Механизм ценообразования на рынке жилья: анализ для цели решения жилищной проблемы

   В соответствии с основными задачами Минэкономики осуществляет следующие  функции в области ценообразования  в строительстве (постановление  Совета Министров Республики Беларусь от 29.07.2006  № 967,  пункт 5.28.). Вырабатывает предложения об основах государственной политики в области ценообразования, определяет формы и способы государственного ценового регулирования (в том числе утверждает индекс цен в строительстве), осуществляет контроль за ценообразованием (в том числе соблюдением законодательства о ценообразовании в строительстве, разработку методологии формирования и применения цен и тарифов). 

   Государственной организацией, осуществляющей расчет индексов изменения стоимости строительно-монтажных и ремонтно-строительных работ, является ОАО «Республиканский научно-технический центр по ценообразованию в строительстве», г. Минск. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

   2. Специфика ценообразования на рынке жилья 

   Рынок недвижимости представляет собой механизм, обслуживающий и регулирующий отношения  по купле, продаже и аренде недвижимости на основе спроса и предложения.

   В отечественной практике можно выделить следующие типы рынков недвижимости:

      - рынок жилой недвижимости;

      - рынок коммерческой недвижимости,  приносящей доход ее   владельцу  (офисные,  торговые,   производственные, складские помещения);   

      - рынок земельных участков.

   Рынок недвижимости делится на первичный  и вторичный.

   Рынок жилья первичный – рынок, на котором  осуществляются сделки по выкупу объекта  в собственность или выкупу прав заключения договоров аренды на данный объект. Сделки носят, как правило, разрешительный характер. В республике он представлен  как непосредственно куплей-продажей вновь построенных и незаселенных квартир, так и долевым участием граждан в жилищном строительстве, а также приобретением новых жилых помещений в составе организаций застройщиков.

     Рынок жилья вторичный – рынок, на котором осуществляются сделки по продаже и перепродаже объектов, перешедших в собственность в ходе приватизации или приобретенных в ходе конкурентных продаж или прав на объект. Сделки на данном рынке носят регистрационный характер.

   Обычно  объем вторичного рынка постоянен  в силу того, что человеческая жизнь имеет некоторые закономерности. Сдвиги и изменение структуры вторичного рынка на региональном уровне происходят достаточно редко и обычно вызваны либо изменением состава населения (миграция, рост численности населения), либо изменением экономической ситуации в регионе (закрытие производств, ухудшение экологической обстановки). Поэтому преимущественное значение для экономики имеет динамика первичного рынка: за счет его расширения происходит увеличение объемов жилого фонда и достигается баланс на рынке жилой недвижимости. Государство путем проведения целенаправленной политики в области жилищного сектора экономики в состоянии существенно повлиять на объемы и структуру рынка жилья (например, оно может снизить нагрузку на первичный рынок путем увеличения налога на имущество, что приведет к предпочтению аренды). Переход к рыночной экономике обусловил превращение недвижимости в товар, который может быть объектом купли-продажи, а значит, к нему применимо понятие стоимости. Система цен на недвижимость имеет специфику. Цена объекта недвижимости представляет собой сумму цен здания и соответствующего земельного участка, на котором здание находится. Значительное влияние на стоимость объекта недвижимости оказывает цена соответствующего   земельного   участка.   Базой   процесса оценки недвижимости является набор взаимосвязанных факторов, учитываемых экспертами-оценщиками. Этими факторами являются:

      - фактор спроса и предложения;   

      - фактор пользователя недвижимого имущества;

      - факторы, связанные с объектом недвижимости;  

      - факторы внешней рыночной среды; 

      - фактор наилучшего и наиболее эффективного использования [2]. 
 

   

 
 

   При оценке недвижимости должны учитываться  все факторы, но степень их значимости может различаться. Степень значимости каждого фактора оценки определяется конкретной ситуацией, складывающейся при оценке того или иного объекта.

   Фактор  спроса и предложения является основным и учитывает при оценке объекта  недвижимости действие закона спроса и предложения, который влияет на рыночную стоимость объекта недвижимости, как и любого товара на рынке. Спрос характеризуется качеством объектов, которые покупатели готовы или могут купить в течение определенного времени по сложившейся на данное время рыночной цене. Предложение характеризуется количеством объектов, предложенных к продаже на рынке в настоящий момент по конкретной цене. Соотношение спроса и предложения определяет уровень цен на равновесном рынке. Выделяются три возможных варианта спроса и предложения:

   - спрос и предложение равны, в результате рыночных сделок формируется справедливая равновесная рыночная цена объекта недвижимости;

   - спрос превышает предложение, цены на рынке растут, формируются спекулятивные цены, возникает опасность коррупции, ведущая к разрушению рынка;

   - предложение превышает спрос, цены падают, возникает стагнация рынка.

   Основными характеристиками рынка жилой недвижимости являются высокая цена его объектов и низкая эластичность предложения  по цене: при изменении стоимости  жилья его предложение на рынке почти не меняется. Неэластичность предложения вызвана длительностью периода строительства. Поэтому существует постоянная взаимосвязь между изменением спроса и предложения. Так, при росте спроса на жилье увеличение предложения на рынке первичного жилья возможно только через год-два, а при его сокращении строительство продолжается, что связано с высоким уровнем понесенных затрат. Такая природа взаимодействия спроса и предложения приводит к тому, что цена является основным регулирующим фактором, с помощью которого уравновешиваются спрос и предложение. Именно поэтому на рынке жилья существует постоянная опасность возникновения ситуации, когда текущая стоимость жилья становится выше его справедливой рыночной цены, а в отсутствии корректирующей политики со стороны государства, способствующей сглаживанию подобных явлений, это может привести к значительному увеличению амплитуды экономических циклов. На стадии экономического спада государство должно разрабатывать меры по стимулированию приобретения жилья.

   На фоне подъема в жилищном секторе существует опасность возникновения эффекта перегрева, когда чрезмерное увеличение инвестиций в строительство окажется по его завершении нерентабельным ввиду ухудшения общей экономической конъюнктуры и падения спроса по сравнению с ожидаемым объемом. Поэтому полтика государства должна быть максимально продуманной, с тем, чтобы при необходимости затормозить дестабилизирующие процессы в строительном секторе. Особую важность этот вопрос приобретает в случае массового распространения жилищного кредитования, так как при падении экономической активности возрастает безработица, и доходы населения теряют стабильность, что усложняет выполнение принятых гражданами обязательств по кредитным договорам. Одновременно в стадии экономического спада усиливается давление на рынок жилой недвижимости. Это приводит к падению ее цены. В совокупности такие факторы увеличивают вероятность дефолта заемщиков, вследствие чего растет число проблемных кредитов. По правилам рынка большое влияние на цену купли-продажи оказывает искусство торгов, число участников торгов, схемы финансирования данной сделки и другие факторы. Цены в основном зависят от возможностей инвесторов. Спрос на объекты недвижимости более подвержен колебаниям, чем предложение, так как резкое изменение денежной массы и эмоциональных настроений в момент сделки с недвижимостью происходит в более короткие временные промежутки, чем время строительства объектов недвижимости, в результате которого создается дополнительное предложение на рынке [1].

   Рынок недвижимости всегда притягивал к себе внимание. С одной стороны, он понятен  и доступен практически всем. Каждый имеет (или использует) недвижимость. В рынке жилой недвижимости нет ничего загадочного - просто квартира, просто дом, просто земля.

   Рынок недвижимости - это система рыночных механизмов, которые обеспечивают создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости. Факторами, воздействующими на развитие рынка недвижимости, являются:

   - экономический рост или перспективы такого роста. (Может сложиться ситуация, что даже при отсутствии общего экономического роста на рынке возникают благоприятные условия, но они бывают, как правило, недолговечны и возникают достаточно редко).

   - финансовые возможности для приобретения недвижимости. Это зависит от стадии экономического развития конкретного региона (кризис, застой, промышленное развитие), а также наличием и характером рабочих мест;

   - взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района. Некоторые районы могут находиться в состоянии застоя, так как их основные отрасли промышленности перемещены в другие части страны, или пришли в упадок. Это самым не

   посредственным  образом воздействует на нестабильность рынка недвижимости.

   Рынок недвижимости также находится под  значительным влиянием: факторов государственного регулирования, общеэкономической  ситуации, микроэкономической ситуации, социального положения и природных условий в регионе [3].

   На  уровень цен первичного и вторичного рынка влияют переменные:

   - фактор условия ведения бизнеса в городе;

   - фактор уровня жизни;

   - политика городских властей в сфере недвижимости и нового строительства; 

   - уровень платежеспособного спроса населения региона;

   - себестоимость строительства;   

   - доступность кредитов и жилищных субсидий;

   - макроэкономические факторы (цены на нефть, курс доллара, акции, депозиты и т.д.).

   Жилищный  рынок - собирательное понятие. В него входит рынок квартир, комнат, коттеджей, пентхаусов, таунхаусов, загородное, городское, зарубежное и элитное жилье.

   Квартирный  рынок делится по месту расположения в городе на центральные районы и  окраину. Центр - это историческая часть  города, отличающаяся оригинальной архитектурой, достопримечательностями города, деловыми и общественно-политическими центрами. Окраина - это «спальные районы», которые состоят из типовых многоэтажных домов, но с хорошей инфраструктурой.

   По  уровням комфорта типы жилых домов подразделяются на высококомфортные, престижные, массовые, социальные.

   Уровни  комфорта подразделяются на:

   - высокий уровень; 

   - нормальный;

   - средний

   - низкий;

   - санитарный уровень комфорта.

   По  этажности каждый вид жилого дома варьируется от одного до 25 и более.

   По  квартирности жилье подразделяется на дом на одну семью или многоквартирный  тип дома.

   По  доходности  при строительстве  и  эксплуатации типы домов подразделяются на:

   - сверхдоходный;

   - высокодоходный

   - доходный

   - низкодоходный;

   - убыточный жилой фонд.

   По  уровням потребности жилье может  быть систематизировано на использующееся для удовлетворения следующих потребностей:

   - самореализации и самоутверждения;

   - самоуважения и уважения со стороны других;

   - общения, дружбы и любви;

   - безопасности;

   - физиологических потребностей.

   По  уровням нуждаемости в жилье  население подразделяется на:

   - остронуждающиеся;  

   - особонуждающиеся;

   - нуждающиеся;

   - потенциальнонуждающиеся семьи;

   - молодежь.

   На  стоимость оцениваемой квартиры влияет следующее:

   - местоположение районов в городе, удаленность от центра, транспортное обеспечение;