Оценка объекта недвижимости

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 10 Апреля 2013 в 16:58, курсовая работа

Краткое описание

По мере развития рыночных отношений в современной России недвижимость постепенно становится важнейшим товаром, то есть объектом хозяйственного оборота, и как любой товар недвижимость должна иметь потребительскую и рыночную стоимость. Рынок недвижимости с учетом его масштабов и огромного неудовлетворенного спроса населения и юридических лиц имеет большие перспективы для развития и перехода на качественно новый уровень отношений его субъектов. Темпы его развития в значительной мере зависят от совершенствования правовой базы и механизма рыночных отношений.

Содержание

ВВЕДЕНИЕ 3
1.ОБЩАЯ ЧАСТЬ 4
1.1Постановка задания на оценку 4
1.2 Последовательность проведения работы 4
1.3 Методические основы проведения работ 4
1.4 Принятые допущения, ограничения и пределы применения оценки объекта оценки 5
1.5 Сбор, анализ и проверка информации 6
2 СВЕДЕНИЯ ОБ ОБЪЕКТЕ ОЦЕНКИ 7
2.1 История объекта оценки 7
2.2 Анализ среды местоположения объекта 7
2.3 Анализ местоположения объекта оценки 7
2.4 Описание объекта оценки 8
2.5 Обследование технического состояния объекта оценки 8
2.6 Анализ рынка недвижимости 8
3 АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ 10
4 ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 11
4.1 методами затратного подхода 11
4.2 Методами сравнительного подхода 13
4.3 Методами доходного подхода 14
5 СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА 15
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 17
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 18
ГЛОССАРИЙ 19

Скачать полностью (48.17 Кб) Сколько стоит заказать работу?

Прикрепленные файлы: 1 файл

Курсовая.doc

— 288.00 Кб (Скачать документ)

2.6 Анализ рынка недвижимости

Описание объекта:

1) Дом в собственности юридического лица .4 этаж. Тип дома - кирпич ,S помещения–81 кв.м. ,канализация, водоснабжение, охрана, удобный подъезд, парковка. Возможные условия оплаты: рассрочка, аренда с правом выкупа Цена: 32440р/ м^2.Цена аренды:1100 р/м² в месяц. Местоположение – ЛО., г. Волхов, пр. Волховский, д. 7.

2) Здания в собственности юридического лица. 3 этаж. Тип дома - кирпич, S помещения–62 кв.м., подвал, канализация, водоснабжение, электричество, удобный подъезд на твердом покрытии, имеется парковка. Возможное использование: под офисы, торговлю. Условия оплаты: аренда с правом выкупа, рассрочка платежа. Цена: 29117 / м^2. Цена аренды:1500 р/м² в месяц.Местоположение – ЛО, г.Волхов, Ярвенпяя, д.2

3) Продается нежилое здание павильона-кафе "Азия". Фрунзе 1А,1 этаж . S помещения -66,3 кв. м. В собственности. Центр города, большая проходимость людей, в шаговой доступности городской рынок, удобный подъезд, имеется парковка. Возможные условия оплаты: аренда с правом выкупа.Цена:45249р/м².Цена аренды:1800 р/м² в месяц.

Таблица 2.5Сравнительная характеристика недвижимости как товара в городе Волхове и Волховском районе.

Показатели	Волхов, пр. Волховский, д. 7.	г.Волхов, Ярвенпяя, д.2	Волхов, ул. Маяковского, 1А
Товар (уникальность)	Произведен ремонт, удобная планировка. Есть возможность приобретения поэтажно или здания целиком. Возможные условия оплаты: • рассрочка • аренда с правом выкупа. Цена: 32440р/ м2	Есть возможность выкупа целиком или отдельными помещениями. Удобная планировка. Возможное использование: под офисы, торговлю. Условия оплаты: аренда с правом выкупа, рассрочка платежа.Цена:29117 / м2	здание без ограничения права, в центре г. Волхов, общ. площадь 60 м, в 5 метрах от проезжей части, свой подъезд, все коммуникации согласованы и подведены, земля под зданием в собственности, все необходимые документы подготовлены к продаже. Отсутствие ремонта. Цена:18167р/ м2
Формирование цены	Функциональное назначение – коммерческая недвижимость. Вторичный рынок недвижимости. Не высокое предложение на рынке недвижимости.	Функциональное назначение - коммерческая недвижимость. Вторичный рынок недвижимости. Не высокое предложение на рынке недвижимости.	Функциональное назначение - коммерческая недвижимость. Вторичный рынок недвижимости. Не высокое предложение на рынке недвижимости.
Способы финансирования сделки	Наличный расчет, рассрочка, аренда с правом выкупа, ипотека.	Наличный расчет, рассрочка, аренда с правом выкупа, ипотека.	Наличный расчет, ипотека.
Степень ликвидности	Ликвидное, помещение подготовлено для коммерческой деятельности, не требуется ремонт.	Ликвидное, помещение подготовлено для коммерческой деятельности, не требуется ремонт.	Не ликвидное, в связи с отсутствием ремонта, и возможности приобретения в рассрочку.

Продолжение таблицы 2.5

Баланс спроса и предложения	Предложение превышает спрос	Предложение превышает спрос	Предложение превышает спрос
Число потенциальных покупателей	действует ограниченное число покупателей и продавцов.	действует ограниченное число покупателей и продавцов.	действует ограниченное число покупателей и продавцов.
Информированность участников	Размещение подробной информации об объекте в средствах массовой информации ,предоставление дополнительных сведений при желании совершить сделку.	Размещение подробной информации об объекте в средствах массовой информации ,предоставление дополнительных сведений при желании совершить сделку.	Размещение общей информации об объекте в средствах массовой информации ,предоставление дополнительных сведений при желании совершить сделку.
Методы регулирования	регулируются федеральными, региональными и местными законами относительно прав собственности и процедуры купли-продажи	регулируются федеральными, региональными и местными законами относительно прав собственности и процедуры купли-продажи	регулируются федеральными, региональными и местными законами относительно прав собственности и процедуры купли-продажи
Надежность прогнозирования рыночной ситуации	. Несовершенство и неэффективность рынков недвижимости не позволяют сделать правильный прогноз поведения рынка	. Несовершенство и неэффективность рынков недвижимости не позволяют сделать правильный прогноз поведения рынка	. Несовершенство и неэффективность рынков недвижимости не позволяют сделать правильный прогноз поведения рынка

Проанализировав рынок офисов в Волхове можно сделать вывод, что цена зависит от место положения объекта. Офисные помещения расположенные в центре города имеют более высокую стоимость чем удаленное офисное помещения. Также на формирование цены объекта влияет вид разрешенного использования.

На формирование цены также влияют такие факторы как: наличие развитой инфраструктуры, закон спроса и предложение (если спрос превышает предложение, то стоимость квартир будет превышать рыночную цену, при превышении предложения над спросом – ниже), уровень доходов населения, состояние экономики (резкий спад в экономике неизбежно приведет к снижению цен).

3 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

При оценке объекта оценки следует определить вариант его наилучшего и наиболее эффективного использования, который определяется взаимодействием ряда факторов.

Анализ наилучшего использования включает изучение альтернативных вариантов использования объектов недвижимости и выбор оптимального. При этом учитывается перспективность местоположения, состояния рыночного спроса, стабильность предполагаемых доходов и т.п.

Вероятное и наиболее доходное использование объекта обеспечивает его самую высокую стоимость. Варианты использования должны быть законными , физически допустимыми и экономически эффективными.

4 Определение стоимости объекта оценки

4.1 методами затратного подхода

Определяем величину накопленного износа

(4.1)

Где -износ физический

ЭВ- эффективный возраст

ТС- типичный срок экономической жизни.

Определяем стоимость воспроизводства помещений

(4.2)

Где ВС- восстановительная стоимость помещения;

- стоимость воспроизводства помещения;

- коэффициент физического износа в долях

- коэффициент функционального износа в долях;

- коэффициент внешнего износа в долях

Таблица 4.1 Определение коэффициента перехода из уровня цен 1991 года на дату проведения оценки

Коэффициент	Значение
1.Обобщенный коэффициент инфляции на октябрь 2012 года к ценам 1984года «К1»	41,784
2.Обобщенный коэффициент инфляции ноября 2012 года к ценам октября 2012года «К2»	1,021
3.Обобщенный коэффициент инфляции декабря 2012 к ценам ноября 2012года «К3»	1,000
4.Обобщенный коэффициент инфляции января 2012 года к ценам декабря 2012 года «К4»	1,003

Продолжение таблицы4.1

5.Прогнозный коэффициент темпа инфляции с января 2013 года на дату проведения оценки. Апрель 2013 года «К5»	1,066
6.Коэффициент перехода из уровня цен 1984 года в уровень цен 1991года «К6»	3,134
7.Коэффициент перехода из уровня цен 1991 года в цены на дату оценки «К7»	14,554

Таблица 4.2 Определение стоимости строительства здания

Показатель	Значение
1.Базовый удельный показатель стоимости строительства по объектам коммерческого назначения, руб./ м²	2200
2.Общая площадь здания, м²	3237,2
3.Коэффициент перехода из уровня цен 1991 года на дату проведения оценки, «К7»	14,554
4.Стоимость строительства здания, руб.	103651259

Таблица 4.3 Определение величины наколенного износа здания

Показатель	Значение
1.Группа капитальности здания	1
2.Срок жизни здания, года	150
3.Эффективный возраст, года	75
4.Физический износ, %	26
5.Функциональный износ, %	0
6.Внешний износ, %	0

Таблица 4.4 Определение рыночной стоимости объекта при использовании затратного подхода

Показатель	Значение
1.Восстановительная стоимость здания, руб.	103651259
2.Физический износ, %	26
3.Функциональный износ, %	0
4.Внешний износ, %	0
5.Стоимость воспроизводства здания, руб.	76701931,7
6.Общая площадь объекта оценки, м²	82,94
7.Стоимость воспроизводства объекта оценки, руб.	1965173

4.2 Методами сравнительного подхода

Таблица 4.5 Определение рыночной стоимости объекта недвижимости методом сравнения продаж

Характеристики	Объект 1	Объект 2	Объект 3	Объект 4
1.Функциональное назначение	Офис	Офис	Офис	Учебный кабинет
2.Общая площадь, руб.	81	62	66,3	82,94
3.Стоимость, руб.	2627640	1805254	3000008,7
4.Стоимость1 м², руб.	32440	29117	45249
5.Поправка на место положения. П1	0	0	0
6.Поправка на торг. П2	-5	-5	-5
7.Транспортная доступность, минуты	10	5	5	5
8.Поправка на транспортную доступность. П3	0	0	0
9.Расположение помещения в здании	4 этаж	3 этаж	1 этаж	1 этаж
10.Поправка на расположение помещения в здании. П4	3	3	0
11.Поправка на площадь. П5	-2	-2	-2
12.Удобства подъездных путей в баллах	4	4	4	4
13.Поправка на удобство подъездных путей. П6	2	2	2	2
14.Наличие отдельного входа	нет	нет	есть	нет
15.Поправка на наличие или отсутствие отдельного входа. П7	3	3	0
16.Общая процентная поправка	1	1	-5
17.Техническое состояние помещений. Уровень отделки.	Стандартный ремонт	Стандартный ремонт	Стандартный ремонт	Стандартный ремонт
18.Поправка на техническое состояние в рублях, м² П8	0	0	0
19.Скорректированная стоимость 1 м²/руб.	32764,4	29408,17	42986,55
20.Стоимость 1 м² объекта оценки, руб.				35053,04

Таблица 4.6

Площадь, м²	Стоимость 1 м² оцениваемого помещения, руб.	Рыночная стоимость объекта оценки
82,94	35053,04	2907299

4.3 Методами доходного подхода

Таблица 4.7 Характеристики сопоставимых объектов для определения средних ставок арендной платы объекта

Характеристики	Объект 1	Объект 2	Объект 3	Объект 4
1.Общая площадь	82,94	81	62	66,3
2.Удобство подъездных путей в баллах	4	4	4	4
3.Транспортная доступность, минуты	5	10	5	5
4.Расположение помещения в здании	1 этаж	4 этаж	3 этаж	1 этаж
5.Уровень отделки помещений	Рабочее состояние	Стандартный ремонт	Стандартный ремонт	Стандартный ремонт
6.Ставка арендной платы, руб./ м² в год		13200	18000	21600
7.Корректировка на различие в площади, %		0	0	0
8.Корректировка на расположение в здании, %		3	3	0
9.Корректировка на удобство подъездных путей, %		2	2	2
10.Корректировка на транспортную доступность, %		0	0	0
11.Корректировка на уровень отделки, %		0	0	0
12.Общая процентная поправка		5	5	2
13Скорректированная ставка арендной платы, руб./ м² в год	18264	13860	18900	22032

Информация о работе Оценка объекта недвижимости