Оценка недвижимости для принятия инвестиционного решения

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 26 Января 2014 в 15:47, дипломная работа

Краткое описание

Процесс инвестирования играет важную роль в экономике любой страны. Инвестирование в значительной степени определяет экономический рост государства, занятость населения и составляет существенный элемент базы, на которой основывается экономическое развитие общества. Поэтому проблема, связанная с эффективностью использования и оценкой инвестиций, заслуживает серьезного внимания. Значение экономической оценки для планирования и осуществления трудно переоценить.

Содержание

ВВЕДЕНИЕ 3
1. ТЕОРИЯ ОЦЕНКИ ДЛЯ ПРОЦЕССА УПРАВЛЕНИЯ И ПРИНЯТИЯ ИНВЕСТИЦИОННОГО РЕШЕНИЯ 6
1.1. СВЯЗЬ РЫНКОВ НЕДВИЖИМОСТИ С РЫНКОМ КАПИТАЛА В КРАТКОСРОЧНОМ ПЕРИОДЕ 6
1.2. ВЛИЯНИЕ РЫНКА КАПИТАЛА НА РАЗВИТИЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В ДОЛГОСРОЧНОМ ПЕРИОДЕ. ПРИЧИНЫ ИЗБЫТОЧНОГО ИНВЕСТИРОВАНИЯ В НЕДВИЖИМОСТЬ 7
1.3. УРОВЕНЬ РИСКА НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ 10
1.4. УРОВЕНЬ РИСКА ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ ПО СРАВНЕНИЮ С РИСКОМ ИНВЕСТИЦИЙ В КОРПОРАТИВНЫЕ ЦЕННЫЕ БУМАГИ 11
1.5. ОСНОВНЫЕ ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ ПРИ ОЦЕНКЕ ИМУЩЕСТВА 13
Основание для осуществления оценочной деятельности в Российской Федерации 13
1.6. ПРИНЦИПИАЛЬНЫЕ ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ ИМУЩЕСТВА 15
2. ХАРАКТЕРИСТИКА РЫНКА КОМЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖЕМОСТИ 17
2.1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ 17
2.2. СТРУКТУРА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ 18
2.3. ЦЕЛИ АНАЛИЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ 20
2.4 ФАКТОРЫ СПРОСА И ПРЕДЛОЖЕНИЯ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ 21
2.5. РЫНОК ТОРГОВЫХ ПОМЕЩЕНИЙ 24
2.6. ОБЗОР РЫНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ Г.ИРКУТСКА 27
ВЫВОДЫ 28
3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ ПРИНЯТИЯ ИНВЕСТИЦИОННОГО РЕШЕНИЯ 30
3.1 ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ 30
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЗАДАНИЯ НА ОЦЕНКУ 31
ПРИНЯТЫЕ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ДОПУЩЕНИЯ, ОГРАНИЧЕНИЯ И ПРЕДЕЛЫ ПРИМЕНЕНИЯ ПОЛУЧЕННОГО РЕЗУЛЬТАТА 32
ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 34
3.2. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 35
ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ 35
АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОЦЕНИВАЕМОГО ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ 37
3.3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОЦЕНИВАЕМОГО ОБЪЕКТА ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ 38
ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ 38
ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ВОССТАНОВЛЕНИЯ 41
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕЛИЧИНЫ НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА 43
РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ УЧАСТКА ЗЕМЛИ 49
ОБЩАЯ ЧАСТЬ 49
3.4. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОЦЕНИВАЕМОГО ОБЪЕКТА СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ 55
ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ 55
ПОПРАВКИ, МЕТОДЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ И ОБОСНОВАНИЕ ОТКАЗА ОТ ИХ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ 57
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ 59
3.5. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД 63
РАСЧЕТ ЧИСТОГО ОПЕРАЦИОННОГО ДОХОДА: 64
РАСЧЕТ КОЭФФИЦИЕНТА КАПИТАЛИЗАЦИИ: 70
РАСЧЕТ ТЕКУЩЕЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ 71
3.6. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ 72
4.ЗАКЛЮЧЕНИЕ 76
5. СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

Прикрепленные файлы: 1 файл

диплом.doc

— 534.00 Кб (Скачать документ)

2.2. Структура рынка  недвижимости

Рынок недвижимости имеет сложную структуру. Необходимо выделять различные сегменты рынка:

  1. По типу недвижимости (жилая, офисная, индустриальная, складская, многофункциональная недвижимость), все типы которой имеют общую черту - по своему функциональному назначению они предназначены для ведения специфического бизнеса. Примерами такой собственности являются гостиницы, рестораны, бары, спортивно-оздоровительные 
    комплексы, танцевальные залы и т.д. Оценка стоимости такого типа не 
    движимости может быть осуществлена с точки зрения ее коммерческого 
    потенциала.
  2. По различным регионам (например, регионы со стабильно высокой 
    занятостью, регионы с вновь возникшей высокой занятостью, регионы с 
    циклической занятостью, с традиционно низкой занятостью, с вновь возникшей низкой занятостью).
  3. По инструментам инвестирования в недвижимость (рынок прав пре 
    имущественной аренды, рынок смешанных долговых обязательств, рынок 
    ипотеки, собственного капитала, заемного капитала, опционов).

Структуризация  рынка недвижимости, его классификация  по определенным признакам определяется целями анализа, в зависимости от которых изменяются приоритеты и значимость, придаваемая тому или иному рассматриваемому параметру.

Например, потенциальным  инвесторам целесообразно проводить классификацию рынка недвижимости в зависимости от используемых инструментов инвестирования. Оценщику, помимо вышеприведенной структуры рынка, необходима классификация объектов недвижимости по степени готовности:

  • готовые объекты;
  • объекты, требующие реконструкции или капитального ремонта;
  • <li class="dash041e_0431_044b_0447_043d_044b_0439" style=" margin-left: 0pt; text-al

Информация о работе Оценка недвижимости для принятия инвестиционного решения