Экономика недвижимости

2) физическая  осуществимость. Исключаются функции, осуществление которых невозможно из-за недостаточно высокого качества земельного участка и конструктивных особенностях здания. Из этого перечня исключаются также функции, которые не могут быть реализованы из-за невыполнимости каких-либо звеньев технологической цепочки планируемого строительства: нет возможности обеспечить поставку материалов, техники, рабочей силы, а так же обеспечить необходимые условия техники безопасности и завершения проекта в заданный срок при приемлемом соответствии стоимости и качества работ.

Очевидно, что требующееся  для подобного рода улучшения дополнительное финансирование понижает конкурентоспособность функций при окончательном выборе варианта[3].

Здание имеет пять помещений, примерно равных по площади, так же здание имеет высокие потолки, несущими конструкциями являются стены. Поэтому, в принципе, в оцениваемом здании физически возможно реализовать галереи, магазины, салоны, ресторан, офисы. Все конструктивные особенности здания этому не противоречат.

3)экономическая  целесообразность. Юридически разрешенные и физически осуществимые остаются в перечне только в случае их экономической целесообразности. Обоснование с точки зрения окупаемости инвестированного капитала[3].

Оцениваем возможную  доходность для каждого законодательно разрешенного и физически осуществимого варианта использования здания.

 

Таблица 1                

Ставки аренды коммерческой недвижимости за месяц, р./ м2

Тип здания	Назначение	Площадь	Месторасположение
			с/о	За месяц	За год
Административное	Офис, банк	1080	350	378,0	4536
Общественного питания	Столовая, ресторан, кафе	1080	330	356,400	4276,8
Торговое	Магазин, супермаркет, выставочный центр, аптека	1080	380	410,400	4924,8
Складское	Склад, автогараж	1080	240	259,200	3110,4
Производственное	Пищевое производство, мастерская ремонта, СТО	1080	280	302,400	3628,8

 

Посчитаем показатель валового дохода для пяти вариантов (ПВД):

ПВД=S·A, где S – площадь объекта, А – цена аренды

ПВД1 (административное) = 1080*350*12/1000 = 4536 тыс. руб.

ПВД2 (общественное питание) = 1080*330*12/1000 = 4276,8 тыс. руб.

ПВД3 (торговое) = 1080*380*12/1000 = 4924,8 тыс. руб.

ПВД4 (складское) = 1080*240*12/1000 = 3110,4 тыс. руб.

ПВД5 (производственное) = 1080*280*12/1000 = 3628,8 тыс. руб.

Максимальную доходность имеет здание торгового типа. Так как здание находится в средней отдаленности, то целесообразно будет открыть здесь магазин. Транспортная доступность в данном местоположение второстепенная, значит подъезд к магазину будет более удобный, что тоже будет привлекательным фактором для потенциальных клиентов.

3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ЗДАНИЯ РАЗЛИЧНЫМИ ПОДХОДАМИ К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

 

В отношении недвижимости, стоимость – это мера того, сколько  будущий покупатель будет готов  заплатить за оцениваемый объект собственности в виде денег или денежного эквивалента (ожидаемая цена, которая будет являться результатом конкретных условий). Затраты – это денежная сумма, необходимая для создания объекта недвижимости.

Недвижимость не существует сама по себе. Она находится под  воздействием окружающей среды и  сама влияет на нее. Наиболее существенно  на стоимость недвижимости влияют следующие факторы: физические, социальные, экономические, политические (административные).  Все названные факторы действуют в совокупности и, как правило, отражают местоположение объекта недвижимости в системе расселения. Оценка недвижимости – это определение стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью и процедурой оценки.

Традиционными подходами  определения стоимости недвижимости являются затратный (отражающий точку зрения по созданию объекта оценки с позиции понесенных затрат), сравнительный (отражает совокупность ценообразующих факторов конкретного рынка (спрос и предложение, конкуренцию, ограничение и т.д.), присутствующих на дату оценки);  и доходный (отражает позиции наиболее вероятного покупателя (инвестора)). В рамках каждого подхода используются определенные методы расчета. В результате применения этих подходов получаются три различные величины стоимости одного и того же объекта, на основании которых определяется итоговая величина стоимости.

3.1. Использование затратного подхода

Затратный подход основан на определении стоимости  недвижимости исходя из стоимости земельного участка и затрат на возведение имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа. Основная расчетная формула:

, (1)

где - стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках затратного подхода, тыс. р.;

- стоимость земельного участка,  тыс. р.;

- стоимость нового строительства  здания, тыс. р.;

- накопленный зданием износ,  тыс. р.

Для оценки стоимости  земельного участка используется метод прямого сравнения продаж. По своей сути, данный метод относится к сравнительному подходу, однако его расчетные модели используются и в других подходах. В частности, в рамках затратного подхода необходимо оценить величину затрат, необходимых на приобретение земельного участка под строительство. Для этого анализируются цены аналогичных участков. При этом имеющиеся различия между сравниваемыми объектами корректируются путем введения соответствующих поправок.

Начальным этапом метода прямого сравнения продаж является изучение рынка и сбор информации об объектах-аналогах, т.е. таких объектах, которые схожи с оцениваемым[1]. Данные о проданных на рынке аналогах - в таблице 3.1.

 

Таблица 3.1                 

Данные о продажах земельных участков

Характеристики	А1	А2	A3	А4	А5	А6
Цена продажи, тыс. р.	1050	3000	4000	2800	2800	1350
Размер, м2	1000	5000	4300	2800	3500	1500
Права собственности	Частная	Сервитут	Государственная	Сервитут	Государственная	Частная
Условия финансирования	Типичные	Кредит	Типичные	Типичные	Типичные	Кредит
Условия продажи	Срочная продажа	Срочная продажа	Типичные	Особые 1*	Типичные	Особые 2**
Дата продажи	3 мес. назад	9 мес. назад	Наст, время	6 мес. назад	3 мес. назад	6 мес. назад
Местоположение	цен.	отд.	с/о	цен.	отд.	с/о
Асфальтобетонное покрытие	До 10%	До 30 %	До 50 %	До 30 %	До 50 %	До 10 %
Несущая способность грунтов	низк.	выс.	сред.	сред.	низк.	выс.

* Сделка между партнерами  по бизнесу.

** Приобретение соседнего  участка для расширения существующего.

После того, как  определены объекты-аналоги, необходимо подобрать единицы сравнения, поскольку  количественные характеристики объекта оценки и аналогов отличаются. В данной курсовом проекте будем оперировать ценой за единицу площади, т.е. единицей сравнения будет цена 1 м_².

Следующим этапом метода прямого сравнения продаж является внесение поправок на выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов. На данном этапе требуется ответить на вопрос, за какую сумму был бы продан аналог, обладай он теми же характеристиками, что и объект оценки.

Основное  правило внесения процентных поправок: если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий коэффициент.

Внося поправки, необходимо помнить, что корректировкам подвергаются объекты-аналоги, объект оценки никогда не подвергается корректировкам.

При внесении поправок необходимо подвергнуть корректировкам каждую отличающуюся характеристику - элемент сравнения. Элементы сравнения принято делить на две группы. Первая группа - элементы, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка (поправки проводятся путем применения каждой последующей поправки к предыдущему результату скорректированной цены).

Первая  группа включает в себя: состав передаваемых прав собственности, условия финансирования сделки, условия продажи, время продажи.

Вторая группа - элементы, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости (производятся путем применения поправок каждого элемента к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в произвольном порядке). Состав второй группы: местоположение, физические и экономические характеристики, дополнительные компоненты.

Размер величины поправок, необходимых для расчета скорректированных цен земельных участков, определен по результатам исследования рынка:

- наличие  сервитута (обременения) снижает  стоимость на 12 %, по причине дополнительных процедур согласования государственные объекты стоят на 10 % меньше частных;

- кредиты предоставляются под 15 %;

- условия срочной продажи изменяют цену на 10 %, при сделке между партнерами по бизнесу цена была занижена на 8 %, особая заинтересованность покупателя при приобретении соседнего участка для расширения бизнеса позволила продавцу завысить цену на 7 %;

- за 3 мес. цены на рынке возросли на 2 %, за 6 мес. – на 4 %, за 9 мес. - на 8 %;

- разница в ценах по районам: цен. и с/о - 20 %, с/о и отд. -10 %, цен. и отд. - 30 %;

- разница в ценах при наличии асфальтобетонного покрытия на площади до 10 % участка по сравнению с площадью до 30 % составляет 2 %, до 30 % по сравнению с площадью до 50 % - 3 %, до 10 % по сравнению с площадью до 50 % - 5%;

- разница в ценах между низк. и сред, несущей способностью грунтов -   3 %, сред, и выс. -   4 %, низк. и выс. - 7 %.

Таблица 3.2 

Расчет скорректированных  цен земельных участков

Элементы сравнения	Объект оценки	А1	А2	А3	А4	А5	А6
Цена продажи объекта, р.	-	1650	4500	6020	4200	4375	2025
Размер, м2	1080	1000	5000	4300	2800	3500	1500
Цена единицы сравнения, р./м2	-	1,65	0,9	1,4	1,5	1,25	1,35
Оцениваемые права собственности:	частная	частная	сервитут	государственная	сервитут	государственная	частная
- процент отличия	-	-	+12%	+10%	+12%	+10%	-
-корректировка, р.	-	-	0,108	0,14	0,18	0,125	-
-скорректированная     цена,  р.	-	1,65	1,008	1,54	1,68	1,375	1,35
Условия финансирования:	типичные	Типичные	кредит	Типичные	Типичные	Типичные	кредит
- процент отличия	-	-	-15%	-	-	-	-15%
-корректировка, р.	-	-	0,151	-	-	-	0,2025
-скорректированная цена, р.	-	1,65	0,857	1,54	1,68	1,375	0,1475
Условия продажи:	Срочная	срочная продажа	срочная продажа	Типичная	Особые 1*	Типичная	Особые 2**
- процент отличия	-	-	-	-10%	-2%	-10%	-17%
-корректировка, р.	-	-	-	0,154	0,0336	0,1375	0,1951
-скорректированная цена, р.	-	1,65	0,857	1,386	1,6464	1,2375	0,9524
Дата продажи:	Настоящее время	3 мес. назад	9 мес. назад	Настоящее время	6 мес. назад	3 мес. назад	6 мес. назад
- процент отличия	-	+2%	+8%	-	+4%	+2%	+4%
-корректировка, р.	-	0,033	0,0686	-	0,0658	0,0247	0,0380
-скорректированная цена, р.	-	1,683	0,9256	1,386	1,7122	1,2622	0,9904
Местоположение:	с/о	Цен.	Отд.	с/о	Цен.	Отд.	с/о
- процент отличия	-	-20%	+10%	-	-20%	+10%	-
-корректировка, р.	-	0,3366	0,0926	-	0,3424	0,1262	-
-скорректированная цена,  р.	-	1,3464	1,0182	1,386	1,3698	1,3884	0,9904
Асфальтобетонное покрытие:	До 50%	До 10%	До 30%	До 50%	До 30%	До 50%	До 10%
- процент отличия	-	+5%	+2%	-	+2%	-	+5%
-корректировка, р.	-	0,0841	0,0185	-	0,0342	-	0,0495
-скорректированная цена, р.	-	1,7671	0,9441	1,386	1,7464	1,3884	1,0399
Несущая способность  грунтов:	Выс.	Низк.	Выс.	Сред.	Сред.	Низк.	Выс.
- процент отличия	-	+7%	-	-4%	-4%	+7%	-
-корректировка, р.	-	0,1178	-	0,0554	0,0684	0,0883	-
-скорректированная цена,  р.	-	1,5483	1,036	1,3306	1,3356	1,4767	1,0399