Оценка объектов недвижимости доходным, сравнительным и затратным подходами

Стоимость недвижимости, определяемая затратным методом, соответствует  полному праву собственности  и равна рыночной стоимости земли, плюс стоимость нового строительства  улучшений и минус накопленный  износ.

Стоимость нового строительства  улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может  выступать в виде восстановительной  стоимости или стоимости замещения.

Восстановительная стоимость – стоимость строительства в текущих на дату оценки ценах точной копии оцениваемого объекта из таких же материалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту.

Стоимость замещения - оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки здания с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта с использованием современных материалов, современных стандартов, проекта.

Таким образом, восстановительная  стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения – издержками на создание объекта-аналога.

Применение затратного подхода  к оценке недвижимости состоит из следующих этапов:

1. расчет стоимости замещения оцениваемого объекта объектом с аналогичной полезностью;
2. определение величины накопленного износа строений;
3. уменьшение стоимости замещения на сумму износа для получения остаточной стоимости.

Определение стоимости замещения:

Существует несколько  способов определения стоимости  замещения объекта недвижимости.

1)Метод сравнительной  единицы. Основан на сравнении стоимости единицы площади или единицы объема со стоимостью единицы площади или единицы объема подобного типового сооружения. В результате корректировки стоимости типового объекта на условия рынка и физические различия определяется искомая величина рыночной стоимости.

2) Метод разбивки  на компоненты. Сущность метода заключается в том, что стоимость всего сооружения определяется как сумма стоимостей его строительных компонентов. Стоимость каждого компонента получают исходя из его единичной стоимости, т.е. суммы издержек, необходимых для выполнения единичного объема. Зная объем каждого элемента и его единичную стоимость находят стоимость всего сооружения.

3) Ресурсный метод. Основывается на расчете стоимости основных строительных материалов в текущих ценах с последующим добавлением стоимости оплаты труда, затрат на эксплуатацию машин и механизмов, накладных расходов, прибыли подрядчика и прочих работ и затрат.

Для оценки стоимости строительства  наиболее целесообразно применить  метод сравнительной единицы.

Для получения обоснованной стоимости необходимо также определить величину прибыли предпринимателя  и добавить ее к определенной восстановительной  стоимости объекта. Прибыль предпринимателя  – это вознаграждение инвестора  за риск строительства объекта недвижимости. Она отражает рыночно обоснованную величину, которую застройщик рассчитывает получить сверх всех затрат (материалы + труд + управление) в качестве вознаграждения за свою деятельность. Фактическая  прибыль предпринимателя составляет 25-35% от затрат на строительство.

Средняя рыночная стоимость 1 квадратного метра общей площади  жилья (в рублях) Тульской области  на четвертый квартал 2013 года составляет 31 565 руб.

Отсюда найдем стоимость  квартиры с площадью 43 кв.м. с учетом фактической прибыли предпринимателя, составляющей 30% затрат на строительство.

31 565*42,1 = 1 328 886,5 рублей.

Определение величины накопленного износа:

Износ - потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или его морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ  подразделяется на три типа:

- физический,

- функциональный (моральный),

- износ внешнего воздействия  (экономический).

Физический износ – это потеря стоимости за счет естественных процессов во время эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как устранимым, так и неустранимым. Устранимый  физический износ (т.е. износ, который может быть устранен в результате текущего ремонта) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации.

Функциональный (моральный) износ – потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т.д. Аналогично физическому износу может быть как устранимым, так и неустранимым.

Внешний (экономический) износ вызывается факторами извне – изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и т.д.

Таблица 4

Определение физического  износа здания

Наименование конструктивных элементов	Удельный вес конструктивного  элемента	Износ, %	Процент износа к строению
Фундамент	6	5	0,3
Стены и перегородки	22	5	1,1
Крыша	9	7	0,63
Перекрытия	6	5	0,3
Полы	9	5	0,45
Наружная и внутренняя отделка	11	25	2,75
Окна	8	30	2,4
Двери	4	14	0,56
Электрическое освещение  и прочие инженерные коммуникации	25	11	2,75
ИТОГО	100		11,24

 

Техническое состояние объекта  оценивалось по логической шкале  укрупненных оценок:

Таблица 5

Шкала укрупненной оценки технического состояния

Характеристика технического состояния	Диапазон коэффициентов  физического износа, %	Код технического состояния
Отличное состояние, ремонт не требуется	0 – 20	А
Хорошее состояние, требуется  текущий ремонт	20 – 40	B
Удовлетворительное состояние, требуется капитальный ремонт отдельных  конструктивных элементов	40 – 60	C
Неудовлетворительное состояние, требуется капитальный ремонт	Более 60	D

 

Фз = К, i  Ii

где Фз – физический износ  здания, %

ФК, i – физический износ  конструктивного элемента, конструкции  или системы здания, %

Ii – удельный вес конструктивного  элемента в общей восстановительной  стоимости здания

n – число отдельных  элементов, конструкций или систем  в здании.

Таким образом, процент физического  износа здания составляет 20,08%.

Исходя из того, что оцениваемый  объект имеет определенный процент  физического износа, его остаточная стоимость составит:

Sзат=1 328 886,5 *(100-11,24)/100= 1 179 519, 66 рублей.

Таким образом, рыночная стоимость  квартиры, рассчитанная затратным методом, составляет 1 179 519, 66 рублей.

7.Определение рыночной стоимости  объекта оценки методом сравнительного  анализа продаж.

Подход к оценке с точки  зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта  с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу.

Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный  по качеству и полезности объект.

Метод сравнения продаж наиболее действен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное  количество информации о недавних сделках  купли-продажи. Если такая недвижимость на рынках продаж отсутствует, метод  сравнения продаж не применим. Любое  отличие условий продажи сравнимого объекта от типичных рыночных условий  на дату оценки должно быть учтено при  анализе.

Применение метода сравнения  продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

• исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой продажи;
• определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;
• сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их цен предложения или исключения из списка сравниваемых;
• приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

При корректировке цен  предложения объектов сравнения  все поправки делаются от объекта  сравнения к объекту оценки. Стоимость  оцениваемого объекта не корректируется.

В общем виде модель расчетной  рыночной стоимости оцениваемого объекта  недвижимости Ср принимает следующую  форму:

Ср=Цi±Ki

где Цi – цена продажи i-го объекта недвижимости;

Ki – величина корректировки  цены продажи i-го сравнимого  объекта недвижимости.

На дату оценки имеется  информация о ценах продажи 3 объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту. Информация о характеристиках  объектов приведена в таблице 6.

Таблица 6

 

Характеристика объектов-аналогов

Номер объекта сравнения	Объект оценки	1	2	3
Местоположение	Ул. Оружейная	улица Пузакова	Проспект Ленина	ул.Н.Руднева
Юридическое описание	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность
Цена предложения, продажи,  руб.	-	2 200 000	2 350 000	2 600 000
Право собственности	Полное	Полное	Полное	Полное
Условия финансирования	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Условия продажи	Предложение	Предложение	Предложение	Предложение
Дата предложения, продажи	Октябрь 2013	Октябрь 2013	Сентябрь 2013	Сентябрь 2013
Физические характеристики
Строительные характеристики	Фундамент бетонный, стены  кирпичные	Фундамент бетонный, стены  панельные	Фундамент бетонный, стены  кирпичные	Фундамент бетонный, стены  панельные
Общая площадь, м2	42,1	48	43	42
Этаж/этажность	4/5	3/5	4/5	2/5
Санузел (разд./совм.)	Совм.	Совм.	Совм.	Разд.
Окна	Пластиковые	Пластиковые	Пластиковые	Пластиковые
Состояние	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее
Коммуникации	Все необходимые	Все необходимые	Все необходимые	Все необходимые
Удаленность от дороги, м	30	60	30	80
Использование	Жилое помещение	Жилое помещение	Жилое помещение	Жилое помещение