Оценка недвижимости для принятия инвестиционного решения

При инвестировании в недвижимость источниками неуправляемых рисков являются:

• низкая ликвидность недвижимости;
• неопределенность законодательного регулирования сделок с

недвижимостью;

• неопределенность в налогообложении;
• конкуренция на рынке капитала и рынке недвижимости;
• длительность делового цикла;
• демографические тенденции;
• тенденции занятости и изменения платежеспособности населения. 
  К управляемым рискам относятся микрориски:
• условия арендного договора;
• уровень операционного и финансового левереджа;
• структура инвестированного капитала и его стоимость;
• доля рынка недвижимости определенного типа;
• местоположение недвижимости;
• структура арендаторов.

 

Принятие  решений об инвестировании в малоликвидные  активы должно быть основано на анализе предполагаемого уровня риска.

1.4. Уровень риска инвестиций в недвижимость по сравнению с риском инвестиций в корпоративные ценные бумаги

  Уровень риска инвестиций в коммерческую недвижимость относительно инвестиций в другие активы определяется особенностями доходной недвижимости:

• значительные капитальные вложения;
• жесткая взаимосвязь потока доходов от недвижимости в зависимости от ситуации в регионе и перспектив его развития;
• низкая ликвидность в сочетании с большими затратами на поддержание товарного вида.

Уровень риска, связанный с инвестированием (владением) доходной недвижимости, в значительной степени определяется инструментами инвестирования Таблица I.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Таблица I.

Относительный уровень риска инвестиций в недвижимость и корпоративные ценные бумаги

Уровень риска	Инструменты инвестирования
	в недвижимость	в ценные бумаги
Низкий	Право преимущественно аренды	Облигации
Ниже среднего	Закладные (ипотека)	Высоколиквидные акции
Средний	Гибридные обязательства	Акции фирмы, использующей только собственный капитал
Выше среднего	Собственный капитал	Акции фирмы  с высокой долей заемного капитала в структуре капитала
Высокий	Заемный капитал	Опционы и  фьючерсы
Очень высокий	Опционы	-

 

Необходимость поддержания высокого уровня доходности инвестиций в недвижимость требует выбора наиболее оптимальных инструментов инвестирования, поскольку для каждого их них характерна своя ставка доходности, уровень риска, ликвидность, уровень контроля и методы оценки.

Доходная  недвижимость имеет ряд существенных преимуществ по сравнению с традиционными финансовыми активами (акциями и облигациями):

1. В отличие от корпоративных акций, по которым дивиденды выплачиваются в лучшем случае ежегодно, владение доходной недвижимостью 
   обеспечивает инвестора (собственника) ежемесячным потоком доходов, в 
   основе которого лежит ежемесячная оплата аренды. Денежный поток до 
   ходов от корпоративных акций зависит от объема реализации продукта, 
   стратегии развития предприятия и его финансовой устойчивости. Потоки 
   доходов от недвижимости более стабильны, потому что они базируются 
   на договорах аренды, которые чаще всего имеют 3-15-летний срок.
2. Сфера использования денежных потоков от корпоративных ценных 
   бумаг с течением времени может изменяться, поскольку корпорация может продавать и покупать сферы бизнеса, расширяться или сокращаться. 
   Использование денежных потоков от недвижимости более стабильно, так 
   как недвижимость - фиксированные активы.
3. Денежный поток доходов от владения недвижимостью менее динамичен, чем денежный поток доходов от корпоративных акций, находится 
   в жесткой противофазе (отрицательной корреляции) к потоку доходов от 
   инвестиций в традиционные финансовые активы.

Недвижимость  обеспечивает более устойчивый поток  доходов и, что особенно важно, доходность недвижимости имеет четко выраженную тенденцию к росту в период спада доходности от финансовых активов. Кроме того, при инвестициях в доходную недвижимость необходимо учитывать, что рыночные цены на недвижимость возрастают по мере роста инфляции и резко падают в периоды снижения инфляции.

1.5. Основные термины и определения, используемые при оценке имущества

Основание для осуществления оценочной  деятельности в Российской Федерации

Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации, состоит из Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», принимаемых в соответствии с ним федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, а также из международных договоров Российской Федерации¹.

В соответствии со ст.3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» «…под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости».

К объектам оценки относятся²:

• отдельные материальные объекты (вещи);
• совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
• право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
• права требования, обязательства (долги);
• работы, услуги, информация;
• иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

 

 Используемые термины и определения, утвержденные Стандартами оценки

Стандартами оценки, обязательными  к применению субъектами оценочной деятельности, определены следующие термины и определения:

 

Ø Метод оценки – способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Ø Дата проведения оценки – календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Ø Цена – денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

Ø Аналог объекта оценки – сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях

Ø Срок экспозиции объекта оценки – период времени, начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

Ø Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

 

Прочие используемые в настоящей работе термины и  определения

К объектам гражданских  прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; информация; результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них (интеллектуальная собственность); нематериальные блага³.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещи, не относящиеся  к недвижимости, включая деньги и  ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе⁴.

1.6. Принципиальные подходы к оценке имущества

Определение рыночной стоимости  оцениваемого имущества осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рассматриваемый сегмент рынка в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости объектов обычно используют три основных подхода к оценке, утвержденные п.5 Стандартов оценки⁵, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности:

 

• затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;
• сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;
• доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

 

Использование всех вышеназванных  подходов к оценке приводит к получению нескольких, как правило, различных величин стоимости одного и того же объекта. Дальнейший сравнительный анализ полученных результатов позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных подходов исходя из того, какой метод (или методы) наиболее соответствуют оцениваемому объекту и используемой информации.

Итоговая величина стоимости  объекта оценки определяется как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

 

 

2. ХАРАКТЕРИСТИКА РЫНКА КОМЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖЕМОСТИ

2.1. Общая характеристика рынка недвижимости

«Рынок» в  самом общем понимании определяется как система, регулируемая соотношением спроса и предложения. Понятие «рынок недвижимости» означает куплю-продажу различных объектов недвижимости.

Рынок недвижимости - это рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью

За последние годы рынок недвижимости повысил свою активность с помощью действия компаний, специализирующихся на операциях с недвижимостью, финансовых организаций и правительственных агентств, оценщиков, юристов. Тем не менее, его нельзя отнести к рынку совершенной конкуренции вследствие существенных особенностей функционирования, обусловленных такими факторами как:

• специфика объектов недвижимости;
• относительно более высокие уровни риска, характерные для недвижимости;
• воздействие рынка капитала;
• невозможность достижения состояния равновесия между спросом и предложением.

 

Развитие  рынка недвижимости определяется:

• экономическим ростом или ожиданиями такого роста. Хотя на рынке 
  и могут возникать благоприятные краткосрочные условия при отсутствии 
  роста, такие обстоятельства возникают достаточно редко;
• финансовыми возможностями для приобретения недвижимости, 
  что, в свою очередь, обусловлено стадией экономического развития региона (кризис, застой, промышленное развитие), наличием и характером рабочих мест;
• взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района. Некоторые районы находятся в состоянии застоя, так как их основные отрасли промышленности перемещены в 
  другие части страны или пришли в упадок.

Рынок недвижимости находится под значительным влиянием факторов, определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, так и отдельных регионов, и факторов, определяющих политическую стабильность.

Таким образом, рынок недвижимости подвержен многим внешним влияниям, таким как:

• изменения общей социально-экономической ситуации и региональной экономической конъюнктуры;
• изменения в денежной политике правительства и политике коммерческих банков, определяющих доступность средств финансирования сделки 
  купли-продажи недвижимости;
• изменения в законодательстве по регулированию рынка недвижимости и в налоговом законодательстве;
• изменения ситуации на рынке капитала вследствие нестабильности 
  валютных курсов, динамики процентных ставок, темпов инфляции и инфляционных ожиданий.