Оценка объекта недвижимости

 

Таблица 4.8 Определение величины эксплуатационных расходов

Наименование услуг	Среднегодовая величина расходов оплачиваемых собственником с учетом НДС
1.Налог на имущество	45682,17

 

Продолжение таблицы 4.8

2.Техническое обслуживание противопожарной системы сигнализации	7088
3.Техническое обслуживание системы  кондиционирования	12597
4.Техническое обслуживание передачи сигнала пожара по радиоканалу	494
5.Техническое обслуживание системы  доступа и видеонаблюдения	2159
6.Отопление	15267
7.Холодная и горячая вода	2348,7
8.Уборка помещений	35233
9.Услуги охраны	35233
10.Итого среднегодовая величина  эксплуатационных расходов	156101,87

 

Таблица 4.9 Определение рыночной стоимости объекта оценки методом капитализации дохода

Показатели	Значения
1.Площадь объекта оценки	82,94
2.Арендная плата, руб./м² в год	18264
3.Потенциальный валовой доход	1514816,16
4.Коэффициент загрузки помещений	1
5.Коэффициент сбора платежей	1
6.Действительный валовой доход	514876,16
7.Эксплуатационные расходы, руб./ м² в год	1888,11
8.Эксплуатационные расходы по  объекту оценки, руб./год	156101,87
9.Чистый операционный доход	1358714,29
10.Коэффициент капитализации	53,3
11.Рыночная стоимость объекта  оценки, руб.	2549182

5 Согласование результатов оценки объекта

Метод анализа иерархии - систематическая процедура для  иерархического представления элементов  определяющих суть любой проблемы. Он состоит в расчленении (декомпозиции) задачи на более простые составные части и дальнейшей обработке последовательных суждений оценщика по парным сравнениям. 
Для целей настоящей оценки используются следующие критерии согласования: 
Возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора и продавца; Тип, качество, обширность, данных, на основе которых проводится анализ; 
Способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания; Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость. 
После представления проблемы согласования результатов в виде иерархии выполняется следующая последовательность действий:

1.Выявляются приоритеты в критериях, путем их попарного сравнения

2.Для каждого  критерия определяется вес

3.Полученные  веса нормируются

4.Определятся  значения весов каждой альтернативы

5.Производится  расчет итоговых весов каждой  альтернативы, которые равны сумме  произведений весов пенообразующих  факторов и соответствующим им весом альтернатив по каждому фактору.

Таблица 5.1 Расчет итоговой величины рыночной стоимости  объекта оценки

Подходы оценки	Стоимость, руб.	Весовой коэффициент	Скорректированная стоимость
Затратный	1965173	0,2	393034,6
Сравнительный	2907299	0,4	1162919,6
Доходный	2549182	0,4	1019672,8
Итоговая величина рыночной стоимости			2575627

 

 

 

Заключение

Недвижимость составляет основу национального богатства  России. Она выполняет множество различных, в том числе социально и экономически значимых функций. Неудивительно, что в последнее время возрос интерес к процессам, происходящим  в сфере недвижимости.

В ходе данной курсовой работы была произведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости, учебного кабинета, расположенного  по адресу: Ленинградская область, город Волхов, Воронежская д.4, кабинет 1-123

Нами были освоены методики проведения оценки. Изучены стандарты, на которые нужно опираться при проведении самой оценке и составлении отчетов. Также был выполнен анализ состава рынка недвижимости по г. Волхову на основе информации, полученной из информационных баз Интернета.

В результате проведения оценки кабинета общей площадью 82,94м² мы выяснили что итоговая скорректированная величина стоимости объекта оценки составила

2575627 рублей.

Так же в процессе написания  курсовой работы были закреплены теоретические знания, полученные на лекциях. Так же приобретены навыки в организации самостоятельной исследовательской работы по данной тематике.

 

Список  литературы

1. Гражданский Кодекс  Российской Федерации.

2. Федеральный закон  РФ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

3. Федеральные стандарты  оценки ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3.

4. Свод стандартов  оценки РОО , 2005

4. Оценка недвижимости: теория практика: учебное пособие/ Н.А.Щербакова. - 2-е изд., стер. – М.: Издательство «Омега-Л», 2012.- 269 с. : ил., табл. - (Высшее финансовое образование)

 

Глоссарий

Объект оценки - недвижимость, имеющая ценность как материальный объект (инвестиционная, строительная, восстановительная, остаточная, ликвидационная и иная стоимость), а также право собственности и иные вещные права на недвижимость

Оценщик - юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, обладающие лицензией на право осуществления оценки недвижимости

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, которая сложится при продаже на свободном рынке при соблюдении всех необходимых для продаж условий (свободная, открытая и честная конкуренция).

Дисконтирование - это определение стоимости денежного потока, путём приведения стоимости всех выплат к определённому моменту времени. Дисконтирование является базой для расчётов стоимости денег с учётом фактора времени.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

Сравнительный подход- совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Физический износ - износ имущества, связанный со снижением его стоимости в результате утраты своих физических свойств (прочность, внешний вид и т. п.) путем естественного физического старения в процессе использования данного объекта имущества;

Капитализация - процесс конвертации дохода в стоимость

Прибыль - разница между доходами (выручки от реализации товаров и услуг) и затратами на производство или приобретение и сбыт этих товаров и услуг.

Чистый операционный доход - это годовой доход, который  приносит доходная собственность после сбора всех доходов от эксплуатации (например, от сдачи в аренду и прочего использования данной собственности другими лицами) и вычета всех расходов, необходимых для эксплуатации данной собственности.

Валовой действительный доход - валовые денежные поступления  от приносящей доход собственности за вычетом потерь от недоиспользования и невнесения арендной платы.

Потенциальный валовой  доход - валовые поступления, которые  были бы получены, если бы все подлежащие сдаче в аренду активы, были бы арендованы и арендаторы вносили бы всю сумму  арендной платы.