТЦ "Купеческий Двор", ТЦ "Сити Молл", ТРК "Рамстор".

Обеспеченность офисными площадями неравномерна: деловая  активность наблюдается на Ушаковской и на набережной Черной речки.

По данным аналитического отдела "АйБи ГРУПП", в Приморском районе располагается 6% бизнес-центров города.

В гостиничном секторе можно  ожидать появления гостиниц бизнес-класса в составе многофункциональных  комплексов, что связано с развитием  конференц-туризма.

Три года назад начали появляться первые проекты современной офисной недвижимости: БЦ компании "Содружество" на Коломяжском пр., Atlantic City на ул. Савушкина, БЦ в составе ТРК "Гулливер", БЦ на Оптиков, 4, БЦ "Автохаус", проекты редевелопмента промышленных площадок в районе Черной речки на заводе "Ильич" и др. В целом на территории района можно выделить несколько пока небольших офисных кластеров: район Черной речки (активный редевелопмент заводов); район Старой Деревни. Приморский район демонстрирует тенденцию миграции высококлассных офисов из центра города на окраины: район очень большой по численности населения, соответственно возникает потребность в размещении новых рабочих мест.

Район несколько проблемный с точки  зрения транспортной доступности - выезд  и въезд бывает крайне затруднителен, что также создает предпосылки для развития офисной недвижимости внутри района.

Один из самых насыщенных районов  города в сегменте торговой недвижимости, лидер по строительству нового жилья, где проживают достаточно высокодоходные слои населения. Все это создает предпосылки для развития торговой функции. Начиная с первых комплексов "Адаманта", в районе получили развитие как форматы ТЦ, так и форматы гипермаркетов: "Лента", "О’КЕЙ", "Сезон", "Максидом" и др.

Таким образом приморский район, с точки зрения расположения основных транспортных магистралей и наличия станций метро, является привлекательным для расположения офисной функции.

Высокая перспективная конкуренция  по офисам в ближайшем окружении, по торговле - со стороны торговых центров в пределах 10 мин. транспортной доступности.