Экономика недвижимости

Для вывода о стоимости  земельного участка необходимо провести согласование полученных скорректированных  цен. Согласование - это не усреднение полученных промежуточных результатов, а процесс взвешивания и сравнения показателей с их характеристиками. Согласование проводится в соответствии с имеющимися отличиями аналогов от оцениваемого объекта.

Для согласования широко используются различные методы. В частности, суждение о стоимости объекта можно принять в результате анализа четырех показателей:

1. среднего арифметического значения скорректированных цен;

       (1,5483+1,036+1,3306+1,3356+1,4767+1,0399) / 6 = 1,2945 тыс. руб.

2. модального значения. Мода - наиболее часто встречаю- 
   щееся значение в числовом ряду. Могут быть взяты наи- 
   более близкие часто встречающиеся вместе значения;

Мода = 1,3306 тыс.р.

3. медианного значения. Медиана - середина ранжированного числового ряда. Для определения медианы необходимо записать все цены от минимального до максимального значения и выбрать значение, находящееся в центре ряда, либо среднее между двумя — при четном количестве значений;

Медиана = 1,3331 тыс.р.

4. скорректированной цены самого похожего на оцениваемый объект аналога. Чем меньше количество и величина поправок, тем больше аналог похож на объект оценки.

А3 = 1,3306 тыс.р.

Стоимость земельного участка в итоге принимается  как среднее арифметическое между значениями приведенных выше показателей.

С з.у. =(1,2945+1,3306+1,3331+1,3306) / 4 = 1,3222 тыс.р.

Земельный участок в  данном случае принимаем 5400 м2, считаем полную стоимость земельного участка:

С_З = 1,3222*5400=7139,88 тыс. р.

      Следующий этап затратного подхода - расчет издержек, необходимых на воспроизводство нового здания, являющегося точной копией оцениваемого. Один из методов оценки стоимости нового строительства - метод укрупненных обобщенных показателей стоимости на единицу сравнения.

В качестве единицы  сравнения в данном проекте принимается 1 м_². Для получения стоимости нового строительства объекта оценки величина укрупненного обобщенного показателя стоимости умножается на количество единиц сравнения объекта оценки. Расчет величины укрупненного обобщенного показателя стоимости на 1 м_² необходимо выполнить по форме таблицы 3.3.

При расчете  стоимости нового строительства  необходимо учесть следующую информацию:

• заработная плата составляет 35 % от стоимости материалов;
• накладные расходы - 25 % от прямых затрат;
• прибыль  подрядчика -   12  %  от суммы  прямых  и накладных затрат;
• оплата услуг проектно-сметных организаций - 5 % от прямых затрат;
• маркетинговые, рекламные, страховые расходы - 6 % от цены подрядчика;
• затраты на покупку энергетических мощностей - 10 % от цены подрядчика;
• налоги (НДС) - 18 % от суммы всех предыдущих затрат;
• прибыль инвестора - 30 % от понесенных расходов.

Таблица 3.3  

 Расчет укрупненного обобщенного показателя стоимости при строительстве здания, тыс. р./м_²

№	Наименование	Затраты, тыс. р. на 1 м2,по типам зданий
		торговое
1	Прямые затраты
1.1	СМР:
	- материалы	3,10
	- заработная плата(35% от материалов)	1,085
	- эксплуатационные расходы	0,45
	- прочие	0,20
	Итого прямые затраты	4,835
1.2	Накладные расходы (25% от прямых затрат)	1,208
1.3	Прибыль подрядчика ( 12% от суммы прямых и накладных затрат)	0,725
	Итого цена подрядчика	6,768
2	Косвенные затраты
	- оплата услуг проектно-сметных  организаций	0,24
	- маркетинговые, рекламные,  страховые	0,406
	- затраты на покупку  энергетических мощностей	0,68
	- налоги ( 18% от суммы всех предыдущих затрат)	1,45
	Итого затраты инвестора	9,544
3	Прибыль инвестора (30% от понесенных расходов)	2,86
	Итого укрупненный обобщенный показатель стоимости	12,404

 

 
                   Снс = Sзд* 12,404;

         Снс = 1080* 12,404 = 13396,32 тыс. руб.   

Следующим этапом затратного подхода является оценка износа. Термин «износ» в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а, следовательно, и его стоимости. По мере эксплуатации объекта, постепенно ухудшаются качества объекта, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а так же функциональное соответствие текущему и тем более будущему использованию, связанные с жизнедеятельностью  человека. На стоимость недвижимости в не меньшей степени влияют и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т.д.

Износ обычно определяют в процентах, а  стоимостным выражением износа является обесценение. В зависимости от причин, вызывающих обесценение, выделяют три вида износа: физический, функциональный и внешний. Для оценки накопленного износа применяется метод разбивки, суть которого состоит в определении величины трех видов износа: физического, функционального и внешнего.

  Физический и функциональный износ подразделяется на устранимый и неустранимый. Устранимый износ – это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно.

Износ: физический (устранимый и неустранимый), функциональный (устранимый и неустранимый) и внешний (экономический, как правило, неустранимый).

1) Физический износ — это уменьшение стоимости объекта 
недвижимости в результате воздействия природно-климатических факторов 
и факторов жизнедеятельности человека. Выражается в разрушении 
строительных конструкций и материалов и утрате первоначальных

технико-эксплуатационных качеств объекта недвижимости.

2) Функциональный износ - это уменьшение стоимости объекта 
недвижимости в результате его несоответствия современным стандартам и 
требованиям рынка с точки зрения его функциональной полезности. 
Функциональный износ может проявиться в устаревшей архитектуре здания, 
в удобствах его планировки, объёмах, инженерном обеспечении и т.д. Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, которая исключает из рассмотрения функциональный износ.

Причины функционального  износа:

- недостатки, требующие  добавления элементов (элементы  здания и оборудования, которых нет в существующем окружении, и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам).

- недостатки, требующие  замены или модернизации элементов  (позиции, которые выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам).

- сверхулучшения (позиции и элементы сооружения, наличия которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов).

3)   Износ внешнего воздействия - это уменьшение стоимости объекта недвижимости, вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного либо экономическими, либо политическими, либо другими внешними факторами. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может “самоустраниться” из-за позитивного изменения окружающей среды.

При определении  общей величины накопленного износа методом разбивки используется формула:

,         (2)                  

где И_физ- физический износ здания, %;

И_функ- функциональный износ здания, %;

И_вн- внешний износ здания, %.

Физический  износ определяется нормативным  методом. Метод предполагает использование нормативных инструкций, в данном случае - Правилами оценки физического износа жилых зданий [2]. Для оценки физического износа необходимо изучить степень повреждения конструктивных элементов здания по форме таблицы 3.4.

Количественная  оценка физического износа приводится только по фундаментам, стенам и перекрытиям. Физический износ конструктивного элемента определяется по величине количественной оценки для соответствующего интервала оценок, при необходимости производится интерполяция процентных значений физического износа. Расчет проводится с использованием Правил оценки физического износа жилых зданий [2].

Для остальных  элементов износ определяется самостоятельно, исходя из уровня износа, оцененного по первым трем элементам. Итоговая величина износа по каждому элементу определяется путем умножения удельного веса соответствующего элемента на значение износа. Итоговая величина физического износа всего здания определяется суммированием.

Таблица 3.4           

Расчет физического  износа здания

№	Конструктивные элементы здания	Удельный вес, %	количественная оценка		Износ конструктивного элемента, %	Итого износ %
		Тор
1	Фундаменты	4		Осадка с прогибом стен до 0,01 от длины стены	25	1
2	Стены	23		Глубина разрушения швов 3 см	35	8,05
3	Перекрытия	18		-	15	2,7
4	Кровля	12		-	25	3
5	Полы	7		-	10	0,7
6	Проемы	10		-	10	1
7	Отделочные работы	8		-	15	1,2
8	Инженерное обор.	16		-	10	1,6
9	Прочие работы	2		-	15	0,3
	Итого	100		-	-	19,55%

Функциональный  износ здания оценивается самостоятельно в интервале от 1 до 5 %. Так как необходимы затраты на модернизацию системы противопожарного оборудования и систему кондиционирования, функциональный износ здания оценен в 3 %.

Внешний износ  оценивается аналогично функциональному в интервале от 1 до 10 %. Так как зданий галерей и выставочных центров достаточно много в городе, то это сказывается на снижение коммерческой привлекательности объекта со стороны арендаторов. Таким образом, внешний износ оценен в 5 %.

Вывод о состоянии  здания: здание находится в хорошем  состоянии, так как износ составил 19,55% (до 20%) и его износ незначителен.

Процентное  значение накопленного износа определяется по формуле (2).

И_н = 1-(1-19,55/100)*(1-3/100)*(1-5/100) = 0,254

 

Для оценки стоимостного значения накопленного износа полученный процент применяется к величине стоимости нового строительства здания.

В завершение данного  подраздела необходимо вывести результат стоимости объекта, оцененный в рамках затратного подхода. Для этого используется формула (1).

С_зп = 7139,88+13396,32-3402,66 = 17133,54 т.р.

С_З = 1,3222*5400 = 7139,88 тыс. руб.

Снс=1080*12,404 = 13396,32 тыс. руб.

          И_н = 0,254*С_нс = 0,254*13396,32 = 3402,66 тыс. руб.

 

Итоговая стоимость  объекта, определенная в рамках затратного подхода составляет С_зп = 17133,54 тыс. руб.

3.2 Использование сравнительного подхода

 

Сравнительный подход основан на определении стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных объектов. Одним из методов данного подхода является метод прямого сравнения продаж, который в данном курсовом проекте использовался для оценки стоимости земельного участка. Применение метода прямого сравнения продаж в рамках сравнительного подхода подразумевает сравнение оцениваемого объекта (здания вместе с земельным участком) с аналогами, при этом суть метода и порядок расчета остаются теми же.

 

  Таблица 3.5    

Данные о  продажах коммерческой недвижимости

Аналоги	Площадь*, м2	Местоположение	Транспортная доступность	Состояние
А1	+15 %	с/о	гл.	хор.
А2	-25 %	с/о	гл.	удовл.
A3	+80 %	с/о	втр.	хор.
А4	-35 %	отд.	втр.	хор.
А5	+40 %	отд.	гл.	удовл.
А6	+30 %	отд.	гл.	хор.
А7	+100 %	цен.	гл.	хор.
А8	- 50 %	цен.	гл.	удовл.
А9	-10%	цен.	втр.	хор.