Оценка объектов недвижимости доходным, сравнительным и затратным подходами

 

Таблица корректировок включает показатели, которые были внесены  на основании имеющихся различий между объектами-аналогами и объектом оценки. В качестве единицы сравнения выбрана цена предложения на 1 кв.м площади квартиры.

Объекты сравнения подобраны  по общей площади и техническим  характеристикам. Сравнение и корректировка  стоимости представлены в таблице 7.

Таблица 7

Корректировка стоимости  сравниваемых объектов

Элемент сравнения	Ед. изм.	Объекты сравнения
		Оцениваемый	1	2	3
Цена продажи (предложения)	Руб.	-	2 200 000	2 350 000	2 600 000
Площадь	Кв.м	42,1	48	43	42
Цена за единицу площади	Руб./кв.м	-	49 091	52 000	41 176
Право собственности		полное	полное	полное	полное
Корректировка	%	0	0	0	0
Сумма корректировки	Руб.	0	0	0	0
Скорректированная цена	Руб.	-	49 091	52 000	41 176
Условия финансирования		рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Корректировка	%	-	0	0	0
Сумма корректировки	Руб.	-	0	0	0
Скорректированная цена	Руб.	-	49 091	52 000	41 176
Условия продажи		предложение	предложение	предложение	предложение
Корректировка	%	-	0	0	0
Сумма корректировки	Руб.	-	0	0	0
Скорректированная цена	Руб.	-	49 091	52 000	41 176
Условия рынка (время продажи)		Октябрь 2012	Октябрь 2012	Сентябрь 2012	Сентябрь 2012
Корректировка	%	-	0	+5	+10
Сумма корректировки	Руб.	-	0	+2 600	+4 118
Скорректированная цена	Руб.	-	49 091	54 600	45 294
Местоположение в Туле		Ул.Оружейная	улица Пузакова	Проспект Ленина	ул.Н.Руднева
Корректировка	%	-	+1	0	+2
Сумма корректировки	Руб.	-	+491	0	+906
Скорректированная цена	Руб.	-	49 582	54 600	46 200
Физические характеристики
Материал стен		кирпичные	кирпичные	кирпичные	кирпичные
Корректировка	%	-	0	0	0
Сумма корректировки	Руб.	-	0	0	0
Скорректированная цена	Руб.	-	49 582	54 600	46 200
Этаж/Этажность		4/5	3/5	4/5	2/5
Корректировка	%	-	-1	0	-2
Сумма корректировки	Руб.		-574	0	-924
Скорректированная цена	Руб.		49 008	54 600	45 276
Санузел(раздел./совмещ.)		Совм.	Совм.	Совм.	Разд.
Корректировка	%	-	0	0	+1
Сумма корректировки	Руб.	-	0	0	+453
Скорректированная цена	Руб.	-	49 008	54 600	45 729
Окна		пластиковые	пластиковые	пластиковые	пластиковые
Корректировка	%	-	0	0	0
Сумма корректировки	Руб.	-	0	0	0
Скорректированная цена	Руб.	-	49 008	54 600	45 729
Техническое состояние		хорошее	хорошее	хорошее	Хорошее, треб.косм. ремонта
Корректировка	%	-	0	0	+5,5
Сумма корректировки	Руб.	-	0	0	+2 515
Скорректированная цена	Руб.	-	49 008	54 600	48 244
Коммуникации		Все необходимые	аналогичные	аналогичные	аналогичные
Корректировка	%	-	0	0	0
Сумма корректировки	Руб.	-	0	0	0
Скорректированная цена	Руб.	-	49 008	54 600	48 244
Удаленность от дороги, м	м	30	60	30	80
Корректировка	%	-	+1	0	+2
Сумма корректировки	Руб.	-	+490	0	+ 965
Скорректированная цена	Руб./кв.м	-	49 498	54 600	49 209
Средневзвешенная цена	Руб./кв.м	51 102
Стоимость	Руб.	2 151 394

Таким образом, рыночная стоимость  квартиры, рассчитанная методом прямого  сравнительного анализа продаж, составляет:  2 151 394 руб.

Объяснение корректировок:

Таблица корректировок включает корректировки, которые были внесены  исходя из имеющихся различий между  оцениваемым и сравнимыми объектами.

В качестве единицы сравнения  была выбрана цена предложения 1 кв.м  площади квартиры.

Объекты сравнения подобраны  близкие по общей площади и  техническим характеристикам.

1. поправки на имущественные  права, условия финансовых расчетов  и условия продажи не производились,  т.к. все аналоги находятся  на полном праве собственности,  финансовые расчеты производятся  за счет собственных средств  и чистота сделок одинакова;

2. корректировки относительно  времени (даты) продажи выполнялись  исходя из того, что увеличение  цены продажи за предшествующие  периоды происходили в среднем  на 5% в месяц;

3. корректировки на местоположение  объектов, техническое состояние  и удаленность от дороги определялись  на основе визуального осмотра.

Таким образом, местоположение объекта оценки лучше, чем у аналога  №1 и №3, следовательно, корректировка  положительная, а этажность –  хуже (корректировка «-»), чем у  аналога №1 и № 3. Наличие раздельного  санузла у объектов №3 – положительная  корректировка. Удаленность от дороги у аналогов № 1 и № 3 больше, что  является положительной корректировкой.

8.Определение рыночной стоимости  объекта оценки доходным методом

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру  оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно  связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые  принесет данная недвижимость. Другими  словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние  деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в  аренду) и от последующей продажи.

Сущность данного подхода  заключается в следующем: средства, вложенные в имущество, должны приносить  доход не меньший, чем та же сумма, размещенная альтернативным, наименее рискованным вариантом инвестирования.

Основные этапы данного  метода:

• Определение периода владения для оцениваемой недвижимости;
• Прогнозирование периодических платежей;
• Выбор соответствующей нормы дисконтирования для периодических потоков дохода и реверсии;
• Расчет стоимости оцениваемого объекта на конец периода владения (стоимость реверсии);
• Расчет текущей стоимости периодических потоков и реверсии путем дисконтирования их с применением соответствующих норм дисконта;
• Расчет окончательной стоимости путем суммирования всех текущих стоимостей доходов.

Существует два метода пересчета чистого дохода в текущую  стоимость: метод прямой капитализации  и анализ дисконтированного денежного  потока.

Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов.

Метод дисконтирования денежных поступлений наиболее применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

Оценка методом дисконтирования  денежных поступлений

Этот метод основан  на том, что оценщик измеряет текущую  стоимость будущих выгод от владения недвижимым имуществом, анализирует  поток доходов и расходов в  течение нескольких периодов владения. Потоки доходов и выручка от последующей  перепродажи недвижимости (реверсия) конвертируется в текущую стоимость.

Анализ доходов.

Предполагается, что данный объект оценки будет сдан в аренду на условиях рыночной арендной платы сроком на 5 лет. Для аналогичных объектов на рынке установилась месячная арендная плата в 200 - 400 руб. за квадратный метр площади. Для расчетов принимаем среднюю величину в 300 руб. за 1 кв.м. в месяц. В связи с инфляцией принимаем, что арендная плате будет увеличиваться на 10% в год в течение второго и третьего года и на 5% в течение четвертого и пятого годов.

Текущую стоимость потока доходов можно определить как  сумму доходов каждого года, приведенных  к текущему моменту:

 

ТС= П1+П2+П3+П4+П5

 

Приведение доходов к  текущему моменту производится по следующей  формуле:

 

Пi = (Сарi – Сзсi) * ТСЕi,

 

где Capi - арендная плата в  году i;

Сзсi - затраты содержания в году i.

TCEi - текущая стоимость  единицы для года i, рассчитывается по следующей формуле:

 

где СД - ставка дисконтирования  за год;

i - количество лет.

 

Величина ставки дисконтирования  СД отражает возможность альтернативного  вложения капитала. Принимаем СД равной 8,25%, что соответствует максимально  возможной стоимости квартиры.

Вторым источником дохода является продажа этой квартиры по истечении 5 лет (реверсия). Для определения  возможной стоимости реверсии, воспользуемся  следующей формулой:

 

 

Доход от аренды берется  по шестому году.

Ставка возвратной капитализации  в данном случае показывает, во сколько  раз стоимость имущества превышает  приносимый годовой доход. Для недвижимости, представленной на рынке, эта ставка равна 5-10%.

После получения стоимости  реверсии ее необходимо так же, как  и доходы от аренды, привести к текущему моменту. Для этого воспользуемся  следующей формулой:

ТСрев = Срев*ТСЕ5,

 

где Срев - стоимость реверсии,

ТСЕ5 - текущая стоимость  единицы для пятого года

Анализ расходов

Затраты на эксплуатацию квартиры составляют  5000 рублей в месяц, в  том числе налог на имущество  – 25 949 рублей, то есть в размере 2,2% от остаточной восстановительной стоимости объекта. Принимаем, что затраты на содержание квартиры будут расти, как и арендная плата: на 10% в течение второго и третьего годов и на 5% в течение четвертого и пятого годов.

Исходя из принятых выше условий, проведем анализ потока дохода за 5 лет аренды. Этот анализ целесообразно  представить в табличной форме (табл.9).

Общая стоимость объекта  определяется как сумма текущей  стоимости потока доходов от  аренды и дохода от продажи квартиры (реверсии).

 

Таблица 9

№ п/п	Наименование показателя	Единица измерения		Изменение по годам
				1	2	3	4	5	6
1.	Арендуемая площадь	м2	42,1
2.	Арендная плата за месяц	руб.	300
3.	Арендная плата за год	руб.	3 600	151 560	166 716	183 388	192 557	202 185	212 294
4.	Увеличение арендной платы  в год	%/год		0	10	10	5	5	5
5.	Эксплуатационные расходы	руб./год		34 051	37 456	41 202	43 262	45 425
6.	Изменение эксплуатационных расходов	%/год		0	10	10	5	5
7.	Налог на имущество	руб./год		25 949	28 544	31 398	32 968	34 617
8.	Чистый операционный доход	руб./год		91 560	100 716	110 788	116 327	122 143
9.	Процент по депозиту			8,25	8,25	8,25	8,25	8,25
10.	Стоимость единицы			0,92379	0,85338	0,78834	0,72826	0,67276
11.	Текущая стоимость денежных потоков	руб.		84 582	85 949	87 339	84 717	82 173
12.	Текущая стоимость будущих  доходов	руб.							424 760
13.	Стоимость реверсии	руб.							1428229,59
14.	Рыночная стоимость объекта	руб.							1 852 989

Анализ дисконтированного  денежного потока

 

Общая стоимость объекта  определяется как сумма текущей  стоимости потока доходов от аренды и дохода от продажи квартиры (реверсии).

Таким образом, стоимость  объекта недвижимости, рассчитанная доходным методом, составляет   1 852 989 рублей.

9.Согласование результатов.

В результате расчетов рыночной стоимости квартиры по трем подходам получены следующие результаты.

Таблица 10

Стоимость объекта, полученная разными методами

Метод оценки	Стоимость, руб.
Затратный метод	1 179 519, 66
Доходный метод	1 852 989
Сравнительный метод	2 151 394

 

Рыночную стоимость объекта  оценки устанавливаем как средневзвешенную сумму результатов, полученных различными подходами к оценке.

Затратный метод полезен  в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо для объектов с незначительным износом. В оценке затрат на воспроизводство  велика доля экспертных суждений. Основным недостатком затратного подхода, несмотря на большую достоверность его  результатов, является то, что стоимость, рассчитанная данным подходом, не учитывает  затраты на выделение земельного участка, и не отражает часто меняющуюся ситуацию на рынке недвижимости.

Сравнительный метод отражает ту цену, которая может сложиться  на рынке с учетом всех тенденций  рынка и предпочтений покупателей. В наибольшей степени применим к  развитым секторам рынка недвижимости, которым и является рынок жилья.

Доходный метод отражает предельную стоимость, больше которой  не будет платить потенциальный  покупатель, рассчитывающий на типичное использование объекта и на принятые ставки доходности.

Несмотря на отсутствие информации по абсолютно аналогичным объектам, усредненные данные о сопоставимых продажах отражают объективный уровень  цен. Вес результата, полученного  методом сопоставимых продаж примем на уровне 0,5.

Реальную картину о  рыночной стоимости объекта оценки дает затратный метод, его вес  определяется равным 0,2. Этот метод  позволяет учесть сложившийся на момент оценки уровень рыночных цен  на возведение аналогичных объектов, причем скорректированный на фактическое  состояние объекта.