Автор работы: Пользователь скрыл имя, 02 Ноября 2013 в 10:10, курсовая работа
Целью данного курсового проекта является закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области экономики и оценки недвижимости, а также кредитования под залог недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных актов и специальной экономической литературы, проведение расчетов по определению стоимости объекта коммерческой недвижимости и обоснованию выплат по кредиту под залог недвижимости. Задачи исследования: Техническое описание объекта оценки; анализ лучшего и наиболее эффективного использования; определение стоимости объекта недвижимости; оценка в рамках затратного подхода; оценка в рамках доходного подхода; оценка в рамках сравнительного подхода; согласование результатов оценки.
• надбавка за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей. Риск инвестиционного менеджмента – 4 %, т. к. арендаторы помещений самостоятельно решают вопросы управления, площади одновременно могут сдаваться нескольким арендаторам. Многие арендуют место в период выставки, связанной с их профессиональной деятельностью.
Возмещение инвестированного капитала осуществляется прямолинейно (метод Ринга). Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100 %-ной стоимости объекта на остающийся срок полезной жизни.
Остающийся срок полезной жизни объекта определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь заканчивается, когда эксплуатация объекта не может приносить доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости.
Остающийся срок полезной жизни принимается равным от 10 до 50 лет в зависимости от привлекательности оцениваемой недвижимости.
Срок полезной жизни равен 25 лет и объект находится в хорошем состоянии. Это значит, что годовая норма возврата капитала –4%.
Коэффициент капитализации рассчитывается по форме таблицы 3.9.
Таблица 3.9
Расчет коэффициента капитализации
Составляющие ККАП |
Значение, % |
Безрисковая ставка |
8 |
Риск низкой ликвидности |
4 |
Риск вложения в недвижимость |
5 |
Риск инвестиционного менеджмента |
3 |
Норма возврата капитала |
4 |
Итого ККАП |
24% |
В завершение данного подраздела необходимо вывести результат стоимости объекта, оцененный в рамках доходного подхода. Для этого используется формула (3).
Сдп= 2087670/24*100=8698625 тыс.р.
Стоимость объекта доходным методом составляет Сдп=8698625 тыс. рублей.
После определения стоимости недвижимости тремя подходами к оценке, необходимо свести полученные стоимостные показатели в итоговую оценку стоимости объекта с использованием метода средневзвешенного значения, в соответствии с которым результату, полученному по каждому из примененных подходов к оценке, присваивается весовой коэффициент. При этом следует учитывать, что каждый из подходов имеет свои сильные и слабые стороны при применении к конкретной ситуации. Основные элементы сравнения: соответствие целям оценки, достоверность и достаточность используемой для анализа информации, соответствие оцениваемому типу и характеру использования недвижимости.
Весовые коэффициенты каждого из подходов определяются по методу расстановки приоритетов. Согласно данному методу, сравниваются пары подходов на основе их влияния на итоговую стоимость объекта оценки. В целях получения большей точности значение aij может варьироваться по степени отличия от единицы.
Достоинство затратного подхода заключается в возможности оценки на малоактивных рынках и оценке специализированной недвижимости на основе конкретных данных, когда трудно найти аналоги, также является более достоверным в случае, если речь идет об объекте, построенном недавно. Недостаток: существует принципиальное отличие между затратами и рыночной стоимостью, можно потратить большое количество средств на создание объекта, но в последствие не получить прибыли из-за нерационального его расположения, управления или других факторов. Особенно в случае, если построено давно, трудно оценить износ.
Положительные стороны доходного подхода: он отражает представление инвестора о недвижимости, то есть качество недвижимости определяется как основной ценообразующий фактор. Чем более устойчива экономика, тем более мы можем доверять прогнозам. Недостатки следующие: не для всех объектов можно применить; подход основан на прогнозах.
У сравнительного подхода плюсом является то, что он отражает отношение рынка к объекту оценки, можно использовать цены объектов-аналогов. Минус – очень часто информация весьма не прозрачная, истинная величина рыночной стоимости объектов часто держится в секрете ввиду различных целей оценки, отсутствие существующих даже двух абсолютно подобных объектов, подобрать аналоги бывает сложно, внешние поправки искажают стоимость.
Принимая во внимание все вышеизложенное, а именно то, что затратный подход не очень целесообразен в данном случае, так как оцениваемое здание является выставочным центром и расположено недалеко от центра, хоть будучи специализированным, рынок здесь весьма активен, и цена на строительство постоянна меняется. Коэффициент равен 0,05. Доходный подход целесообразен вследствие того, что в оцениваемом здании планируется получать доход от сдачи его площадей в аренду, и такое здание приносит высокий доход. Весовой коэффициент равен 0,10. Сравнительный же подход эффективен, схожих объектов на рынке в настоящее время достаточно много, из чего можно сделать вывод о стоимости объекта оценки по рыночной стоимости объектов-аналогов. 9 аналогов - достаточное число, для определения цены этим подходом. Коэффициент – 0,85, так как показывает отношение рынка к объекту, не имел много поправок.
Итоговая величина стоимости определяется по формуле:
где - рыночная стоимость объекта, р.;
- величина рыночной стоимости, полученная по одному из стандартных подходов к оценке, р.;
- весовой коэффициент подхода;
применяемые подходы к оценке.
Данные о сведении полученных результатов в итоговую стоимость оцениваемого объекта заносятся в таблицу 4.1.
Таблица 4.1
Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости
Подходы к оценке недвижимости |
Стоимость, тыс. р. |
Весовой коэффициент |
Затратный |
13396,32 |
0,05 |
Сравнительный |
8090,68 |
0,85 |
Доходный |
8698625 |
0,10 |
Рыночная стоимость |
877409,4 |
1 |
В завершение необходимо определить величину стоимости оцениваемого здания в соответствии с поставленной целью оценки.
РС=13396,32*0,05+8090,68*0,85+
В данном случае у нас срочная продажа, а это значит, что имеет место ликвидационная стоимость. Рыночная стоимость снижается на 10-20 %. По заданию у нас вынужденная продажа в ограниченный период времени, мы снизили рыночную стоимость на 15%. Стоимость нашего объекта будет равна 745797,99 тыс. р.
В данной
работе представлена оценка
Затратный подход – способ оценки имущества, основанный на определении стоимости издержек на создание, изменение и утилизацию имущества, с учетом всех видов износа. Затратный подход реализует принцип замещения, выражающийся в том, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создаваемый объект той же полезности. Подход к оценке по затратам базируется на сравнении стоимости строительства аналогичного объекта недвижимости со стоимостью существующего объекта. При этом подходе определяется стоимость строительства аналогичного объекта, вычитается накопленный износ. Получившаяся величина определяет стоимость оцениваемого объекта. Используя затратный подход, мы получили стоимость объекта недвижимости 13396,32 тыс. р.
Сравнительный подход к оценке основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект. Согласно сравнительному подходу объект недвижимости оценен 8090,68 тыс.р.
Доходный подход представляет собой процедуру оценки стоимости исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации и от последующей продажи. Для оценки стоимости доходной недвижимости применяют технику капитализации или метод дисконтирования денежных потоков. Применяя доходный подход, получили стоимость 8698625 тыс. р.
Выполнены все необходимые расчеты, в результате которых была получена рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости 877409,4 тыс. руб.
Итоговая стоимость объекта недвижимости с учетом корректировок на срочность продажи составила - 745797,99 тыс. руб.
Данная работа расширила как теоретические знания в области оценочной деятельности, так и практические, которые, несомненно, пригодятся нам в нашей будущей профессиональной деятельности.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ