Кредитно-денежная политика РФ

     Ипотекой  признается залог предприятия, строения, здания, сооружения и иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным  участком или правом пользования  им. 
Залогодателем предприятия могут быть только собственники этого предприятия или носители права хозяйственного ведения (лишь с согласия собственника или уполномоченного им органа). По требованию залогодержателя предприятие-залогодатель обязано представлять ему годовой баланс.

     При ипотеке предприятия залогодержатель  вправе принять меры для оздоровления финансового положения предприятия-должника при неисполнении обязательства, обеспеченного  ипотекой. 
Договор ипотеки может содержать ограничения права залогодателя распоряжаться произведенной продукцией и основными фондами. 
При обращении взыскания на находящееся в ипотеке предприятие оно продается с аукциона как единый имущественный комплекс. 
Договор ипотеки обязательно должен совершаться в письменном виде. За регистрацию залога недвижимости, выдачу свидетельства о регистрации залога, а также за предоставление выписок из реестра взимается государственная пошлина.

     Обязательства и требования, обеспечиваемые ипотекой 
В ст. 2 Закона «Об ипотеке» приведен перечень обязательств, обеспечиваемых ипотекой. Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже. Аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом. 
Обязательства, обеспеченные ипотекой подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, в случае, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством РФ о бухгалтерском учете.

     В п. 1 ст. 3 Закона «Об ипотеке» содержится перечень требований, которые могут  обеспечиваться ипотекой:

     1. Ипотека обеспечивает уплату  залогодержателю основной суммы  долга по кредитному договору  или иному, обеспеченному ипотекой  обязательству полностью, либо  в части, предусмотренной договором  об ипотеке.

     Ипотека, установленная в обеспечение  кредитного договора или договора займа  с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору причитающихся  ему процентов за пользование кредитом.

     Если  договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

     a) в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

     b) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренным обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

     c) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

     d) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества. 
2. Если законом не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

     3. Если в договоре об ипотеке  указана общая твердая сумма  требований залогодержателя, обеспеченных  ипотекой, обязательства должника  перед залогодержателем в части,  превышающей эту сумму, не считаются  обеспеченными ипотекой, за исключением  требований, основанных на подпунктах 3 и 4 п. 1 настоящей статьи или  статьи 4 настоящего Федерального закона.

       Сущность и общая структура ипотечного кредитования.

     Система ипотеки подразумевает экономическую  и юридическую подсистемы (составляющие). Несмотря на ее интернациональный характер, ипотека в разных странах имеет  свое место и смысл. Поэтому в  каждой стране действует свое специфическое  законодательство по регулированию  отношений в данной сфере. Различия во многом зависят от состояния, развитости и особенностей законодательства.

     С принятием Закона «Об ипотеке» создались  стимулирующие законодательные  предпосылки по началу формирования отечественного ипотечного рынка, а  также по переводу проводимых на нем  операций в практическую плоскость, и при этом в таких масштабах, как того позволяет огромный потенциал, заложенный, прежде всего, в ипотечном  жилищном кредитовании.

     Рассматривая  общую структуру ипотечного рынка  в России необходимо принимать во внимание, что инфраструктура, которая  должна его обслуживать, находится  еще в более худшем состоянии, чем само ипотечное дело. Например, ипотечный консалтинг пребывает  в зачаточном состоянии.

     Ипотечный рынок имеет двухуровневый характер, поскольку на каждом из них, благодаря  специфике ипотечного жилищного  кредитования, происходят своеобразные процессы. Поэтому в соответствии с ними ипотечный рынок принято делить на первичный и вторичный.

     Первичный рынок ипотечных  кредитов.

     Реализация  экономических отношений участников ипотечных отношений, по существу происходит на первичном ипотечном рынке. Должники в качестве исполнения обеспечения  разного рода обязательств предоставляют  кредиторам в залог недвижимое имущество.

     Перечень  объектов, являющихся недвижимым имуществом, а также вещей, приравненных к  нему, приведен в п. 1 ст. 130 ГК РФ. 
В п. 1 ст. 5 Закона «Об ипотеке» установлено, что предметом ипотеки может быть недвижимое имущество по классификации ГК РФ, при наличии на него прав, зарегистрированных в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Таким образом, ипотека – это залог недвижимости, подвергнутый государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

     В качестве предмета ипотеки может  выступать любое недвижимое имущество, которое может находиться в гражданском  обороте и имеется возможность  его отчуждения. В соответствии с  п. 1 ст. 5 Закона «Об ипотеке» в отношении  отдельных видов недвижимого  имущества установлен различный правовой режим, требующий тщательного учета. Помимо этого, определение ограничения права отдавать имущество в залог по договору об ипотеке содержится в ст. 6 Закона «Об ипотеке».

     В сущности, первичный рынок ипотечных  кредитов – сегмент ипотечного рынка, непосредственно охватывающий всю  совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой  в соответствующие обязательственные  отношения, при которых должник (залогодатель) в качестве способа обеспечения  обязательства предоставляет, а  кредитор (залогодержатель) принимает  в залог недвижимое имущество.

     Этим  в большинстве случаев исчерпываются  потребности должника в его взаимоотношениях с ипотечной системой. В равной степени это относится и к  кредиторам, если они при этом не участвуют в отношениях, прежде всего, по ипотечному жилищному кредитованию заемщиков.

     В последнем случае для банка (кредитной  организации) реализуется в единичном  или значительном числе двусторонних отношений заемщиками и соответствующее  наполнение кредитного портфеля является одной из сторон обеспечения успешной деятельности на ипотечном рынке. Другой, не менее важной, стороной деятельности банка является возобновление кредитных  ресурсов, которые он был бы готов  выдавать в виде новых долгосрочных ипотечных кредитов очередным заемщикам.

     Для решения этой чрезвычайно актуальной задачи организуется деятельность вторичного рынка ипотечных кредитов.

     Вторичный рынок ипотечных  кредитов.

     Вторичный рынок ипотечных кредитов – сегмент  ипотечного рынка, в котором происходит формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации персонифицированных прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные доходные бумаги (облигации) и размещение их среди долгосрочных инвесторов.

     Таким образом, вторичный рынок является связующим звеном между инвесторами  и кредиторами на первичном ипотечном  рынке, обеспечивая аккумуляцию  денежных средств инвесторов и направляя  финансовые потоки (через выпуск облигаций  и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты. При этом важной задачей вторичного рынка  является предоставление инвестору  дополнительных гарантий в отношении  вложенных им средств.

     Этапы ипотечного кредитования

     Чтобы получить ипотечный кредит, необходимо пройти несколько этапов:

     предварительный - сбор документов и информации о  клиенте и объекте ипотеки, обсуждение условий ипотеки на покупку жилья  с заемщиком; принятие решения о  выдаче кредита - оценка финансового  риска, размеры кредита, проценты и  другие условия получения ипотечного кредита; заключение договора; погашение  кредита; закрытие ипотечного кредита.

     12 общих условий  ипотеки

     Не  смотря на великое разнообразие программ ипотечного кредитования,  условия  ипотеки, тем не менее, можно в  целом свести к общему списку требований:

     Условие ипотеки №1

     Валюта  кредита на покупку жилья - российские рубли или доллары США (в некоторых  случаях евро)

     Существует  два рынка жилья, так называемые первичный и вторичный рынки. На первичном продается жилье  в новостройках, вторичный рынок - это квартиры, которые, если можно  так выразиться, уже были в использовании. На первичном рынке в расчетах преобладает рубль, так как продавцом является юридическая фирма. На вторичном же рынке ситуация обратная и преобладают расчеты с помощью долларов США, потому что хозяином продаваемого жилья, как правило, является физическое лицо, заинтересованное в получении оплаты в долларах США.

     В зависимости от того, на каком рынке  заемщик намерен приобретать  жилье, ему требуется кредит на покупку  жилья в той или иной валюте, поэтому многие банки предоставляют  разные программы ипотечного кредитования, с получением кредита в рублях, долларах США или евро, в зависимости  от потребностей заемщика.

     Условие ипотеки №2

     Валюта  погашения кредита и его процентов - аналогична валюте получения кредита

     По  условиям ипотечного кредитования, кредит должен погашаться в той валюте, в которой был получен.

     Условия ипотеки №3

     Процентная  ставка - от 10% до 16% годовых в рублях и от 10% до 20% годовых в долларах США

     Процентная  ставка назначается банком исходя из многих характеристик. Одной из основных является благонадежность заемщика. Сейчас практически всегда существуют "официальная зарплата" и "реальный доход". Банки согласны учитывать  реальную зарплату заемщика, но проценты по ипотечному кредитованию будут выше, чем в случае, когда высокая  зарплата является официальной. Кроме  того, процентная ставка будет зависеть от срока, на который берется кредит на покупку жилья - чем он дольше, тем выше проценты.

     Условие ипотеки №4

     Сумма кредита на покупку жилья - в пределах от 10% до 90% от стоимости приобретаемого жилья

     Размеры предоставляемого кредита, как и  прочие условия ипотеки, может определить только банк. Как и в случае с  процентами, прежде всего он будет  исходить из благонадежности клиента  и его финансовых возможностей, а  также обязательно будет учитывать  оценочную стоимость приобретаемого жилья.

     Условие ипотеки №5

     Сроки кредита колеблются в пределах от 1 года до 30 лет

     Как правило, банки определяют диапазон, в пределах которого заемщик может  сам выбрать наиболее оптимальный  срок для себя. Некоторые банки  определяют фиксированные сроки  на кредит на покупку жилья, например, 5, 10, 15 и т. д. на свое усмотрение и  устанавливают определенные условия  ипотечного кредитования для каждого  из них. Однако надо учитывать, что чем  больше возраст заемщика, тем труднее  ему будет получить квартиру в  кредит на длительный срок и тем  выше будет процентная ставка и суровее  условия страхования, о которых  пойдет речь позже.