Оценка объекта недвижимости

МИНОБРНАУКИ РФ

 

ФГОУ СПО «Волховский  колледж транспортного строительства»

 

 

СПЕЦИАЛЬНОСТЬ 120714

«Земельно-имущественные отношения »

 

 

 

 

 

ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА

курсового проекта

 

 

 

                    по дисциплине: Организация оценки земли и имущества

 

 

 

 

                   Студента гр.301      ___________/Кузнецовой Ю.С./

                     Руководитель      ___________/Логинова Т.В.  
Содержание 
Введение

Недвижимость является основой всех процессов жизнедеятельности  общества, происходящих в политической, экономической, социальной, экологической и других сферах. Адекватная оценка рыночной стоимости недвижимости представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития экономики и общества. Необходимость в результатах объективной оценки недвижимости испытывают как государственные и муниципальные органы исполнительной власти в целях эффективного управления недвижимым имуществом, так и физические и юридические лица для более эффективного использования собственности.

По мере развития рыночных отношений в современной России недвижимость постепенно становится важнейшим  товаром, то есть объектом хозяйственного оборота, и как любой товар недвижимость должна иметь потребительскую и рыночную стоимость. Рынок недвижимости с учетом его масштабов и огромного неудовлетворенного спроса населения и юридических лиц имеет большие перспективы для развития и перехода на качественно новый уровень отношений его субъектов. Темпы его развития в значительной мере зависят от совершенствования правовой базы и механизма рыночных отношений. В ходе курсовой работы производится оценка рыночной стоимости помещения «Волховского колледжа транспортного строительства», расположенного по адресу: Ленинградская область, город Волхов, Воронежская д.4

 

1.Общая  часть

1.1Постановка  задания на оценку

1.Постановка задания  на проведение оценки

1.1.Заказчик: ГБОУ СПО  ЛО «Волховский колледж транспортного  строительства»  в лице директора: И.О. Баркавой.

1.2.Наименование объекта  оценки: кабинет общей площадью  82,94 кв.м.

1.3.Полный адрес объекта  оценки: Ленинградская область, город  Волхов, Воронежская д.4, кабинет 1-123

1.4.Цель оценки: оценка  помещения для определения рыночной  стоимости объекта

1.5.Назначение(функция  оценки):

1.6.Дата оценки: Оценка проведена по состоянию на апрель 2013г.

1.7.Дата выполнения работы оценки: апрель 2013г.

1.8.Опипсание правового  положения объекта. Объект оценки  находиться в оперативном пользовании  ГБОУ СПО ЛО «ВКТС»

1.9.Оцениваемые права:  недвижимое имущество

1.10.Исполнители

Руководитель работ: Логинова Т.В.

Оценщик: Кузнецова Ю.С.

1.2 Последовательность проведения работы

В ходе выполнения оценки, работа проводится по следующим направлениям:  
1.Проведение интервью с заказчиком.

2.Определение цели оценки и вида определяемой стоимости

3.Сбор необходимой  информации об объекте оценки.

4.Изучение материалов  и документов, предоставленных Заказчиком.

5.Выбор возможных подходов и методов оценки.

6.Расчёт стоимости объекта оценки выбранными подходами и методами оценки.

7.Сведение результатов, принятие заключения о стоимости объекта оценки.

8.Составление отчёта по результатам проведенных расчетов стоимости.

9.Оформление отчёта в соответствии с утвержденными стандартами оценки.

1.3 Методические основы проведения работ   

Законодательную и нормативную  базу оценочной деятельности составляют:

1.Конституция Российской  Федерации

2.Водный кодекс Российской Федерации от 03.06.2006г.  № 73-ФЗ

3.Гражданский кодекс  Российской Федерации

4.Земельный кодекс  Российской Федерации от 25.10.2001г.  № 136- ФЗ

5.Лесной кодекс Российской  Федерации от 29.01.1997 № 22- ФЗ

6.Налоговый кодекс  Российской Федерации

7.Федеральный закон  «О Землеустройстве»от 18.06.2001г. №78- ФЗ

8.Федеральный закон «Об оценочной  деятельности  в Российской Федерации»  от 29.07.1998г. № 135- ФЗ

9. Федеральный закон «О плате за землю» от  11.10.1991г. (с дополнениями и изменениями) № 1738-1

10.Федеральный закон «О залоге»  от 29.05.1992г. № 2872-1

11.Федеральный закон «Об ипотеке  (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ

12.Федеральный закон «О недрах»  от 21.02.1992г. № 2395-1

13.Федеральный стандарт «Общие  понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» от 20.07.2007 № 256

14.Федеральный стандарт «Цель  оценки и виды стоимости» от 20.07.2007г. № 255

15.Федеральный стандарт  «Требования к отчету об оценке» от 20.07.2007г. №254

1.4 Принятые допущения, ограничения и пределы применения оценки объекта оценки

При проведении оценки Объекта  Оценщик принял следующие допущения, а также установил следующие  ограничения и пределы применения полученного результата оценки Объекта:

1.Настоящий Отчет не может быть использован иначе, чем в соответствии с целями и задачами проведения оценки Объекта.

2.При проведении оценки Объекта предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, прямо или косвенно влияющих на итоговую величину стоимости Объекта. Оценщику не вменялся в обязанность поиск таких факторов.

3.Оценщик, используя при проведении оценки Объекта документы и информацию, полученные от Заказчика, а также из иных источников, не удостоверяет фактов, изложенных в таких документах либо содержащихся в составе такой информации.

4.Использованные при проведении оценки Объекта данные принимаются за достоверные, при этом ответственность за соответствие действительности и формальную силу таких данных несут владельцы источников их получения.

5.Оценщику не вменяется в обязанность доказывание существующих в отношении Объекта прав.

6.Права на Объект предполагаются полностью соответствующими требованиям законодательству Российской Федерации и иным нормативным актам, за исключением случаев, если настоящим Отчетом установлено иное.

7.Объект предполагается свободным от прав третьих лиц, за исключением случаев, если настоящим Отчетом установлено иное.

8.Итоговая величина стоимости Объекта является действительной исключительно на дату определения стоимости Объекта (дату проведения оценки)

9.Сведения, выводы и заключения, содержащиеся в настоящем Отчете, касающиеся методов и способов проведения оценки, а также итоговой величины стоимости объекта оценки, относятся к профессиональному мнению Специалистов, основанному на их специальных знаниях в области оценочной деятельности и соответствующей подготовке.

1.5 Сбор, анализ и проверка информации

Анализ и обработка  информации.

1.   Осмотр объекта и прилегающей территории.

2.   Юридическое описание объекта недвижимости.

3.   Физические характеристики и местоположение

4.   Экономическая информация

5.   Проверка достоверности собранной информации

6.   Анализ и обработка информации.

Информацию, которая необходима для оценки недвижимости, можно разделить на внешнюю и внутреннюю.

Внешняя информация собирается и анализируется в следующей последовательности: общая, специальная.

Общая информация необходима для изучения состояния и общих  тенденций функционирования экономики  и рынка недвижимости. Это информация описательного характера, которая используется непосредственно для определения величины рыночной стоимости.

Специальная информация представлена, как правило, в виде цифр, используемых для расчетов в том или ином методе.

Формирование массива  внешней информации начинается со сбора  макроэкономических данных и исследования общего состояния национальной экономики.

В разрезе внутренней информации можно выделить также  несколько блоков: юридический, экономический, физический.

В юридический блок входят правоустанавливающие документы на земельный участок и строения, сведения о наличии сервитутов, договоры аренды и др.; в экономический – сведения о доходах и расходах, связанных с объектом оценки; в физический – размеры, конструктивные особенности и материалы, год постройки и наличие ремонтов, топография и состояние участка, тип застройки и окружение, экология .

 

 

2 Сведения об объекте оценки

2.1 История объекта оценки

Здание построенное  в 1964 году. Первоначально предназначалось  как здание колледжа Транспортного строительства. На дату оценки в здании так же располагается здание колледжа Транспортного строительства.

2.2 Анализ среды местоположения объекта

Таблица 2.1

Площадь	46800
Зона	Селитебная
Сервитуты
Форма	Прямоугольная
Топология	Ровное место
Состояние участка	Расчищен и спланирован
Неблагоприятные условия окружающей среды	Отсутствуют
Транспортная доступность  участка (выбор нескольких значений)	Пересечение главной  и второстепенных дорог
Качество дорог	С твердым покрытием
Состояние дорог	Плохое (требуется капитальный  ремонт)
Доступные инженерные коммуникации	Электрические сети, водопровод, сети канализации, газопровод, телефонная сеть

2.3 Анализ  местоположения объекта оценки

Таблица 2.2

Границы окружения	Жилые дома, здание МИФНС, автодорога, автостоянка, таможенный пост
Типичное использование  окружения	Жилье, коммерческие помещения  в жилых зданиях (магазины) , МИФНС
Основной тип застройки	С разрывами
Основной тип зданий	Кирпичные, блочные, крупнопанельные, деревянные, смешанные
Качество застройки	старый фонд после  капитального ремонта, здание постройки 1918-1957 гг., здания постройки 1957-1964 г.г.
Плотность застройки	25-75%
Этажность застройки	смешанные
Социальная инфраструктура (выбор нескольких значений)	Рабочие места, учебные  заведения, предприятия торговли, медицинские  учреждения,  предприятия  общественного питания, предприятия  бытового обслуживания, исторические и культурные памятники, зоны отдыха, спортивные сооружения
Объекты повышенной опасности	Автодорога
Благоустройство территорий (выбор нескольких значений)	Зеленые насаждения, детские площадки, гараж, автостоянка, освещение, тротуары

 

2.4 Описание объекта оценки

Таблица 2.3

Год постройки	1964
Первоначальная балансовая стоимость	13810159,88
Год последнего капитального ремонта	-
Число этажей	3
Общая площадь	3237,2
Полезная площадь	82,94 м2
Строительный объем	248,82 м3
Площадь застройки
Коммунальные услуги	Электроснабжение, холодная вода, канализация, центральное отопление, телефон
Дополнительные постройки	Автошкола
Дополнительные удобства	Парковка
Вход	С улице в помещение через общий коридор
Вид их окон	На улицу, во двор
Число телефонов	-
Местонахождение объекта	Город
Время проезда до центра:
- на общественном транспорте	20 минут
- на личном транспорте	10 минут
Расстояние до остановок  общественного транспорта	50-100 м
Ближайший город	Старая Ладога
Расстояние до ближайшего города	12 км
Расстояние до ближайшей  автомагистрали	120 км
Расстояние до железнодорожной  станции	700 м

2.5 Обследование технического состояния объекта оценки

Таблица 2.4

Техническое состояние	Хорошее тех.состояние (износ  более 40%)
Группа капитальности	Общественные
Фундаменты	Бетонные
Стены	Кирпичные
Колонны и столбы	Кирпичные
Перекрытия	Железобетонные
Кровля	Из оцинкованного железа
Степень огнестойкости	Низкая
Размещение в здании	1 этаж
Отделка	Требуется ремонт