Оценка объекта недвижимости доходным подходом на примере офисно-торгового здания

     4.   Платежи по обслуживанию кредита (выплата процентов и погашение долга) необходимо вычитать из чистого операционного дохода, если оценивается инвестиционная стоимость объекта (для конкретного инвестора). При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости вычитать платежи по обслуживанию кредита не надо.

     5.   Предпринимательские расходы владельца недвижимости необходимо вычитать из действительного валового дохода, если они направлены 
на поддержание необходимых характеристик объекта.

     Таким образом, денежный поток (ДП) для недвижимости рассчитывается следующим образом:

     1.  ДВД равен сумме ПВД за вычетом потерь от незанятости и при сборе арендной платы и прочих доходов;

     2.  ЧОД равен ДВД за вычетом ОР и предпринимательских расходов владельца недвижимости, связанных с недвижимостью;

     3.  ДП до уплаты налогов равен сумме ЧОД за вычетом капиталовложений и расходов по обслуживанию кредита и прироста кредитов.

     4.  ДП равен ДП до уплаты налогов за вычетом платежей по налогу на доходы владельца недвижимости.

     Следующий важный этап - расчет стоимости реверсии. Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью:

     1)  назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта;

     2)  принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;

     3)  капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.

     Определение ставки дисконтирования. «Ставка дисконта - коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем».

     Ставка  дисконтирования должна отражать взаимосвязь  «риск - доход», а также различные  виды риска, присущие этой недвижимости (коэффициент капитализации).

     Поскольку выделить безинфляционную составляющую для недвижимости довольно трудно, оценщику удобнее пользоваться номинальной  ставкой дисконтирования, так как  в этом случае прогнозы денежных потоков  и изменения стоимости собственности уже включают инфляционные ожидания.

     Результаты  расчета текущей стоимости будущих  денежных потоков в номинальном  и реальном исчислениях одинаковы. Денежные потоки и ставка дисконтирования должны соответствовать друг другу и одинаково исчисляться.[2].

     В западной практике для расчета ставки дисконтирования применяются следующие методы:

     1)  метод кумулятивного построения;

     2)  метод сравнения альтернативных инвестиций;

     3)  метод выделения;

     4)  метод мониторинга.

     Метод кумулятивного построения основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости.[8].

     Ставка  дисконтирования = Безрисковая ставка + Премии за риск.

     Премия  за риск рассчитывается суммированием значений рисков, присущих данному объекту недвижимости.

     Метод выделения - ставка дисконтирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости.

     Обычный алгоритм расчета ставки дисконтирования  по методу выделения следующий:

     • моделирование для каждого объекта-аналога  в течение определенного периода  времени по сценарию наилучшего и  наиболее эффективного использования  потоков доходов и расходов;

     • расчет ставки доходности инвестиций по объекту;

     • полученные результаты обработать любым приемлемым статистическим или экспертным способом с целью приведения характеристик анализа к оцениваемому объекту.

     Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость. Подобную информацию необходимо обобщать по различным сегментам рынка и регулярно публиковать. Такие данные служат ориентиром для оценщика, позволяют проводить качественное сравнение полученных расчетных показателей со среднерыночными, проверяя обоснованность различного рода допущений.

     Расчет  стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:

       ; где

     PV – текущая стоимость;

     Ci – денежный поток периода t;

     It – ставка дисконтирования денежного  потока периода t;

     M – остаточная стоимость.

     Остаточная  стоимость, или стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.

     Таким образом, стоимость  объекта недвижимости равна = Текущая стоимость прогнозируемых денежных потоков + Текущая стоимость остаточной стоимости (реверсии). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Глава 3.Оценка объекта  недвижимости доходным подходом на примере офисно-торгового здания

3.1. Краткая характеристика объекта оценки

     1. Тип и назначение здания.

     Тип оцениваемого объекта недвижимости: Офисно-торговое здание.

     Здание  представляет собой 3-х этажное кирпичное строение, которое имеет все виды благоустройства: оборудовано лифтами, системами горячего и холодного водоснабжения, канализацией, центральным отоплением, вентиляцией, электроснабжением, противопожарной защитой. В здании имеется необходимое количество телефонных линий. На каждом этаже расположены офисные помещения и торговые отделы. На первом этаже помещается кафе. В здании имеется подвал, часть которого сдаётся в аренду под складские цели. Здание введено в эксплуатацию 7 лет назад.

     Нормативный срок эксплуатации здания составляет 100 лет. 
Строительный объём здания - 18 085 куб. м.

     Полезная (арендная) площадь здания - 3585 кв. м.

     Полезная (арендная) площадь подвала - 685 кв. м.

     Прямые  затраты на строительство данного  типа здания составляют в текущих  ценах 3985 руб. / 1 куб. м.

     Коэффициент отличий оцениваемого здания от типового - 1, 40

     Здание  имеет все виды износа. В здании отсутствует система охранной сигнализации, что не отвечает современным требованиям  к офисным зданиям. Стоимость  устройства такой системы составляет 120,0% от полной восстановительной стоимости системы телефонизации здания.

     Недавно ближайшие к зданию жилые дома поставлены на реконструкцию и капитальный  ремонт, что затрудняет подъезд к  зданию. Связанный с этим внешний  износ составляет 0,25% от полной восстановительной  стоимости здания.

     2. Текущее использование здания;

     Здание  сдаётся в аренду. Ставка арендной платы за 1 кв. м. полезной площади  здания составляет 385 руб. в месяц. Ставка арендной платы за 1 кв. м. площади подвала составляет 216 руб. в месяц. Расположенное на 1-ом этаже здания кафе приносит чистый операционный доход в размере 40085 руб. в месяц.

     Для дальнейшего использования здания предполагается выполнить ремонт помещений. Сметная стоимость ремонта помещений  в текущих ценах составляет 2485тыс. руб. Срок выполнения ремонтных работ - 3 месяца. В этот период здание закрывается на ремонт. Его эксплуатация в этот период доходов не приносит и текущих расходов не требует. После ремонта помещение будет сдаваться в аренду. Типичный период коммерческого использования здания после ремонта по данным рынка аренды нежилых помещений составляет 5 лет. Ожидается, что в первый год будет сдано в аренду 60,0% площадей; во второй - 85,0 %; в третий 100,0 %; в четвёртый и пятый годы незанятых площадей не будет.

     Текущие расходы по эксплуатации здания составят:

     Основная  и дополнительная заработная плата  персонала (фонд оплаты труда - ФОТ) - 60 000 руб. в месяц;

     отчисления  на социальные нужды персонала (единый социальный налог) - 27,4% от ФОТ;

     оплата  коммунальных услуг - 70 руб. в месяц  на 1 кв. м. полезной площади здания;

     прочие  расходы - 45 руб. в месяц на 1 кв. м. полезной площади здания;

     налог на прибыль в размере 24,0 %;

     - налог на имущество в размере  1,0 % от остаточной стоимости здания. 
Годовая норма амортизационных отчислений на полное восстановление здания

     составляет 1,0 % от его полной восстановительной  стоимости.

     Анализ  рынка показывает, что, начиная со второго года после ремонта здания, доходы и расходы будут ежегодно расти, в том числе:

     арендная  плата - на 10,0 %;

     чистый  доход от кафе - на 15,0%;

     заработная плата персонала - на 5,0 %;

     коммунальные  и прочие расходы - на 7,5 %.

     Ставка  дисконтирования по данным финансового  рынка определена на уровне 19,0 % - для  первого года коммерческого использования  здания; 22,0 % - для второго года; 24,0% - для третьего года; 25,0 % - для четвёртого и для пятого года.

     3. Описание места расположения  объекта, включая описание земельного  участка, на котором здание  находится:

     Здание  расположено в центральной части  города Лихославль по адресу: улица Первомайская, дом 2а, на участке земли площадью 1066кв.м. с ровным рельефом. К участку подходит дорога с твёрдым покрытием. Имеется лёгкий доступ к центральным магистралям города. Ставка земельного налога для данного участка составляет 70 руб. за 1 кв.м.

     4. Описание прав собственности на объект. Собственники недвижимости: Здание: ОАО "4 сезона". Земля: Государство. Полное право собственности на здание с правом долгосрочной (50лет) аренды земли.

3.2. Цель оценки

     Целью оценки является определение рыночной стоимости полного права собственности на объект недвижимости и права долгосрочной аренды земельного участка под ним для последующей продажи объекта.

3.3. Оценка земельного участка. Оценка стоимости недвижимости

     Стоимость земельного участка определяется на основе нормативной цены земли, которая принимается в размере 95-кратной ставки земельного налога на единицу площади земельного участка по формуле:

     V_L=95*T_L*S_L (1)

     где: V_L - стоимость земельного участка, тыс. руб.;

     T_L - ставка земельного налога, руб./ кв. м.;

     S_L - площадь земельного участка, кв. м.

     Площадь земельного участка 1 066 кв.м.

     Ставка  земельного налога для данного участка  составляет 70 руб. за 1 кв.м. Получим: V_L= 95 * 70 руб./ кв.м. * 1 069 кв. м. = 7 088 900руб = 7 088,90 тыс. руб.

     Потенциальный валовой доход  от аренды здания

     Потенциальный валовой доход от аренды здания PGI определяется по формуле

     PGI = (r_B*S_B + r_b*S_b)*m, (9)

     где:

     г_в - арендная плата за 1 кв. м. полезной площади здания в месяц, тыс. руб.; S_b - полезная площадь здания, кв. м.;

     r_b- арендная плата за 1 кв. м. полезной площади подвала месяц, тыс. руб.; S_b - полезная площадь подвала, кв.м.;

     m - количество месяцев получения  арендной платы в анализируемом  году.

     При этом учитываем ежегодное повышение  арендной платы на 10,0 %

     PGI₁ = ((366/1000) * 3516 + (216/1000) * 666) * 9 = 13026,96 тыс. руб.

     PGI₂ = ((402,6/1000) * 3516 + (237,6/1000) * 666) * 12 = 18905,50 тыс. руб.

     PGI₃ = ((442,86/1000) * 3516 + (261,36/1000) * 666) * 12 = 20773,80 тыс. руб.

     PGI₄ = ((487,15/1000) * 3516 + (287,50/1000) * 666) * 12 = 22851,60 тыс. руб.

     PGI₅ = ((535,87/1000) * 3516 + (316,25/1000) * 666) * 12 = 25136,88тыс. руб.

     Действительный  валовой доход  от аренды здания