Оценка объекта недвижимости доходным подходом на примере офисно-торгового здания

 

     Первая  группа принципов основана на представлениях пользователя (собственника). Ключевым критерием стоимости любого объекта собственности является его полезность. Бизнес обладает стоимостью, если может быть полезен реальному или потенциальному собственнику. Полезность для каждого потребителя индивидуальна, но качественно и количественно определена во времени и стоимости. Однако как общую полезность объекта для собственника в рыночной экономике можно выделить его способность приносить доход. Полезность бизнеса - это его способность приносить доход в конкретном месте и в течение данного периода. Чем больше полезность, тем выше величина оценочной стоимости.  

       Принцип полезности заключается  в том, что, чем больше предприятие  способно удовлетворять потребность  собственника, тем выше его стоимость.  С точки зрения любого пользователя, оценочная стоимость предприятия  не должна быть выше минимальной  цены на аналогичное предприятие с такой же полезностью. Кроме того, за объект не разумно платить больше, чем может стоить создание нового объекта с аналогичной полезностью в приемлемые сроки. И еще один аспект применения принципа полезности: если инвестор анализирует поток дохода, то максимальная цена определяется посредством изучения других потоков доходов с аналогичным уровнем риска и качества. При этом замещающий объект необязательно должен быть точной копией, но должен быть похож на оцениваемый объект, и собственник рассматривает его как желаемый заменитель.  

       Принцип замещения определяется  следующим образом: максимальная  стоимость предприятия определяется  наименьшей ценой, по которой  может быть приобретен другой  объект с эквивалентной полезностью.   

       Принцип ожидания заключается в определении текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения данным предприятием.    

     Вторая  группа принципов оценки обусловлена эксплуатацией собственности и связана с представлением производителей. Доходность любой экономической деятельности определяется четырьмя факторами производства: землей, рабочей силой, капиталом и управлением. Доходность бизнеса - это результат действия всех четырех факторов, поэтому стоимость предприятия как системы определяется на основе оценки дохода. Для оценки предприятия нужно знать вклад каждого фактора в формирование дохода предприятия.  

       Принцип вклада, сводится к следующему: включение любого дополнительного  актива в систему предприятия  экономически целесообразно, если получаемый прирост стоимости предприятия больше затрат на приобретение этого актива.   

       Сущность принципа остаточной  продуктивности заключается в  том, что факторы производства  оцениваются только с учетом  периода их воспроизводства, места  в обороте капитала. С этой точки зрения устаревшее технологическое оборудование потребует полной замены, оплаты демонтажа и монтажа нового оборудования, что должно учитываться при оценке стоимости предприятия.   

       Принцип сбалансированности (пропорциональности) гласит: максимальный доход от предприятия можно получить при соблюдении оптимальных величин факторов производства. Одним из важных моментов действия данного принципа является соответствие размеров предприятия потребностям рынка.  

       Принцип динамики доходов (возрастающей и уменьшающейся доходности) означает: увеличение капиталовложений в основные составляющие производства обусловливает пропорциональное увеличение темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений. Данный предел соответствует максимальной стоимости объекта недвижимости. Любые дополнительные капиталовложения в объект оценки, осуществленные после достижения данного предела, не дадут пропорционального увеличения прибыли (а значит, и пропорционального увеличения стоимости объекта оценки).   

       Принцип экономической величины  гласит: при сложившихся на рынке  тенденциях большим спросом пользуется  определенная (оптимальная) величина  объекта оценки данного типа.   

     Принцип экономического разделения гласит: имущественные права на объект оценки следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости.   

       Принципы, связанные с рыночной  средой включают в себя: принципы  зависимости, соответствия, спроса и предложения, конкуренции и принцип изменения.  

       Принцип зависимости (внешнего  воздействия) гласит: различные факторы  внешней среды оказывают влияние  на стоимость объекта оценки.  

       Принцип соответствия гласит: объект  оценки, не соответствующий существующим в настоящее время рыночным стандартам (ожиданиям), имеет меньшую стоимость.  

       Принцип спроса и предложения  заключается в выявлении взаимосвязи  между потребностью в объекте  оценки и ограниченностью его  предложения.  

       Принцип конкуренции. Конкуренция - это соперничество, состязание в каком-либо виде деятельности. Разумная конкуренция стимулирует повышение качества объектов и услуг на рынке недвижимости, избыточная конкуренция приводит к снижению прибыли.   

       Принцип изменения. Изменению  подвержены как сам объект оценки или его составляющая (например, физическому или моральному износу), так и все факторы внешней среды, влияющие на стоимость объекта, упомянутые выше. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Глава 2.Теория капитализации  и капитализационные  коэффициенты. Метод дисконтирования денежных потоков

2.1.Метод  капитализации доходов

     Метод капитализации дохода - метод оценки, применяемый в рамках доходного подхода, при котором стоимость объекта определяется путем деления текущих (за год) доходов, от использования объекта на коэффициент капитализации. Необходимым и обязательным условием применения метода капитализации является допущение о том, что в обозримом будущем доходы, приносимые объектом, останутся примерно на одном уровне, близком к нынешнему.

     Суть  метода капитализации доходов — определение стоимости объекта недвижимости происходит путём преобразования годового чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.[3].

     Базовая формула:

     C = NOI / R_k

     где

     C — стоимость объекта недвижимости (ден.ед)

     NOI — Чистый операционный доход или ЧОД (англ. Net operation income (NOI))

     R_k — Коэффициент капитализации

     Коэффициент капитализации — показатель отражающий отношение ожидаемого годового дохода (ЧОД) от стоимости недвижимости:

     R_k = R_n + N_v

     где

     R_k — коэффициент капитализации

     R_n — ставка доходности инвестора на вложенный капитал — ожидаемая инвестором норма доходности от инвестирования с учётом риска на рынке.

     N_v — норма возврата капитала — процентная ставка которая обеспечивает возврат первоначальных инвестиций. Ставка разделяет доход на две части: возмещение капитальных вложений в недвижимость и получение дохода от владения объектом.

     В оценочной практике используются 3 метода расчёта нормы возврата капитала, метод Ринга, метод Инвуда и метод Хоскольда.

     Метод Ринга. Этот метод используется, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Норма возврата представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения. Эта доля при 100-процентном возврате капитала.

     Метод Инвуда. Данный метод используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиций. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента.

     Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, и маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.

     Данный  метод используется, если потоки доходов  стабильны на протяжении длительного периода и являются значительной величиной, а также, если поток доходов возрастает устойчивыми темпами.

     Метод неприменим в ситуации, когда объект оценки представляет собой объект незавершённого строительства или требует значительной реконструкции, т.е в ближайший период не может приносить стабильного дохода.

     «Информационная непрозрачность» российского рынка  затрудняет расчёт Чистого операционного  дохода и ставки капитализации, ввиду  недостатка информации по реальным сделкам  продажи, эксплуатационным платежам и т. д.

     Этапы метода капитализации дохода:

1. обоснование стабильности получения доходов;
2. выбор вида дохода, который будет капитализирован;
3. определение величины капитализируемого дохода;
4. расчет ставки капитализации;
5. капитализация дохода;
6. внесение итоговых поправок.

     Этап 1. Обоснование стабильности (относительной стабильности) получения доходов проводится на основе анализа нормализованной финансовой отчетности.

     Этап 2. Выбор вида дохода, который будет капитализирован. В качестве капитализируемого дохода в оценке бизнеса могут выступать выручка или показатели, так или иначе учитывающие амортизационные отчисления: чистая прибыль после уплаты налогов, прибыль до уплаты налогов, величина денежного потока.

     Капитализация прибыли в наибольшей степени подходит для ситуаций, в которых ожидается, что предприятие в течение длительного срока будет получать примерно одинаковые величины прибыли.

     Этап 3. Определение величины капитализируемого дохода. В качестве величины дохода, подлежащей капитализации, может быть выбрана:

1. величина дохода, спрогнозированная на один год после даты оценки;
2. средняя величина выбранного вида дохода, рассчитанная на основе ретроспективных и, возможно, прогнозных данных.

     Важную  роль играет нормализация дохода, т.е. устранение единовременных отклонений в потоках дохода.

     Определение размера прогнозируемого нормализованного дохода осуществляется с помощью  статистических формул по расчету простой  средней, средневзвешенной средней  или метода экстраполяции.

     Этап 4. Расчет ставки капитализации.

     Ставка  капитализации — коэффициент, преобразующий доход одного года в стоимость объекта.

     Ставка  капитализации характеризуется  соотношением годового дохода и стоимости  имущества:

     R=I:V,

     где V — стоимость, R — ставка капитализации; I— ожидаемый доход за один год после даты оценки;

     Ставка  капитализации может устанавливаться  оценщиком на основе изучения отрасли.[8].

     2.2.Расчет  коэффициента капитализации. Преимущества и недостатки метода капитализации

     Существует  несколько методов определения  коэффициента капитализации: 
          • с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);

     • метод связанных инвестиций, или  техника инвестиционной группы;

     • метод прямой капитализации.