Экономика недвижимости

* Относительно объекта  оценки.

Элементы  сравнения объектов-аналогов относятся  ко второй группе - относящиеся непосредственно к объекту недвижимости. Предполагается, что условия сделки и состояние рынка были похожи. В качестве единицы сравнения необходимо принять все здание.

Расчет скорректированных  цен объектов коммерческой недвижимости необходимо провести по форме таблице 3.6, при этом следует учитывать, что в сравнительном подходе учитывается общая площадь здания по внутреннему обмеру.

На основании сравнительного анализа цен продаж известно, что различия в ценах аналогичных объектов коммерческой недвижимости за счет местоположения следующие:

- 15 % между расположенными  в отдаленном районе и районе средней отдаленности;

-  10% между центром и районом средней отдаленности.

 

 

 

 

 

Таблица 3.6    

Расчет скорректированных  цен объектов коммерческой недвижимости

Объект сравнения	Площадь, м2	Местоположение	Состояние	Транспортная доступность	Стоимость оборудования, тыс. р.	Цена продажи, тыс. р.	Цкх, тыс.р.		Поправки в долях			Скорректированная цена, тыс. р.
							оборудование	площадь	по местоположению	по состоянию	по транспортной доступно- сти
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13
Объект оценки	1080	с/о	хор	втр	-	-	-	-	-	-	-	-
А1	1242	с/о	хор	гл.	500	10436	9936	8640	1	1	0,9	7776
А2	810	с/о	удо	гл.	525	6481	5956	7941	1	1,08	0,9	7718
А3	1944	с/о	хор	втр	550	15040	14490	8050	1	1	1	8050
А4	702	отд	хор	втр	-	4588	4588	7058	1,15	1	1	8116,7
А5	1512	отд	удо	гл.	-	9151	9151	6536	1,15	1,13	0,95	8068
А6	1404	отд	хор	гл.	530	10141	9611	7393	1,15	1	0,95	8076,8
А7	2160	цен	хор	гл.	580	19698	16118	9559	0,9	1	0,9	7742,8
А8	540	цен	удо	гл.	600	4957	4357	8714	0,9	1,09	0,95	8121,02
А9	972	цен	хор	втр	570	8806	8236	9151	0,9	1	1	8235,9

 

 Ц_кх – цена, приведенная по количественным характеристикам (по стоимости оборудования и площади), тыс. р.

 

Поправки  на состояние объекта и условия  транспортной доступности необходимо определить путем анализа подобранных аналогов. Для этого используется метод парных продаж.

Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одной характеристики, наличием которой и объясняется разница в ценах этих объектов.

При определении  поправок необходимо учесть:

1. поправки определяются исходя из цен, приведенных к оцениваемому объекту по количественным характеристикам;
2. подбираются пары аналогов, имеющие только одно отличие, например одинаковое местоположение и транспортная доступность, но разное состояние;
3. при определении поправок по той или иной характеристике всегда делить цены аналогов с одинаковой с объектом оценки характеристикой на цену аналога с отличающейся характеристикой.

На основании метода парных продаж известно, что различия в ценах аналогичных объектов коммерческой недвижимости по состоянию составляют:

- 10 % в районе средней  отдаленности между хорошим и удовлетворительным состоянием;

- 8% в отдаленном районе;

- 5% в центральном районе.

Различия в ценах по транспортной доступности между второстепенной и главной магистралью:

- 5% в районе средней отдаленности;

- 10% в отдаленном районе и в центральном.

Данный метод  позволяет рассчитать поправку на отличающуюся характеристику и затем использовать ее для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога. Скорректированные цены аналогов определяются с учетом всех поправок (гр. 13 таблице 3.6 определяется умножением гр. 9 на гр. 10, гр. 11, гр. 12). Затем необходимо провести согласование полученных цен. Для этого анализируются описанные в п. 3.1 показатели.

Проанализируем  четыре показателя:

1) среднее арифметическое значение скорректированных цен:

Ц₁=(7776+7718+8050+8116,7+8068+8076,8+7742,8+8121,02+8235,9) / 9 = 7989,47 тыс.р.

2. модальное значение: Ц₂=8064,93 тыс.р.

3) медианное значение:     Ц₃=8072,4 тыс.р.

4) скорректированная цена: Ц₄= 8235,9 тыс.р.

Стоимость оцениваемого объекта в итоге принимается как среднее арифметическое между значениями приведенных выше показателей, полученных в процессе согласования.     

С_сп = (7989,47+8064,93+8072,4+8235,9)/4= 8090,68 тыс.р.

Итоговая стоимость  объекта, полученная в рамках сравнительного подхода, составляет 8090,68 тыс. руб.

3.3 Использование  доходного подхода

Доходный подход оценивает  стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

• качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;

• риски, характерные  как для оцениваемого объекта, так  и для региона.

 Доходный подход заключается в преобразовании в текущую стоимость недвижимости ожидаемых выгод, которые может принести использование или будущая продажа объекта. Для определения стоимости объекта оценки используется метод прямой капитализации дохода.

Преобразование  будущих доходов в текущую  величину стоимости осуществляется по формуле:                        

,  (3)

где - стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках доходного подхода, тыс. р.;

- чистый операционный доход  оцениваемого объекта за год, тыс. р.;

  коэффициент капитализации.

Для определения  ЧОД следует рассчитать потенциальный  и эффективный валовые доходы.

Потенциальный валовой доход (ПВД) - это сумма всех ожидаемых поступлений от сдачи объекта в аренду при его стопроцентном использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД определяется за год с учетом ставок аренды и общей площади по внутреннему обмеру здания, при этом для зданий, находящихся в удовлетворительном состоянии, ставку необходимо снизить на 30 %.

Эффективный валовой доход (ЭВД) - это величина, равная ПВД, за вычетом потерь от недозагрузки объекта и недосборов арендной платы.

Обычно эти потери выражают в процентах по отношению  к потенциальному валовому доходу. Потери рассчитываются по ставке, определяемой для типичного уровня управления на данном рынке, т.е. за основу берется рыночный показатель. Но это возможно только в условиях наличия значительной информационной базы по сопоставимым объектам. В отсутствии таковой для определения коэффициента недозагрузки (недоиспользования) оценщик, прежде всего, анализирует ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту, т.е. существующие арендные договора по срокам действия, частоту их перезаключения, величину периодов между окончанием действия одного арендного договора и заключением следующего (период, в течение которого единицы объекта недвижимости свободны) и на этой основе рассчитывает коэффициент недоиспользования (К ) объекта недвижимости.

Коэффициент загрузки зависит от различных типов недвижимости (отелей, магазинов, многоквартирных домов и т.д.). При эксплуатации объектов недвижимости желательно поддерживать коэффициент загрузки на высоком уровне, так как значительная часть операционных расходов является постоянной и не зависящей от уровня загрузки.

Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализируя ретроспективную информацию по конкретному объекту с последующим прогнозированием данной динамики на перспективу (в зависимости от перспектив развития конкретного сегмента рынка недвижимости в регионе). Опираясь на ретроспективную и текущую информацию, оценщик может рассчитать коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей с последующей корректировкой для прогнозирования величины действительного валового дохода.

Помимо потерь от недоиспользования  и при сборе арендных платежей необходимо учесть прочие доходы, которые можно увязать с нормальным использованием данного объекта недвижимости в целях обслуживания, в частности, арендаторов (например, доход от сдачи в аренду автомобильной стоянки, склада и т.д.), и не включаемые в арендную плату. Принимаем равным 8%.

ЧОД представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого чистого годового дохода, полученного от объекта оценки после вычета всех операционных расходов (ОР) и резервов.

Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства дохода. К резервам относят расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений здания.

Расчет ЧОД  осуществляется в виде отчета о доходах  и расходах по форме таблицы 3.7.

Таблица 3.8                                        

 Отчет о доходах и расходах

Показатели	Сумма, р.	Порядок расчета
ПВД	4924,8
Убытки	246,24	5% от ПВД
ЭВД	4678,56	ПВД- убытки
ОР:
- налог на землю	151200	7 р./м2 площади земли/ квартал для цен.
- налог на имущество	199,87	2% в год  от Снс с учётом износа
- коммунальные расходы	518400	40 р./м2/мес.  Для зданий общепита
- расходы на управление	701784	15% от ЭВД
- страхование	13,396	0,1 от Снс в год
- обеспечение безопасности	738,72	15% от ПВД
Резервы	267,92	2% от Снс в год
ЧОД	2087670

Коэффициент капитализации определяется с учетом возмещения капитальных затрат. Коэффициент состоит из двух частей:

1)  ставки доходности  инвестиции (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;

2)  нормы возврата  капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.

Ставка дохода на капитал  строится методом кумулятивного  построения:

Безрисковая ставка дохода + Премии за риск + Вложения в недвижимость + Премии за низкую ликвидность недвижимости + Премии за инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка доходности - ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата».

Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой  добавляются остальные (ранее перечисленные) составляющие - поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости.

Значение безрисковой  ставки принимается равным сложившемуся на данный момент уровню доходности по банковским депозитам, как альтернативного  варианта для вложения капитала инвестором.

Важно отметить, что при  использовании номинальных потоков доходов коэффициент капитализации и его составные части должны быть рассчитаны в номинальном выражении, а при реальных потоках доходов - в реальном выражении. Для преобразования номинальных потоков доходов в реальные следует номинальную величину разделить на соответствующий индекс цен, т.е. отношение величины индекса цен за тот год, в котором ожидаются денежные потоки, к индексу цен базового периода.

Расчет различных составляющих премии за риск:

• надбавка за низкую неликвидность. При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций. Риск низкой ликвидности составляет 3 % , т.к. объект можно продать примерно в течение 2-3 месяцев;

• надбавка за риск вложения в недвижимость. В данном случае учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта. Главное, чтобы объект был востребован, пользовался спросом. Оцениваемый объект располагается в районе средней отдаленности, арендные ставки, выходит, будут ниже, чем у аналогичного объекта в центре, всего пять помещений хронически простаивать не могут, риск вложения в недвижимость – 5 %;