Автор работы: Пользователь скрыл имя, 26 Января 2014 в 15:47, дипломная работа
Процесс инвестирования играет важную роль в экономике любой страны. Инвестирование в значительной степени определяет экономический рост государства, занятость населения и составляет существенный элемент базы, на которой основывается экономическое развитие общества. Поэтому проблема, связанная с эффективностью использования и оценкой инвестиций, заслуживает серьезного внимания. Значение экономической оценки для планирования и осуществления трудно переоценить.
ВВЕДЕНИЕ 3
1. ТЕОРИЯ ОЦЕНКИ ДЛЯ ПРОЦЕССА УПРАВЛЕНИЯ И ПРИНЯТИЯ ИНВЕСТИЦИОННОГО РЕШЕНИЯ 6
1.1. СВЯЗЬ РЫНКОВ НЕДВИЖИМОСТИ С РЫНКОМ КАПИТАЛА В КРАТКОСРОЧНОМ ПЕРИОДЕ 6
1.2. ВЛИЯНИЕ РЫНКА КАПИТАЛА НА РАЗВИТИЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В ДОЛГОСРОЧНОМ ПЕРИОДЕ. ПРИЧИНЫ ИЗБЫТОЧНОГО ИНВЕСТИРОВАНИЯ В НЕДВИЖИМОСТЬ 7
1.3. УРОВЕНЬ РИСКА НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ 10
1.4. УРОВЕНЬ РИСКА ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ ПО СРАВНЕНИЮ С РИСКОМ ИНВЕСТИЦИЙ В КОРПОРАТИВНЫЕ ЦЕННЫЕ БУМАГИ 11
1.5. ОСНОВНЫЕ ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ ПРИ ОЦЕНКЕ ИМУЩЕСТВА 13
Основание для осуществления оценочной деятельности в Российской Федерации 13
1.6. ПРИНЦИПИАЛЬНЫЕ ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ ИМУЩЕСТВА 15
2. ХАРАКТЕРИСТИКА РЫНКА КОМЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖЕМОСТИ 17
2.1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ 17
2.2. СТРУКТУРА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ 18
2.3. ЦЕЛИ АНАЛИЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ 20
2.4 ФАКТОРЫ СПРОСА И ПРЕДЛОЖЕНИЯ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ 21
2.5. РЫНОК ТОРГОВЫХ ПОМЕЩЕНИЙ 24
2.6. ОБЗОР РЫНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ Г.ИРКУТСКА 27
ВЫВОДЫ 28
3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ ПРИНЯТИЯ ИНВЕСТИЦИОННОГО РЕШЕНИЯ 30
3.1 ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ 30
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЗАДАНИЯ НА ОЦЕНКУ 31
ПРИНЯТЫЕ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ДОПУЩЕНИЯ, ОГРАНИЧЕНИЯ И ПРЕДЕЛЫ ПРИМЕНЕНИЯ ПОЛУЧЕННОГО РЕЗУЛЬТАТА 32
ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 34
3.2. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 35
ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ 35
АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОЦЕНИВАЕМОГО ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ 37
3.3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОЦЕНИВАЕМОГО ОБЪЕКТА ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ 38
ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ 38
ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ВОССТАНОВЛЕНИЯ 41
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕЛИЧИНЫ НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА 43
РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ УЧАСТКА ЗЕМЛИ 49
ОБЩАЯ ЧАСТЬ 49
3.4. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОЦЕНИВАЕМОГО ОБЪЕКТА СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ 55
ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ 55
ПОПРАВКИ, МЕТОДЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ И ОБОСНОВАНИЕ ОТКАЗА ОТ ИХ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ 57
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ 59
3.5. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД 63
РАСЧЕТ ЧИСТОГО ОПЕРАЦИОННОГО ДОХОДА: 64
РАСЧЕТ КОЭФФИЦИЕНТА КАПИТАЛИЗАЦИИ: 70
РАСЧЕТ ТЕКУЩЕЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ 71
3.6. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ 72
4.ЗАКЛЮЧЕНИЕ 76
5. СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
ДИПЛОМНАЯ РАБОТА
на тему: Оценка недвижимости для принятия инвестиционного решения
Заведующий кафедрой: ______________________ ____________________________
Нормоконтролер: ______________________ ____________________________
Руководитель
Дипломной работы: ______________________ ____________________________
Студент: ______________________ ____________________________
Иркутск, 2007г.
Содержание
ВВЕДЕНИЕ
Процесс инвестирования играет важную роль в экономике любой страны. Инвестирование в значительной степени определяет экономический рост государства, занятость населения и составляет существенный элемент базы, на которой основывается экономическое развитие общества. Поэтому проблема, связанная с эффективностью использования и оценкой инвестиций, заслуживает серьезного внимания. Значение экономической оценки для планирования и осуществления трудно переоценить. При этом особую важность имеет предварительная оценка, которая проводится на стадии разработки инвестиционных проектов и способствует принятию разумных и обоснованных управленческих решений.
Инвестиционная деятельность представляет собой один из наиболее важных аспектов функционирования любой коммерческой организации. Причинами, обусловливающими необходимость инвестиций, являются обновление имеющейся материально-технической базы, наращивание объемов производства, освоение новых видов деятельности.
Главным направлением предварительной
оценки инвестиций является определение
показателей возможной
В инвестиционной деятельности существенное значение имеет фактор риска. Инвестирование всегда связано с иммобилизацией финансовых ресурсов предприятия и обычно осуществляется в условиях неопределенности, степень которой может значительно варьировать. В условиях рыночной экономики возможностей для инвестирования довольно много. Вместе с тем объем финансовых ресурсов, доступных для инвестирования, у любого предприятия ограничен. Поэтому особую актуальность приобретает задача оптимизации бюджета капиталовложений и оценка инвестиций.
Оценка инвестиций, как правило, ставит во главу угла следующие ключевые вопросы:
Это позволит получить объективное
представление о различных аспе
Любое приобретение в условиях рыночной экономики обосновывается с точки зрения эффективности инвестиций, бизнес рассматривается как источник выгод, получение которых он должен обеспечить своему владельцу. Максимизация доходов на инвестированный капитал является главной целью менеджера, собственника проводящего инвестиционную политику. И лучшим показателем эффективности капиталовложений, позволяющим принять верное решение с учетом всех факторов финансовой деятельности бизнеса, является его инвестиционная стоимость.
Понятие инвестиционной
стоимости приведено в
То есть в случае, если результат оценки инвестиционной стоимости превышает величину рыночной стоимости объекта оценки, то инвестиционная привлекательность оцениваемого объекта высока, и, следовательно, можно говорить о перспективах развития потенциального бизнеса, и наоборот, если инвестиционная стоимость оцениваемого бизнеса, лежит ниже рыночной стоимости, то потенциальный инвестор может отказаться от финансирования данного инвестиционного проекта. Таким образом, главной целью стоящей перед менеджером, оценивающего стоимость бизнеса, является проведение инвестиционной политики направленной на постоянный рост инвестиционной стоимости, для обеспечения конкурентных преимуществ.
Инвестиционная стоимость
выступает основой
1. ТЕОРИЯ ОЦЕНКИ ДЛЯ ПРОЦЕССА УПРАВЛЕНИЯ И ПРИНЯТИЯ ИНВЕСТИЦИОННОГО РЕШЕНИЯ
Объемы предложения на рынке недвижимости определяются притоком капитала в строительства и рядом факторов, характеризующих положение на рынке капитала:
Необходимо учитывать, что на рынке недвижимости в краткосрочном периоде «удары» по рынку «гасятся» за счет изменения стандартной нормы свободной недвижимости, поскольку объем предложения неэластичен.
В краткосрочном периоде объем предложения недвижимости неэластичен. Рост спроса в краткосрочном периоде в значительной мере погашается за счет изменений стандартной нормы свободной недвижимости, которая в определенной степени гасит удары рынка. Спрос на недвижимость в значительной степени определяется арендной платой, а величина арендной платы зависит от объема спроса. Очевидно, что эти две переменные находятся под влиянием рынка капитала, и равновесие на рынке недвижимости устанавливается под влиянием рынка капитала, т.е. арендная плата стабильна, и коэффициент капитализации потока доходов от недвижимости не повышается и не понижается. Для равновесного рынка недвижимости характерен стабильный объем предложения недвижимости, поскольку нет побудительных причин для вложения капитала в строительство объектов недвижимости. Изменения на рынке недвижимости начинаются с роста инвестиционной привлекательности недвижимости на рынке капитала. Если растет ставка доходности инвестиций в недвижимость на рынке капитала, то растет и инвестиционная привлекательность недвижимости, что вызывает приток капитала в строительство новых объектов недвижимости. Рост объемов предложения на рынке недвижимости является результатом оживления на рынке капитала и притока капитала в строительство.
1.2. Влияние рынка капитала на развитие рынка недвижимости в долгосрочном периоде. Причины избыточного инвестирования в недвижимость
На рынке капитала спрос на инвестора на объекты недвижимости повышается или понижается в зависимости от абсолютной и относительной ставки доходности инвестиций в недвижимость. Равновесие на рынке недвижимости и рынке капитала достигается тогда, когда стоимость недвижимости равна стоимости строительства и нет побудительных причин для инвестирования капитала в недвижимость.
Предположим, что рынок капитала и рынок недвижимости находятся в состоянии равновесия. Рост спроса на объекты недвижимости со стороны арендаторов первоначально погашается за счет снижения стандартной нормы свободной недвижимости.
Дальнейшее
расширение спроса, обусловленное экономическим ро
В период,
когда предложение
Как результат повышения инвестиционной привлекательности объектов доходной недвижимости включается механизм приведения рынка недвижимости к состоянию равновесия на новом уровне:
уровень риска;
недвижимости.
Инвесторы и строители не видят возможности получения относительно более высокой ставки дохода на инвестированный капитал при вложениях в недвижимость.
Низкая ликвидность недвижимости в сочетании с ростом коэффициента капитализации как платы за повышенный риск побуждает инвесторов рассматривать возможные варианты вложения капитала в другие активы. Приток инвестиций на рынке недвижимости прекращается. Однако капитал, инвестированный в строительство объектов доходной недвижимости в период их высокой инвестиционной привлекательности, является, по сути, избыточным инвестированием, которое приводит к росту объемов предложения недвижимости в период, когда предложение начинает значительно превышать спрос и арендная плата падает. Эти процессы в еще большей степени стимулируют падение арендной платы и дальнейший рост коэффициентов капитализации, что влечет за собой убытки у инвесторов в недвижимость. Эти взаимообусловленные процессы на рынке недвижимости и рынке капитала продолжаются до тех пор, пока не установится состояние равновесия на рынке недвижимости на новом уровне.
Подводя итоги, необходимо отметить, что для рынка недвижимости характерны следующие процессы:
1.3. Уровень риска на рынке недвижимости
Характерной особенностью рынка недвижимости является и относительно более высокий уровень риска. Риск - это неопределенность получения (или неполучения) доходов. Ожидаемый уровень риска учитывается в ставке дохода на инвестированный капитал: чем выше уровень ожидаемого риска, тем выше должна быть требуемая ставка дохода на инвестированный капитал. В общем виде ставку доходности на инвестированный капитал можно рассчитать по формуле R( = Rf + плата за риск. Данный подход к определению требуемой ставки доходности является общим как для инвестиций в недвижимость, так и для инвестиций в традиционные финансовые активы. Основой расчета платы за риск является определение систематического риска, отражающего неуправляемые риски макроуровня или риски отрасли.
Информация о работе Оценка недвижимости для принятия инвестиционного решения