Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости в Приморском районе города Санкт-Петербурга методом относительного сравнит

Окончательное решение о величине рыночной стоимости, определенной методом относительного сравнительного анализа, принимается на основании анализа скорректированных стоимостей 1 кв. м объектов сравнения, имеющих максимальное сходство с объектом оценки.

 

2. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

2.1. Подбор аналогов

 

Сравнительный подход наиболее эффективен в условиях, когда имеется  достаточное количество достоверной  информации о недавних сделках купли-продажи  или предложениях к продаже сопоставимых с оцениваемым объектом. Если подобная недвижимость на рынке продаж представлена единичными сделками, сравнительный подход не обеспечивает надежных результатов.

Характерными признаками рынка недвижимости в Санкт-Петербурге на дату проведения оценки являлись следующие:

• отсутствие достоверной финансовой информации о заключенных сделках, поэтому была использована информация об объектах аналогах из открытых источников (Интернет, газеты);
• весьма незначительное количество рыночных сделок с отдельностоящими зданиями.

Объект оценки представляет собой 7 этажное нежилое здание с цокольным этажом, построенное в 2011 г., расположенное в Приморском административном районе Санкт-Петербурга.

Существующее  функциональное использования - офисное. Найденные объекты - аналоги представлены в таблице 2 .

 

Таблица 2

Характеристики объектов сравнения и объекта оценки

 

2. Установление корректировок

В ходе проведенного анализа  были определены следующие элементы сравнения – ценообразующие факторы:

Последовательные корректировки:

1) Права на объект;

2) Условия приобретения;

3) Условия сделки;

4) Дата сделки.

Непоследовательные корректировки:

1) Оптимальность местоположения для офисной функции;

2) Класс бизнес-центра;

3) Общая площадь;

4) Выполненный ремонт;

5) Состояние основных конструктивных элементов здания;

6) Состояние внутренних помещений;

7) Степень обеспеченности доп. оборудованием;

В качестве единицы сравнения в расчетах используется удельная величина рыночной стоимости объекта-аналога (в руб/кв. м), приходящаяся на единицу общей площади.

Последовательные корректировки.

Корректировки на условия сделки, передаваемые права и условия финансирования не проводились в связи с тем, что эти характеристики одинаковы как для объектов, выбранных в качестве объектов сравнения, так и для оцениваемого объекта.

• Корректировка на дату сделки.

Ситуация на рынке меняется со времени продажи сравниваемых объектов. Причиной произошедших изменений могут быть такие факторы, как инфляция, дефляция, изменившийся спрос и изменившееся предложение.

По данным компании Knight Frank, ежемесячный средний рост цены продажи на офисные помещения за период конец 2011 г. по 2 квартал 2012 составлял 5,1%.

В расчетах за данный период принята общая тенденция роста цен за период с 30.10.11 г. по 01.06.12 г.

С учетом вышесказанного, рост цен по офисным объектам за период с 30.10.11 г. по 21.09.12 г. составляет 65%. Корректировки по первой группе элементов сравнения представлены в таблице 3.

Таблица 3

Проведенные корректировки по 1 группе элементов сравнения

Согласно методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков от 10 апреля 2003 N1102-р техника качественного сравнения цен (ТКС) применяется в условиях развивающегося рынка недвижимости, когда число сделок не превышает число элементов сравнения.

Данная техника основана на сравнении объекта оценки поочередно с каждым из объектов сравнения по всем ценообразующим факторам, с обозначением направления корректировок и последующим ранжированием объектов по направлению, совпадающим с направлением большинства корректировок.

При этом для обозначения элементов сравнения могут использоваться качественные характеристики: «значительно лучше», «немного лучше», «равный», «немного хуже», «значительно хуже», или пятибалльная шкала: -2, -1, 0, 1, 2 или 0, 1, 2, 3, 4.

После проведения последовательных корректировок для целей применения методов регрессионного анализа были подвергнуты оцифровке независимые ценообразующие факторы объектов-аналогов относительно объекта оценки.

Для назначения бальных  оценок по всем ценообразующим факторам была разработана шкала оценки, предполагающая соответствие определенного назначаемого балла определенной степени качества.

Переход от качественных показателей различных факторов объектов к количественным показателям  осуществляется с помощью баллов, т.е. все объекты оценки и объекты аналоги ранжируют.

Количество градаций и диапазоны изменения значений оцифровываемых признаков определялись исходя из разброса значений соответствующих  параметров по группе отобранных аналогов. Характеристики кодировались по принципу “чем лучше характеристика, тем выше балл”.

Непоследовательные корректировки.

Перед дальнейшим проведением относительного сравнительного анализа для определения цены продажи, качественные характеристики объектов сравнения и оцениваемого объекта были переведены в числовой вид.

• Корректировка на местоположение.

В данной работе под местоположением подразумевается совокупность характеристик, а именно:

-характер окружающей застройки;

-интенсивность транспортных и пешеходных потоков;

-потенциал локального местоположения, положительно влияющий на размещения офисной функции;

-близость к центру города;

-развитость социальной и инженерной инфраструктуры;

-доступность общественным транспортом.

Данная корректировка проводилась из условия оптимальности местоположения офисной функции, учитывая географическое расположение объекта оценки и объектов-аналогов. Объект, расположенный в центре города будет стоить дороже объекта, расположенного на периферии. Поэтому шкала оценки для данного фактора принята от 1 до 3 баллов.

Таблица 4

Оптимальность местоположения для размещения офисной функции	Баллы
Высокая (центр)	3
Высокая (периферия, близость центра)	2
Высокая (периферия)	1

 

• Корректировка на класс бизнес-центра.

Данная корректировка проводилась из условия, что бизнес-центр класса В+ будет стоить дороже бизнес-центра класса В.

Шкала оценки для данного фактора принята от 1 до 2 баллов.

«+» -  желание арендодателя подчеркнуть улучшенные характеристики Бизнес – Центра.

Таблица 5

Класс бизнес-центра	Баллы
В+	2
В	1

• Корректировка на общую площадь.

Данная корректировка проводилась из условия, что чем больше объект недвижимости, тем выше трансакционные издержки, связанных с процессом продажи объекта и тем ниже ликвидность объекта.

Шкала оценки для данного фактора принята от 1 до 3 баллов.

Таблица 6

Общая площадь (кв. м)	Баллы
До 3 000 кв. м	3
От 3 000-10 000 кв. м	2
Свыше 10 000 кв. м	1

 

• Корректировка на тип строительства.

Данная корректировка проводилось из условия, что объект нового строительства будет стоить дороже, чем объект недвижимости, в котором проводилась реконструкция.

Шкала оценки для данного фактора принята от 1 до 2 баллов.

Таблица 7

Тип строительства	Баллы
Новое строительство	2
Реконструкция	1

 

• Корректировка на состояние основных конструктивных элементов.

На практике состояние основных конструктивных элементов здания у объектов нового строительство лучше, чем у объектов, в которых проводилась реконструкция.

Шкала оценки для данного фактора принята от 1 до 2 баллов.

Таблица 8

Состояние основных конструктивных элементов	Баллы
Отличное	2
Хорошее	1

• Корректировка на состояние внутренних помещений.

Данная корректировка проводилась из условия, что объект, в помещениях которого сделан улучшенный евроремонт (с учетом передовых технологий), будет стоить дороже объекта, у которого в помещениях сделан евроремонт. Шкала оценки для данного фактора принята от 1 до 2 баллов.

Таблица 9

Состояние внутренних помещений	Баллы
Улучшенный евростандарт	2
Евростандарт	1

 

• Корректировка на обеспеченность дополнительным оборудованием.

Обеспеченность дополнительным оборудованием предусматривает следующее:

1. наличие стандартных и особых коммунальных удобств (питание, мест для отдыха, Интернет и т.д.)
2. наличие охраняемой парковки, тип парковки, необходимое количество машиномест.

Как известно, бизнес-центры, расположенные в центре города, имеют проблемы с парковочными местами. Поэтому это является понижающим фактором в определении стоимости объекта недвижимости офисного назначения.

Шкала оценки для данного  фактора принята от 1 до 2 баллов.

Таблица 10

Степень обеспеченности доп. оборудованием	Баллы
Высокая	2
Средняя	1

 

Корректировки по первой группе элементов сравнения представлены в таблице 11.

 

Таблица 11

Проведенные корректировки по 2 группе элементов сравнения

3. Выполнение процедуры оценки

Расчет весов ценообразующих факторов проведен с помощью метода анализа иерархий.

Метод анализа иерархий предусматривает декомпозицию проблемы на отдельные ее части. Относительная  значимость критериев определяется путем сопоставления пар, при этом действует принцип обратной пропорциональности: .

Затем для каждого  ценообразующего фактора вычисляется  среднее значение интенсивности  влияния по формуле:

(1)

 

Веса ценообразующих факторов вычисляются по формуле:

                                                                                                    ₍₂₎

Расчет  весов ценообразующих факторов с  помощью метода анализа иерархий представлен в таблице 12.

Таблица 12

 

Приведение кодов к  относительным величинам выполнено  в таблице 13 «Расчет показателя качества объектов сравнения». Для этого значения кодов по всем ценообразующим факторам каждого объекта сравнения делились на максимальное значение кода соответствующего ценообразующего фактора.

Далее необходимо учесть тот факт, что каждый из ценообразующих факторов  по-разному влияет на стоимость. Для этого, были определены веса для каждого из них, приведенные в вышеуказанной таблице. Сумма весов равняется единице (или 100%). Рассчитанные относительные величины по каждому ценообразующему фактору умножаются на значение веса соответствующего ценообразующего фактора.