Методы оценки бизнеса

Прогнозируемый период

При оценке бизнеса методом дисконтированных денежных потоков ожидаемый предстоящий  срок деятельности предприятия следует  разделить на два периода: прогнозный и постпрогнозный. На прогнозный период со-ставляют детальный по годовой  прогноз денежных потоков. Прогноз состав-ляется на достаточно долгий период до того момента, когда предприятие выйдет на стабильные темпы роста денежного потока.

Для оцениваемого предприятия на основе прогнозов и данных админи-страции  фирмы прогнозный период был определен в 5 лет.

Расчеты выручки и издержек производились  по каждому виду продук-ции и деятельности отдельно. Было выделено три основных группы: реализа-ция фанеры, реализация ДВП и сдача помещений в  аренду. Ставка налогооб-ложения прибыли  равна 20% .

Исходя их показателей предшествующих лет и оценок на будущее ад-министративные расходы были определены в 9 % от валовой прибыли по всем группам изделий. Анализ финансового положения за прошлые годы показал, что требуемый собственный оборотный капитал составляет в 23 % от объема выручки.

Расчеты были проведены  по двум сценариям: оптимистическому и пессимистическому.

Согласно первому варианту фирма получает кредит в размере 300 тыс. долл. сроком на 3 года под 25 % годовых. Капитальные вложения осуществляются в течение двух лет: первый год в сумме 100 тыс. долл. И второй год в сумме 60 тыс. долл.

Часть здания сдается в аренду. Коэффициент износа принят равным 10.

При втором варианте кредит отсутствует. Распределение капитальных  вложений по годам следующее: первый год – 50 тыс. долл., второй год – 50 тыс. долл., третий год – 60 тыс. долл.

Результаты расчетов денежных потоков для оптимистического и пессимистического прогнозов  показаны в Приложение 2.

 

Ставка дисконта

Ставка дисконта используется для  определения суммы, которую запла-тил бы инвестор сегодня (текущая стоимость) за право присвоения будущих денежных потоков. Вследствие риска, связанного с получением будущих до-ходов, ставка дисконта должна превышать безрисковую ставку и обеспечи-вать премию за все виды рисков, сопряженные с инвестированием в оцени-ваемое предприятие.

Расчет ставки дисконта должен соответствовать  выбранному варианту расчета денежного  потока. Для оцениваемого предприятия  рассчитана ставка дисконта для собственного капитала в реальном исчислении.

Расчет ставки производился по модели кумулятивного построения:

Ставка дохода по безрисковой ценной бумаге

+ Премия за риск инвестирования  в акции 

+ Премия за размер предприятия 

+ Премия за качество менеджмента 

+ Премия за территориальную  и производственную диверсифи-цированность

+ Премия за структуру капитала 

+ Премия за диверсифицированность  клиентуры 

+ Премия за стабильность получения  доходов и степень веро-ятности  их получения 

+ Премия за прочие особые  риски 

= Ставка дисконтирования 

Ставка дохода по безрисковой ценной бумаге принята на уровне - 3,8 %, что примерно соответствует реальной доходности долгосрочных пра-вительственных облигаций США.

Премия за риск инвестирования в  акции по данным Stocks, Bonds, Bills and Inflation Ibbotson Yearbook составляет 7,5% .

Торгово-экспортная фирма Y относится к разряду малых. Согласно справочнику (Ibbotson Yearbook) к малым компаниям относятся компании, совокупная рыночная стоимость акций которых составляет менее 44 млн. долл. Средняя премия за риск инвестирования в малую компанию, согласно указанному источнику, составляет 5,3%.

Управление фирмой достаточно квалифицированное, поэтому надбавка по этому фактору была определена в размере – 1,3%.

Предприятие мобильно, способно переориентироваться  на выпуск тех видов продукции, которые пользуются спросом на рынке, надбавка за риск по данному фактору определена в 1% .

Фирма имеет неплохую структуру  капитала для торгового предприятия  при высокой оборачиваемости  и рентабельности, поэтому риск по данному фактору определен в 2% .

Клиентура фирмы широко диверсифицирована, основные клиенты рас-положены как  в нашей стране, так и за рубежом, поэтому надбавка по данно-му фактору  составила 1%.

Фирма получает довольно стабильные доходы, что позволило исполь-зовать надбавку за этот фактор в 1% .

Для определения ставки дисконта использована среднемировая  ставку дохода по безрисковой ценной бумаге. Однако инвестиции будут произво-диться в России, поэтому следует учесть вероятность потери доходов от при-нятия  определенных политических решений, экономической нестабильности, социальных потрясений и т.д. Согласно анализу компании Delloite & Touche, Россия относится к группе стран со средним уровнем риска. Соответственно надбавка за риск инвестиций в данную страну составляет 5%.

Итак, ставка дисконта для оцениваемой нами фирмы равна 27,9%.

Выручка от продажи фирмы  в конце последнего прогнозного  года

Стоимость продажи фирмы в последний  прогнозный год определена по модели Гордона. На основе ретроспективных  данных и прогнозных оценок среднегодовые темпы роста денежного потока в постпрогнозный период бы-ли определены на уровне 5% для оптимистического прогноза и 3% для пессимистического. Капиталовложения в постпрогнозный период равны начисляемому износу.

Выручка от продажи фирмы  в последний прогнозный год равна:

по оптимистическому прогнозу – 809,77 тыс. долл.;

по пессимистическому прогнозу – 628,39 тыс. долл.

Эта величина затем дисконтируется по ставке дисконта 27,9%.

Таким образом, текущая стоимость  перепродажи фирмы в последний прогнозный  год равна 184,63 тыс. долл. по оптимистическому прогнозу  и 143,27 тыс. долл. – по пессимистическому.

Выводы:

Рыночную стоимость бизнеса  торгово-экспертной фирмы Y мы получим сложив сумму текущих стоимостей денежных потоков за пять прогнозных лет и текущую стоимость продажи фирмы в последний прогнозный год. Эта стоимость 100% доли в капитале фирмы. Для оцениваемой фирмы стоимость контрольной доли в капитале предприятия методом дисконтированных денежных потоков при оптимистическом прогнозе равна 521,67 тыс. долл., при пессимистическом – 286,94 тыс. долл.

 

Метод чистых активов

 

Оценить предприятие с точки  зрения издержек на его создание при  ус-ловии, что предприятие останется  действующим, позволяет метод чистых ак-тивов. Суть данного метода заключается в том, что все активы предприятия (здания, машины и оборудование, запасы, дебиторская задолженность, фи-нансовые вложения и т. д.) оценивают по рыночной стоимости. Далее из по-лученной суммы вычитают стоимость обязательств предприятия. Итоговая величина показывает рыночную стоимость собственного капитала предпри-ятия. Корректировка статей актива баланса торгово-экспортной фирмы Y проводилась по следующим основным направлениям: здание, машины и обо-рудование, запасы, дебиторская задолженность. Для определения рыночной стоимости здания были приглашены специалисты по оценке недвижимости; для оценки машин и оборудования - эксперты по оборудованию. Переоценка запасов и дебиторской задолженности осуществлялась на основе финансовых документов предприятия и бесед со специалистами.

Оценка здания производилась двумя  методами: затратным и методом  капитализации дохода.

При оценке здания затратным методом  не учитывалась стоимость зе-мельного участка, так как полные права  собственности в отношении земли  в России на дату оценки не допускались. Затраты на строительство аналога были определены в объеме 310 тыс. долл.

С учетом мировой практики расчета  предпринимательского дохода от аналогичных  объектов, предпринимательский доход  определен в 15% от за-трат на строительство. Принимая во внимание время строительства здания и его состояние, степень физического износа была оценена в 25%. Функцио-нального износа и износа внешнего воздействия у оцениваемого здания в ка-кой-либо значительной степени нет. Ожидаемый срок экономической жизни здания составляет 70-80 лет.

Восстановительная стоимость  здания затратным методом составляет:

Стоимость строительства 310 тыс. долл.

+ предпринимательский доход –  46,5 тыс. долл.

Полная стоимость строительства = 356,5 тыс. долл.

 

Затем рассчитывалась восстановительная стоимость здания:

Полная стоимость строительства  – 356,5 тыс. долл.

─ физический износ – 89,125 тыс. долл.

─ функциональный износ – 0

─ износ внешнего воздействия – 0

= восстановительная стоимость  здания – 266,975 тыс. долл.

Для оценки недвижимости методом капитализации дохода был прове-ден анализ динамики ставок арендной платы офисных помещений аналогич-ного типа. При этом исходили из того, что искомая ставка основывается на «чистой аренде», т. е. все расходы по эксплуатации берет на себя арендатор.

Основываясь на обзоре ставок аренды офисных помещений, рыночная арендная ставка для оцениваемого объекта  составляет 120 долл. за 1 кв. м.

Зная эту величину и общую  площадь здания, мы определили потенциальный  валовой доход, который равен: 700 кв. м. х 120 долл. = 84 тыс. долл. Недополученные арендные платежи были оценены в 10% от потенциального валового дохода. Затраты на содержание здания составляет 30%  от действительного валового дохода или 22 680 долл. в год.

Годовой чистый операционный доход равен:

75 600 долл. – 22 680 долл. = 52 920 долл.

Учитывая возможный  риск, связанный с операциями на рынке недвижимости, темп инфляции, ситуацию в стране, ставка капитализации  была определена на уровне 20%.

Основываясь на методе капитализации  дохода рыночная стоимость, оцениваемого объекта недвижимости в t=2 составляет 227,46. Итоговая величина рыночной стоимости зданий была определена на уровне  270 тыс. долл.

Для оценки оборудования использовались затратный метод  и метод рыночных сравнений. По результатам оборудование фирмы было оценено в 13 тыс. долл.

Рыночная стоимость  запасов по нашим оценкам составляет 186 тыс. долл.

Проанализировав дебиторскую  задолженность и исключив ту её часть, которая может быть не оплачена, мы оценили денежные средства и прочие активы в 139 тыс. долл.

В результате изучения структуры  краткосрочных обязательств мы пришли к выводу, что корректировку данной статьи проводить не следует. Поскольку  платежи по ней являются обязательными. Балансовая стоимость текущих обязательств 316,31 тыс. долл.

Вывод: Проведение соответствующей корректировки балансового отчета торгово-экспертной фирмы Y по состоянию на t+1 и вычет из совокупных активов стоимость обязательств, мы получим рыночную стоимость фирмы, рассчитанную методом чистых активов, равную 291,69 тыс. долл.

 

Метод сделок

Определить наиболее вероятную  цену продажи бизнеса с точки  зрения спроса и предложения на рынке  позволяет метод сделок. Этот метод  был вы-бран в силу того, что оцениваемая  фирма является закрытой, и акции  анало-гичных предприятий не котируются на фондовом рынке. Метод сделок по-зволяет оценить рыночную стоимость капитала предприятия путем прямого сравнения оцениваемой фирмы с сопоставимыми, цены продажи капитала которых известны.

Для сравнения было выбрано пять фирм, занимающихся торгово-экспортной деятельностью, аналогичных с оцениваемой по размерам и ди-версификации продукции, сроку создания.

Анализ основных финансовых коэффициентов оцениваемого предпри-ятия с соответствующими показателями фирм-аналогов, показал, что данное предприятие имеет среднее финансовое положение в своей группе.

 

Данные по сопоставимым сделкам с аналогичными предприятиями 

тыс. долл.

Показатель	Y		Аналог
			1	2	3	4	5
Цена продажи			832	342	2500	10000	437
Время продажи			1 мес. назад	1 мес. назад	1 мес. назад	3 мес. назад	5 лет назад
Основной капитал			336	228,8	26	4953,2	239,7
Оборотный капитал			224	211,2	524	3586,8	270,3
Убытки			0	0	0	0	0
Балансовая  стоимость активов			560	440	550	8540	510
Балансовая стоимость  обязательств			300,00	250,00	85,00	3700,00	320,00
Балансовая стоимость  активов за минусом  обязательств	148,62		260,00	190,00	465,00	4840,00	190,00
Мультипликатор 1 (М1)	3,00	3,2		1,8	5,38	2,07	2,3
Цена по М1	445,86
Выручка от реализации			458	470	650	8725	350
Затраты			206,1	338,4	227,5	5845,75	234,5
Балансовая прибыль	139,67		251,90	131,60	422,50	2879,25	115,50
Мультипликатор 2 (М2)	3,81	3,30		2,60	5,92	3,47	3,78
Цена по М2	532,14
Чистая прибыль	91,73		163,74	85,54	274,63	1871,51	75,08
Мультипликатор 3 (М3)	5,87	5,08		4,00	9,10	5,34	5,82
Цена по М3	538,46