Механизм ценообразования на рынке жилья: анализ для цели решения жилищной проблемы

   - характеристика района:

   - наличие парков, водоемов, промышленных предприятий;

   - развитость инфраструктуры;

   - удаленность дома от станции метро;

   - тип проекта дома, количество этажей, год постройки, материалы стен и перекрытий;

   - благоустроенность двора, наличие лифта и мусоропровода;

   - состояние квартиры. Площадь квартиры, жилая и общая, изолированность комнат, площадь кухни и санузла, телефон, балкон и вид из окна.[10]

   Ценообразующими факторами при оценке квартир являются:

   1. местоположение:

   - округ, микрорайон;

   - местоположение в микрорайоне;

   - преобладающая застройка микрорайона;

   - транспортная доступность;

   - обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка);

   - объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее 1 км);

   - обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка);

   - объекты промышленной инфраструктуры микрорайона;

   - объекты транспортной инфраструктуры микрорайона;

   - состояние прилегающей территории  (субъективная оценка);

   2. жилой дом, в котором расположена оцениваемая квартира:

   - тип здания;

   - год постройки;

   - материал наружных стен;

   - материал перекрытий;

   - состояние здания (субъективная оценка);

   - техническое обеспечение здания;

   - организованная стоянка личного автотранспорта или подземный гараж;

   - количество этажей в здании;

   - состояние подъезда (субъективная оценка);

   3. характеристика оцениваемой квартиры:

   - этаж расположения;

   - площадь, кв. м: общая / жилая;

   - количество комнат, их площадь, кв. м;

   - площадь кухни, кв. м;

   - санузел;

   - высота потолков, м;

   - лоджия (балкон);

   - вид из окон;

   - дополнительные системы безопасности;

   - состояние объекта (субъективная оценка);

   - видимые дефекты внутренней отделки;

   - данные о перепланировке.

   Рыночная  цена недвижимости понимается не так, как в торговле другими товарами или ценными бумагами. Это отличие  происходит по многим причинам, среди которых:

   - уникальность каждого объекта;

   - большое разнообразие условий продаж (за наличные, в рассрочку, с предоплатой, по ипотеке, по социальным договорам и т.п.);

   - высокая неопределенность, неполная доступность рыночной информации, ее асимметричность для покупателей, продавцов, посредников;

   - значительная длительность продажи, не устраивающая продавца;

   - необходимость быстрых действий со стороны покупателей, чтобы не упустить привлекательный для себя объект.

   Все это приводит к тому, что «истинная» рыночная стоимость конкретного объекта недвижимости никому не известна, и в результате многие объекты продаются и много дороже, и много дешевле их оценочной стоимости [7].

   Оценка  недвижимости - это научно обоснованное мнение эксперта-оценщика о стоимости оцениваемого объекта и процесс определения стоимости объекта.

   Рыночная  стоимость - это наиболее вероятная  цена, за которую предполагается продажа  объекта на дату оценки в результате коммерческой сделки в условиях рыночной конкуренции между добровольным продавцом и добровольным покупателем после всестороннего маркетинга.

   Процесс оценки - логически обоснованная и  систематизированная процедура  последовательного решения проблем  с использованием известных подходов и методов оценки для вынесения  окончательного суждения о стоимости.

   Основными ценообразующими факторами являются:

   - передаваемые права (собственности, аренды, бессрочного пользования, ограничения прав);

   - условия финансирования сделки (условия привлечения заемного капитала);

   - условия продажи (выполнение требований чистой сделки);

   - состояние рыка (в том числе время продажи);

   - местоположение;

   - степень строительной завершенности объекта;

   - физические характеристики;

   - экономические характеристики (формирующие доход от объекта)

   - использование.

   Оценка  квартиры - это частный случай оценки недвижимости.

   На  процедуру проведения оценочной  экспертизы для квартиры существуют стандарты, поэтому сам процесс оценки для разных квартир практически одинаков.

   Оценка  недвижимого имущества необходима при:

   - операциях купли-продажи или сдачи в аренду;

   - акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;

   -  привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;

   - кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости, зданий и земельных участков;

   -  страховании объектов недвижимости;

   -  внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;

   - кредитовании под залог объектов недвижимости;

   - разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;

   - ликвидации объектов недвижимости;

   - исполнении   прав   наследования,   судебного   приговора, разрешении имущественных споров; 

   - других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости. [8]. 

3. Факторы, влияющие на оценку стоимости недвижимости

 

   Изменение стоимости любой недвижимости зависит  от целого ряда факторов, которые проявляются  на различных стадиях процесса оценки. Факторы, воздействующие на стоимость  недвижимости, могут быть отнесены к трем различным уровням:

   1-й  уровень

   Уровень влияния результатов взаимодействия четырех основных факторов: социальных, экономических, физических и политических. На этом уровне анализу и оценке подлежат факторы, носящие общий  характер не связанные с конкретным объектом недвижимости и не зависящие непосредственно от него, но опосредованно влияющие на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.

   2-й  уровень

   Уровень влияния локальных факторов, в  основном в масштабе города или городского района. На этом уровне исследуются такие факторы, как местоположение объекта, его физические характеристики, условия продаж, временные факторы, условия финансирования. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним.

   3-й  уровень

   Уровень влияния факторов, связанных с  объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками. На этом уровне оцениваются следующие  факторы:

   - архитектурно-строительные;

   - финансово-эксплуатационные.

   Влияние факторов может происходить одновременно на различных уровнях, а учитываться  последовательно, в зависимости  от степени детализации оценки и  вида оцениваемой стоимости.

   Недвижимое  имущество находится под влиянием окружающей его среды, и само влияет на эту среду. Поэтому при оценке определяют факторы среды и недвижимости, влияющие на стоимость недвижимости.

   Можно выделить четыре основных фактора, определяющие спрос на жилье:

   - предпочтение потребителей;

   - доходы населения;

   - цены на жилье;

   - количество домохозяйств на рынке жилья.

   Эти факторы по-разному влияют на рыночное равновесие. Спрос и предложение  на объекты недвижимости зависят  от многих факторов:

   - административные (наличие или отсутствие ограничений со стороны государства, регулирующая роль государства и местных административных органов, налоговый режим);

   - экономические (цены на объекты недвижимости, конкуренция, уровень экономического развития рынка, уровень доходов населения, деловая активность населения, услуги кредитно-финансовых организаций, объемы строительства новых объектов недвижимости);

   - социальные (привлекательность региона, структура и состав населения местности, уровень развития социальной инфраструктуры);  

   - экологические (наличие зеленых насаждений, загазованность воздуха, обилие промышленных предприятий, наличие вредных выбросов, избыточный шум).

     Социальные факторы в основном  представлены характеристиками  населения. Сюда относится демографический  состав, уровень бракосочетаний  и разводов, среднее число детей,  распределение населения по возрастным группам и т.д. Все это свидетельствует о потенциальном спросе на недвижимость и его структуры [5].

   Экономические факторы также существенно влияют на стоимость недвижимого имущества.

   К экономическим факторам, определяющим спрос, относятся:

   - занятость населения;

   - средняя заработная плата;

   - степень экономического развития района;

   - уровень цен;

   - доступность и условия кредита под покупку жилья и т.д.

   Экономические   факторы    (объективные   факторы) можно разделить на два вида:

   - макроэкономические, связанные с общей конъюнктурой рынка (налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости и т.д.);

   - микроэкономические, характеризующие объективные параметры конкретных сделок (все условия договора -предмет, сроки действия, права и обязанности сторон, расторжения договора и т.д.).

   Фактор  государственного регулирования на всех уровнях оказывает на имущественные  стоимости большое влияние. К  сфере государственного регулирования относятся:

   - ограничение оборота недвижимости и способов землепользования, нормативы строительства;

   - коммунальные услуги, пожарная охрана и охрана порядка, уборка мусора и общественный транспорт;

   - федеральная и местная налоговая полиция;

   - специальные правовые нормы, влияющие на стоимость (нормативное становление арендных ставок, ограничение прав собственности, закон об охране окружающей среды, государственные инвестиции в капитальное строительство и т.д.).