Оценка объекта недвижимости доходным подходом на примере офисно-торгового здания

Содержание:

Введение ……………………………………………………………………….....3

Глава 1.Сущность доходного подхода. Этапы и методы доходного подхода..5

1.1.Структура  доходного подхода ………………………………………………5

1.2.Этапы и  методы доходного подхода ………………………………………..6

1.3.Принципы и  особенности доходного подхода ……………………………..8

Глава 2.Теория капитализации  и капитализационные коэффициенты. Метод  денежных потоков ……………………………………………………………....13

2.1.Метод капитализации  доходов ……………………………………………..13

2.2.Расчет коэффициента  капитализации. Преимущества и недостатки метода капитализации …………………………………………………………………...16

2.3.  Метод дисконтированных денежных потоков …………………………..21

Глава 3.Оценка объекта  недвижимости доходным подходом на примере  офисно-торгового здания ……………………………………………………….27

3.1. Краткая характеристика объекта оценки ………………………………....27

3.2. Цель оценки …………………………………………………………………29

3.3. Оценка земельного  участка. Оценка стоимости недвижимости ……...…29

Заключение ………………………………………………………………………38

Список  литературы …………………………………………………………...…40 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение

     Оценка  стоимости любого объекта собственности  представляет собой упорядоченный, целенаправленный процесс определения  в денежном выражении стоимости  объекта с учетом потенциального и реального дохода, приносимого  им в определенный момент времени в условиях конкретного рынка.

     Объектом  оценки является любой объект собственности  в совокупности с правами, которыми наделен его владелец. Это может  быть бизнес, компания, предприятие, фирма, банк, отдельные виды активов, как  материальных, так и нематериальных.

     Оценку  бизнеса осуществляют с позиций  трех подходов:

     -доходного

     -затратного

     -сравнительного

     Доходный  подход к оценке рыночной стоимости  фирмы заключается в анализе  денежного потока или дохода для  оценки ее существующего и будущего потенциала. Он позволяет оценить текущие и будущие доходы, приносимые активами компании.

     Этот  подход включает несколько методов, применяемых в различных ситуациях. Наиболее широкое применение в рамках доходного подхода получил метод  дисконтирования денежных потоков.

     Данный  метод оценки является наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку любой инвестор, вкладывающий деньги в действующие предприятия, в конечном счете, покупает не набор  активов, а поток будущих доходов, позволяющий ему окупить вложенные средства и получить прибыль.

     При проведении оценки предприятия данным методом производят расчет ставки дисконта, которую, в свою очередь, также можно  рассчитать различными методами, в  зависимости от того, какой тип  денежного потока используется для оценки в качестве базы расчета. Одним из этих методов является метод кумулятивного построения ставки дисконта.

     Актуальность  темы курсового проекта состоит в том, что в числе факторов несистематического риска инвестирования, на наличие которых проверяют оцениваемый бизнес в рамках метода кумулятивного построения ставки дисконта, выделяют определенный ряд рисков. Данные риски характеризуют не рискованность бизнеса как рода деятельности, а рискованность управления предприятием (фирмой), ведущим бизнес. Именно она тогда и влияет на колеблемость (нестабильность) доходов с бизнеса на данном предприятии и для его владельцев.

     Основной  целью курсового проекта является закрепление теоретических знаний, полученных при изучении дисциплины, а также развитие практических навыков организации и формирования системы управления стоимостью компании.

     В соответствии с данной целью в  курсовом проекте были поставлены следующие  задачи:

     рассмотреть теоретические аспекты доходного подхода;

     дать краткую характеристику ОАО «4 сезона»;

     произвести оценку стоимости объекта недвижимости;

     разработать направления повышения стоимости объекта.

     Объектом  исследования является ОАО «4 сезона».

     Данный  курсовой проект выполнен на базе информации, полученной из учебной и научной  литературы отечественных и зарубежных авторов, а также из других источников: периодических изданий, средств массовой информации, данных бухгалтерской отчетности предприятия.  
 
 
 

Глава 1.Сущность доходного  подхода. Этапы и  методы доходного  подхода

1.1.Структура  доходного подхода

     Доходный  подход - это определение текущей  стоимости будущих доходов, которые  возникнут в результате использования  собственности и возможной дальнейшей ее продажи.[1].

     Это наиболее распространенный подход в  оценке бизнеса в зарубежных странах. Использование его в российских условиях имеет некоторые особенности. Прежде всего, необходимо рассчитать реальные денежные потоки предприятия. Для этого надо узнать реальные доходы и расходы, а не использовать только балансовые данные. В доходах, прежде всего надо обратить внимание на реализацию продукции, не проходящей по балансу (обращая внимание на реальную цену ее реализации). В расходах надо учесть реальную стоимость приобретения сырья и энергоресурсов, а также реальную заработную плату.  

     Доходный  подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость  будущих денежных потоков, т.е. отражает:

• качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести  в течение своего срока службы;
• риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

 

 Доходный подход используется  при определении:

• инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;
• рыночной стоимости.

 

   Собственник приобретает объект недвижимости в основном по 3 причинам:

1. для собственного использования (например, жилья);
2. для получения доходов от данного объекта;
3. для повышения престижа.

     Доходный  подход включает 2 метода:

1. метод капитализации доходов;
2. метод дисконтированных денежных потоков.

 

     В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.      

     При использовании метода капитализации  доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков — доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.[2].  

1.2.Этапы  и методы доходного подхода

     Доходный  подход базируется на том, что стоимость недвижимости, в которую был вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести. В доходном подходе для оценки недвижимости нужно иметь представление об инвестициях и их мотивации, разбираться в финансовых механизмах, которые имеются в распоряжении инвестора

     Доходный  подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объектов недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

     Предпосылкой  для расчета стоимости недвижимости на основе доходного подхода считают  ее сдачу в аренду. Капитализация  дохода осуществляется для преобразования будущих доходов от объектов недвижимости в текущую стоимость.

     Капитализация дохода – это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей  стоимости оцениваемого объекта. Базовая  формула доходного подхода:

     V = I / R,

     где V – стоимость недвижимости

     I – ожидаемый доход от оцениваемой  недвижимости;

     R – норма дохода или прибыли.

     Существуют  разные методы капитализации, разные способы  измерения величин дохода и нормы  прибыли.

     Под доходом понимают чистый операционный доход который способна приносить  недвижимость за год.

     Норма прибыли – это коэффициент или ставка капитализации.

     Коэффициент капитализации – это норма  дохода, которая отражает взаимосвязь  между доходом и стоимостью объекта  оценки. Существует два основных направления  капитализации:

     1) прямая капитализация;

     2) капитализация дохода по норме отдачи на капитал.[2].

     Годовой доход и ставка капитализации  – это две величины, которые  рассматриваются при прямой капитализации. Отношение рыночной стоимости имущества  к приносимому им чистому годовому доходу применяется для преобразования будущих доходов от объекта оценки в его текущую стоимость. Этот показатель называется ставкой капитализации. В результате анализа доходов в течение периода владения недвижимым имуществом определяется ожидаемый доход от объекта недвижимости, но при этом учитывается, предполагается ли уменьшение или рост доходов, каков риск вложений в недвижимость для заемного и собственного капитала.

     Под ставкой дисконтирования понимается норма сложного процента, применяемая  при перерасчете на определенный момент времени стоимости денежных потоков, которые возникают в результате использования имущества.

     Основные  этапы оценки имущества доходным подходом:

     1) расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки;

     2) расчет действительного валового дохода;

     3) расчет расходов, связанных с объектом оценки – это условно-постоянные, условно-переменные, резервные расходы;

     4) определение величины чистого операционного дохода;

     5) преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость: прямая капитализация; капитализация доходов по норме отдачи на капитал: дисконтирование денежных потоков, капитализация по расчетным моделям

1.3.Принципы  и особенности  доходного подхода

     Доходный  подход предусматривает установление рыночной стоимости предприятия  путем определения текущей стоимости  будущих доходов, которые возникнут в результате распоряжения имуществом предприятия и возможности его дальнейшей продажи.

     Оценка  предприятия с применением методов  доходного подхода основана на следующих  принципах:

     - собственник не продаст предприятие по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов;

     - стоимость инвестиций в предприятие зависит от будущих выгод, которые получит от этого предприятия инвестор;

     - потенциальный покупатель не заплатит за долю в предприятии больше, чем она может принести доходов в будущем.[8].

     При осуществлении оценочной деятельности рекомендуют соблюдать ряд принципов (табл.1) 
 
 
 
 

     Таблица 1. Систематизация принципов оценки

п.п	Наименование  группы принципов	Принципы оценки
--	Основанные  на представлениях  пользователя (собственника)	Полезность; Замещение; Ожидание.
--	Связанные с  эксплуатацией собственности	Вклад; Остаточная  продуктивность; Динамика  доходов (рост или снижение); Сбалансированность (пропорциональность); Экономическая величина; Экономическое разделение.
--	Обусловленные действием рыночной среды	Зависимость; Соответствие; Спрос и предложение; Конкуренция; Изменение.