Механизм ценообразования на рынке жилья: анализ для цели решения жилищной проблемы

  Министерство образования Республики Беларусь

Белорусский государственный  университет

Экономический факультет 
 
 

Кафедра экономической информатики и  математической экономики 
 
 
 

Курсовая  работа 

Механизм  ценообразования на рынке жилья: анализ для цели решения жилищной проблемы 

                                                                             Выполнил:

студент 1 курса, 21 группы,

экономического  факультета БГУ

специальности «Экономика»

очной формы обучения

Артеменко Виктория Сергеевна

_________________

(подпись  студента) 

Научный руководитель:

А.А. Шашко 
 
 
 
 
 

Минск

2011 

Оглавление 

Введение . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 

1.Ценообразование при строительстве жилья . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .  4  

2.Специфика ценообразования на рынке жилья . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8  

3.Факторы, влияющие на оценку стоимости недвижимости . . . . . . . . . . . . . .15

Заключение. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18

Список использованных источников. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение 
 

   Современное развитие рынка жилищной сферы отражает все проблемы переходной экономики, характеризуется неравномерным развитием ее отдельных сегментов, несовершенством законодательной базы и низкой инвестиционной активностью субъектов управления. Решение жилищной проблемы все более усложняется, происходит ежегодное сокращение объемов жилищного строительства, снижается инвестиционная активность в строительстве, происходит сужение источников бюджетных поступлений, что сопровождается ростом социальной напряженности.

   Рынок недвижимости – это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.

   Актуальность  темы курсовой работы во многом объясняется стоящими задачами на меняющиеся цены на жилье и другую недвижимость, несоответствие качества недвижимости её стоимости, а также превалирование совокупного спроса над предложением.

   Целью курсовой работы «Механизм ценообразования на рынке жилья: анализ для цели решения жилищной проблемы» является изучение ценообразования на рынке жилья, а так же факторов, влияющих на цену недвижимости.

     Для достижения этой цели нужно рассмотреть  следующие критерии:

     - систему ценообразования в строительстве;

     - особенности ценообразования на  объекты строительства;

     - виды цен на строительную продукцию;

     - структуру цены;

     - фактор спроса и предложения;

     - характеристика рынка жилой недвижимости;

     - факторы, воздействующие на развитие рынка жилой недвижимости;

     - первичный и вторичный рынки жилой недвижимости;

     - ценообразующие факторы при оценке  недвижимости;

     - три уровня оценки рынка жилья;

     - социальные, экономические, экологические  и другие факторы позволяющие  оценить рынок недвижимости.

     Курсовая работа общим объемом 19 страниц, включает введение, 3 главы, заключение, список использованных источников из 10 наименований. 
 
 
 
 
 

   1. Ценообразование  при строительстве  жилья 

   Ценообразование в строительстве — это механизм образования стоимости услуг  и материалов на строительном рынке. Политика ценообразования в строительстве является частью общей ценовой политики и базируется на общих для всех отраслей принципах ценообразования. Цена — это экономическая категория и инструмент развития отрасли, представляющая собой денежное выражение стоимости единицы строительной продукции.

   Строительство как отрасль занимает одно из ведущих  мест в индустриальном комплексе  нашей страны и вносит огромный вклад  в развитие всех без исключения отраслей народного хозяйства нашей экономики.

   Значительно возрастают экологические требования к строительным объектам, в качестве которых теперь выступают жилые  микрорайоны, промышленные узлы, территориально-промышленные комплексы. Осваиваются новые, необжитые  районы в различных климатических и геологических условиях, что требует новых технических решений. Совершенствуются строительные материалы и конструкции, повышается индустриальность и сборность зданий и сооружений. Возникают новые технологические процессы строительного производства, для которых создаются новые материалы, высокопроизводительные строительные механизмы и машины[9].

   Условно систему ценообразования в строительстве  можно классифицировать: по числу  элементов цен (прямые затраты, накладные  расходы и плановые накопления), по структуре цен (издержки и прибыль) и по области применения цен (непосредственно в строительстве, в строительной индустрии).

   В строительной отрасли Республики Беларусь  наибольший вес в системе ценообразования  принадлежит государственному регулированию  посредством разработки нормативов и расценок по видам работ, утверждения цен заводов-изготовителей и средних цен по областям  на строительные материалы, изделия и конструкции.

   Особенности ценообразования на объекты строительства:

   - Объекты строительства различаются по габаритам, площади, этажности, материалам конструктивных элементов. Это относится и к объектам, строящимся по типовым проектам, поскольку каждый из них зависит от местных условий, к которым они привязаны, не говоря уже об объектах, возводимых по индивидуальным проектам. Следовательно, практически каждое здание и сооружение имеет свою индивидуальную цену.

   - В строительстве (в отличие  от промышленности) как правило, устанавливаются цены не на законченный объект или отдельное сооружение, а в основном на отдельные единичные виды строительно-монтажных работ (СМР) или законченные элементы конструкции. Это обусловливается тем, что в процессе строительства объекта может принимать участие большое количество подрядных и субподрядных узкоспециализированных организаций, продукцией которых является не готовый к продаже объект, а выполняемые ими отдельные виды СМР. Цена за законченный объект, складывающаяся из стоимостей выполненных работ или стоимостей отдельных сооружений, имеет значение в основном для заказчика, инвестора или застройщика.

   - На цену строительных или монтажных работ значительное влияние оказывают применяемые строительные технологии и оборудование. Поэтому цена на один и тот же вид строительно-монтажной работы может быть различной у разных строительных организаций. На начальных этапах проектирования объекта при определении его стоимости закладываются усреднённые (чаще всего нормативные) расценки, учитывающие сложившийся уровень цен на строительные материалы, действующий уровень заработной платы и наиболее распространённые строительные технологии.

   - Строительство отличается большой  длительностью производственного  цикла. Следовательно, проектная  цена может не совпадать с  фактической (особенно в условиях  инфляции), что вызывает необходимость  учитывать фактор времени при формировании цены в строительстве.

   - Строительная продукция отличается  высокой материалоёмкостью и  значительными трудозатратами. В  связи с тем, что цена в  строительстве формируется не  от реальной себестоимости, а  от сметной стоимости, составляющие элементы цены могут и не отражать фактического уровня затрат на приобретение материалов и других ресурсов. Это обусловливает необходимость систематически отслеживать цены на строительные материалы и трудовые ресурсы и определять, как их изменение влияет на себестоимость строительной продукции.

   - Формирование цены в строительстве  осуществляется проектировщиком,  заказчиком и подрядчиком, каждый  из которых преследует собственные  коммерческие цели. Поэтому окончательная  цена на строительную продукцию  является, по сути, компромиссной ценой между всеми субъектами строительного производства.

   Цены  на строительную продукцию бывают трех видов:

   - сметная стоимость строительства  отражает уровень предельных  затрат на строительство определенного объекта;

   - прейскурантная цена - средняя стоимость единицы продукции объекта строительства, например 1м2 площади;

   - договоренная цена - цена, которая устанавливается по соглашению между заказчиком и подрядчиком строительства.

   Одной из форм  влияния государства  на ценообразование при осуществлении строительства жилья является установление предельного уровня цен для жилищного строительства, осуществляемого с привлечением государственной поддержки для нуждающихся в улучшении жилищных условий. Это означает регламентацию основных параметров формирования цен на жилье для этой категории граждан (порядок формирования издержек, максимальный размер прибыли, размер и структура налогов), установление максимального размера разового повышения цен, определение и регулирование цен на продукцию и услуги государственных предприятий.

   Цена  на любой товар состоит из определенных элементов, перечень которых меняется в зависимости от вида цены. Соотношение  отдельных элементов цены, выраженное в долях или процентах, представляет собой структуру цены.

   Структура цены, характеризующаяся наличием в  ней отдельных (обособившихся в  денежной форме), относительно самостоятельных  элементов. Большинство видов цен  включают два элемента:  себестоимость (денежное выражение затрат на производство  и реализацию продукции, услуг) и прибыль  как форму чистого дохода. На основе этой информации можно принимать решения о возможных резервах и направлениях снижения цен, издержек, об увеличении прибыли, т.е. разрабатывать стратегию и тактику ценообразования на предприятии. Если в структуре цены наибольшую долю занимает себестоимость, то это можно воспринимать как сигнал к снижению конкурентоспособности, поскольку предприятие не может принимать полноценное участие в ценовой конкуренции. Большая доля прибыли и налогов и низкая доля себестоимости свидетельствуют об обратной ситуации — предприятие конкурентоспособно и может в конкурентной борьбе использовать фактор снижения цен более свободно[4].

   В соответствии с Конституцией Республики Беларусь 1994 г. с изменениями и  дополнениями, принятыми на республиканском референдуме 24 ноября 1996г., государственную политику в области ценообразования определяет Президент Республики Беларусь.

      Совет Министров Республики Беларусь осуществляет исполнительную власть и руководство  системой подчиненных ему органов государственного управления.

   Ведущим экономическим звеном в составе  Совета Министров является Министерство экономики (постановление  Совета Министров  Республики Беларусь от 29.07.2006  № 967  «Отдельные вопросы Министерства экономики  Республики Беларусь»).

     Государственные органы  регулируют цены  на жилье  для семей, состоящих на учете  нуждающихся в улучшении жилищных условий. Прерогативой государства  является установление «правил игры», общих подходов к ценообразованию. Перечень товаров, реализуемых по государственным ценам, определяется законодательством. Государственное регулирование цен допускается на продукцию предприятий строительной отрасли, на их работы и услуги, от которых зависят масштаб цен в экономике и социальная защищенность отдельных групп населения.

   Указом  Президент Республики Беларусь от 05.05.2006 № 289 «О структуре Правительства  Республики Беларусь» на Министерство экономики возложены функции  утверждения индекса цен в  строительстве и контроля за соблюдением  законодательства о ценообразовании в строительстве. (Ранее эти функции выполнялись совместно Министерство экономики и Минстройархитектуры).