Оценка объектов недвижимости доходным, сравнительным и затратным подходами

Содержание

Введение. 3

1.Описание  цели оценки. 4

2.Описание  объекта оценки 6

3.Описание  местоположения объекта 8

4.Выбор способа  оценки. 10

5.Последовательность  определения стоимости объекта  оценки. 11

6.Определение  рыночной стоимости объекта оценки  затратным методом. 11

7.Определение  рыночной стоимости объекта оценки  методом сравнительного анализа  продаж. 17

8.Определение  рыночной стоимости объекта оценки  доходным методом 23

9.Согласование  результатов. 28

Список использованной литературы. 30

Приложение 1 31

Приложение 2 32

 

Введение.

Развитие в России рыночных отношений потребовало формирования нового вида деятельности – оценочной. Оценочная деятельность является составной  частью процесса реформирования экономики  и создания правового государства.

Согласно российскому  законодательству оценочная деятельность включает: оценку бизнеса; оценку недвижимости; оценку машин, оборудования и транспортных средств; оценку нематериальных активов  и оценку интеллектуальной собственности.

Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие  в целом как имущественный  комплекс, а во-вторых, земельный  участок, неотъемлемой частью которого могут быть:

• здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку;
• обособленные водные объекты, многолетние насаждения;
• инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящиеся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города;
• стационарные сооружения благоустройства территории участка;
• элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся  данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;
• другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.
• Оценка недвижимого имущества необходима при:
• операциях купли-продажи или сдачи в аренду;
• акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;
• привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;
• кадастровой оценке при целях налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;
• страховании объектов недвижимости;
• кредитовании под залог объектов недвижимости;
• внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;
• разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;
• ликвидации объектов недвижимости;
• исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров;
• других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.

Цель данной курсовой работы – научиться оценивать объекты недвижимости доходным, сравнительным и затратным подходами.

1.Описание цели оценки.

Цель  оценки – определение рыночной стоимости  объекта для целей купли –  продажи. Оценке подлежит рыночная стоимость  объекта.

Под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, за которую  имущество будет продано на конкурентном и открытом рынке при соблюдении всех условий, требуемых для заключения справедливой сделки между покупателем  и продавцом, при условии, что  каждый из них действует ответственно и осознанно и на цену сделки не влияют дополнительные стимулы.

Из определения следует, что сделка совершается на определенную дату, и переход прав на имущество  от  продавца к покупателю осуществляется на следующих условиях:

• каждая сторона сделки хорошо информирована и действует в направлении наилучшего соответствия своим интересам;
• каждая сторона имеет типичную для данного рынка мотивацию к совершению сделки;
• объект оценки представлен на открытом рынке в форме публичной оферты в течение разумного срока;
• одна из сторон не обязана отчуждать объект оценки, а другая – не обязана принимать исполнение;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и  принуждения к совершению сделки в отношении сторон с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Предметом оценки является двухкомнатная квартира.

Для достижения данной цели необходимо решить следующие задачи:

1. Дать характеристику  объекту недвижимости;

2. Определить наилучшее  и наиболее эффективное использование  объекта оценки;

3. Оценить стоимость данного  объекта оценки затратным, доходным  и сравнительным подходами;

4. Согласовать полученные  результаты;

5. Определить рыночную  стоимость объекта оценки.

 

 

 

2.Описание объекта оценки

 

Таблица 1

 

Место нахождения объекта	Тульская область, г. Тула, ул.Оружейная, д. 33, кв. 12
Тип объекта недвижимости	3-х комнатная квартира, общей площадью 42,1 кв. м., 4-ый этаж 5-этажного дома
Цель оценки	Определение рыночной стоимости  объекта
Оцениваемые права	Право собственности
Наилучшее и наиболее эффективное  использование	Жилое помещение
Дата оценки	16 октября 2013 года, дата  оценки совпадает с датой осмотра
Основания для проведения оценки	Договор от 14.10.2013 между Заказчиком Говоровой Е.А. и Исполнителем Хабаровым  А.С.
Реквизиты заказчика	Гр. РФ Говорова Екатерина  Александровна Паспорт:  7007083405, выдан  РОВД г.Тулы, Привокзального района  4.06.2013
Используемые стандарты  оценки	Федеральные стандарты оценки №1,№2,№3 (Приказы Министерства  экономического развития и торговли  РФ (Минэкономразвития России) от 01 апреля 2011г., №254,255,256,257)

 

Техническое обследование проведено  с целью определения фактического состояния основных элементов строительных конструкций объекта оценки. Использованы результаты визуального, технического осмотра и данные, предоставленные  заказчиком (табл.2 ,3).

Таблица 2

 

Общие данные

Год постройки здания	1979
Площадь общая,	42,1
Жилая площадь,	27,5
Площадь кухни,	5,2
Этаж/количество этажей	4/5

 

Таблица 3

 

Строительные характеристики

Фундамент	Бетонный
Стены наружные	Кирпичные
Перегородки	Панельные
Перекрытия	Железобетонные плиты
Покрытие кровли	Рулонное
Полы	Железобетонные плиты, ламинат  в комнатах, плитка на кухне и  в ванной
Проемы оконные	Пластиковые
Внутренняя отделка	Обои
Наружная отделка	-
Инженерное обеспечение	Электроснабжение, водопровод, газоснабжение, система отопления, вентиляция, канализация, Интернет, домофон
Дополнительная характеристика	Санузел совместный Потолки высотой 2,4 м.

 

 

Подъезд дома в хорошем  состоянии, оборудован металлической  дверью. Лестничная клетка в хорошем  состоянии. Количество квартир на этаже -4.

Окна выходят на ул.Оружейную. Ориентация окон по сторонам света: запад.

3.Описание местоположения объекта

 

• Местоположение. Объект оценки расположен в Привокзальном районе города Тулы, в непосредственной близости от остановки троллейбуса, автобуса, а также маршрутных такси. Доступ к объекту обеспечивается городским транспортом по улице Оружейная. Квартира находится на 4-м этаже пятиэтажного кирпичного дома в Привокзальном районе. Площадь квартиры –42,1 м².
• Окружение. Здание располагается в непосредственной близости (30 м.) от продуктовых киосков (3 шт.: овощной, молочные продукты, продовольственные товары).
• На расстоянии 500 м. находится универсам «Прогресс», а на расстоянии 400 м. – универсам «Спар».
• На расстоянии 300 м. находится МОУ СОШ №7.
• На расстоянии 700 м. находится МОУ СОШ¹ №41.
• На расстоянии 600 м. располагается Детский сад №2.
• В самом доме находится отделение  Сбербанка России, 
• В этом же дома находится Продуктовый магазин
• Через дорогу  на специально оборудованной территории находится гаражный кооператив.
• На расстоянии 100м от дома  на специально оборудованной и огражденной территории имеется мусорный контейнер. (Вывозится раз в два

дня)

 

Наличие инженерных коммуникаций. Объект оценки обеспечен электроснабжением, водопроводом, системой отопления и другими инженерными коммуникациями.

• На момент осмотра объекта все инженерные коммуникации помещения находились в работоспособном состоянии.

 Подъезд Асфальтированная дорога от улиц Оружейная и Смидович. Общее удаление от транспортных путей – 30 м. Прилегающая территория имеет асфальтовое покрытие, состояние которого можно оценить как хорошее. Площадка застройки характеризуется упорядоченной и высокой степенью застройки.

Характеристика  местности.

Городская, расположена в  Привокзальном районе г.Тулы. Рельеф площадки – спокойный, без существенных неровностей. Уровень грунтовых  вод на участке находится в 2,1-2,7м  от поверхности земли. Климат умеренно-континентальный, что характеризуется довольно тёплым летом со средней температурой июля +20°C и умеренно-холодной зимой. Средняя  температура января составляет −10°C. Годовое количество осадков — 500—700 мм, Основное направление ветров —  южное, западное и юго-западное. Глубина  промерзания грунта -1,2. Преобладающее  направление ветров – юго-западное.

Степень застройки  80%.

 

Характеристика  спроса и предложения. Анализ рынка недвижимости Тульской области показал, что предложение подобных объектов значительно. Спрос на объекты аналогичного качества и назначения также весьма высок.

Коммерческая привлекательность  объекта оценки. Объект расположен на незначительном удалении от маршрутов городского транспорта (4 маршрут троллейбуса, 11, 12, 18 маршруты автобуса, 11, 40к, 15 маршруты маршрутных такси).

К достоинствам объекта оценки, увеличивающим  его коммерческую привлекательность, можно отнести:

1. выгодное местоположение;
2. близость к центру города;
3. удобные подъездные пути;
4. близость школ и детского сада;
5. непосредственная близость центрального парка;
6. близость продуктовых магазинов;
7. в квартиру проведен домашний телефон (услуги связи поставляются ОАО "Ростелеком");
8. в квартире подключен интернет (провайдер: компания «Билайн»; технология подключения – оптоволокно, есть Wi-Fi);
9. в квартире подключено кабельное телевидение (провайдер: ООО «Альтаир);
10. дом расположен на пересечении улиц с неоживленным дорожным движением.

4.Выбор способа оценки.

Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно  влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно  на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости обычно используют 3 основных подхода:

• Затратный подход;
• Метод прямого сравнительного анализа продаж;
• Доходный подход.

5.Последовательность определения  стоимости объекта оценки.

Объектом оценки является трехкомнатная квартира, находящаяся  по адресу: Тульская область, г. Тула, ул.Оружейная, д.33, кв. 12.

Оценка рыночной стоимости  рассматриваемого объекта включает в себя следующие этапы:

Cбop общих  данных и их анализ: на этом этапе были проанализированы данные, характеризующие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта.

Сбор  специальных данных и их анализ: на данном этапе была собрана детальная информация, относящаяся как к оцениваемому объекту, так и к

сопоставимым с ним  другим объектам, недавно проданным  или сданным в аренду. Сбор данных осуществлялся путем изучения соответствующей  документации, консультаций с представителями  административных служб, сотрудниками агентств по недвижимости и другими  лицами, обладающими необходимой  информацией.

Анализ  наилучшего и наиболее эффективного использования: на этом этапе на основе собранной информации были проанализированы различные варианты использования объекта.

Применение  методов оценки объекта: для оценки рыночной стоимости объекта были применены три метода (затратный, метод прямого сравнительного анализа продаж и доходный), являющихся стандартными, принятыми Российским Обществом Оценщиков.

Подготовка  отчёта об оценке: на данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сведены воедино и изложены в виде отчета.

6.Определение рыночной стоимости  объекта оценки затратным методом.

Затратный метод основан  на определении затрат, которые может  понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве  здания или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемому объекту.

Затратный подход применяется  в следующих случаях:

• При технико-экономическом обосновании нового строительства;
• При выборе наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка;
• При выборе профиля объекта недвижимости;
• При согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных различными методами;
• При оценке зданий специального назначения;
• При оценке объектов недвижимости в «пассивных» секторах рынка;
• Для страхования.