Автор работы: Пользователь скрыл имя, 30 Мая 2012 в 16:13, курсовая работа
Актуальность темы курсового проекта состоит в том, что в числе факторов несистематического риска инвестирования, на наличие которых проверяют оцениваемый бизнес в рамках метода кумулятивного построения ставки дисконта, выделяют определенный ряд рисков. Данные риски характеризуют не рискованность бизнеса как рода деятельности, а рискованность управления предприятием (фирмой), ведущим бизнес. Именно она тогда и влияет на колеблемость (нестабильность) доходов с бизнеса на данном предприятии и для его владельцев.
Введение ……………………………………………………………………….....3
Глава 1.Сущность доходного подхода. Этапы и методы доходного подхода..5
1.1.Структура доходного подхода ………………………………………………5
1.2.Этапы и методы доходного подхода ………………………………………..6
1.3.Принципы и особенности доходного подхода ……………………………..8
Глава 2.Теория капитализации и капитализационные коэффициенты. Метод денежных потоков ……………………………………………………………....13
2.1.Метод капитализации доходов ……………………………………………..13
2.2.Расчет коэффициента капитализации. Преимущества и недостатки метода капитализации …………………………………………………………………...16
2.3. Метод дисконтированных денежных потоков …………………………..21
Глава 3.Оценка объекта недвижимости доходным подходом на примере офисно-торгового здания ……………………………………………………….27
3.1. Краткая характеристика объекта оценки ………………………………....27
3.2. Цель оценки …………………………………………………………………29
3.3. Оценка земельного участка. Оценка стоимости недвижимости ……...…29
Заключение ………………………………………………………………………38
Список литературы …………………………………………………………...…40
Преимущества метода прямой капитализации: этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируется, с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как привило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого – предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.
Основные проблемы метода прямой капитализации:
1. Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, т.е. в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.
2. В Российских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик, - «информационная непрозрачность» рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах. В результате расчет ЧОД и ставки капитализации становится сложной задачей.
Метод дисконтирования денежных потоков при оценке объектов недвижимости имеет преимущества перед методом прямой капитализации, поскольку позволяет учесть тенденции в развитии рынка недвижимости. Кроме того, представленная методология может быть использована при оценке стоимости незавершенного строительства, инвестиционных проектов и земельных участков.
Как отмечалось выше, если ставка капитализации превышает норму прибыли, т.е. стоимость объекта и/или доход уменьшаются за период владения, возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации возврата основной суммы капитала. Существует 3 способа возмещения инвестированного капитала: метод Ринга, метод Инвуда, метод Хоскольда.
В
модели Ринга предполагается, что поток
доходов будет ежегодно снижаться. Такое
допущение в условиях постоянно растущих
арендных ставок выглядит весьма сомнительным.
Поэтому такая модель практически не применяется.
Метод Хоскольда также не нашел широкого
применения при оценке недвижимости, т.
к. он относится к ситуации, когда полученные
от аренды деньги на годы аккумулируются
на депозите или в других безрисковых
и соответственно мало доходных инструментах,
что не характерно для стратегии эффективного
собственника. Наибольшее распространение
получила модель Инвуда, которая, по-видимому,
в большей степени отражает реалии современного
рынка.
Список литературы:
1. Д. В. Виноградов. Экономика недвижимости: Учебное пособие - Владим. гос. ун-т; - Владимир, 2007. - 136 с.
2. Оценка недвижимости: Учебное пособие для вузов / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой.- 2-е изд., перераб. И доп. – М.: Финансы и статистика, 2008.- 560 с.: ил.
3. Оценка недвижимости: Учебное пособие для вузов/ Под ред. проф. В.А. Швандара. – М.: ЮНИТИ - ДАНА, 2005.- 303с.
4. Сысоев О.Е. Технико-экономическая оценка зданий и сооружений затратным методом: Учебное пособие. - М.: изд-во Ассоциации строительных вузов, 2004. - 120с.
5. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов / Под общ. ред. П.Г. Грабового. Смоленск: Изд-во «Смолин Плюс», М.: Изд-во «АСВ», 1999.
6. Экономические методы управления имущественным комплексом: Учеб.пособие / В.Я. Мищенко, Н.И. Трухина, О.К. Мещерякова; Воронеж. гос. арх.-строит. ун-т.- Воронеж, 2003. – 114 с.
7. http://www.audit-it.ru/
8. www.5ballov.ru/referats/
9. http://market-pages.ru/
Информация о работе Оценка объекта недвижимости доходным подходом на примере офисно-торгового здания