Экономические риски

риска.

В   практике   менеджмента   руководителям   приходится иметь дело с различными видами рисков, основные из них: политический риск, системный, селективный, отраслевой, региональный, риск предприятия, ликвидности, контрагента, законодательный риск, инновационный и ряд других.

Управление рисками  — сравнительно новая и динамично  развивающаяся сфера профессиональной деятельности современного менеджмента. В коммерческих организациях создаются специальные должности риск-менеджеров, которые участвуют в анализе, обосновании и принятии рискованных решений.   Создание  системы  управления  риском  в  организации предполагает: создание эффективной системы оценки и контроля принимаемых решений; выделение специального подразделения или работника, занимающегося управлением рисками; выделение средств и формирование специальных резервов для страхования рисков и покрытия возможных потерь.

Методы  управления  риском  можно  разделить на две группы, в одну из которых входят методы предупреждения и ограничения риска (экспертиза решений и оценка уровня риска, лимитирование риска, использование гарантий и залога, диверсификация риска и т. д.), а в другую — методы компенсации возможных потерь (резервирование средств и страхование рисков).

В следующей главе  мы попробуем на примере АО «недвижимость  провести оценку риска двух инвестиционных проектов.

Глава 2  Оценивание риска инвестиционного проекта

2.1. Общая характеристика  двух инвестиционных проектов

 

Акционерное общество «Недвижимость» приняло решение о строительстве нового объекта недвижимости и инвестировании 800 тыс. PLN в его уставной капитал. Источником остальных необходимых инвестиционных затрат станут предоплаты будущих покупателей — пользователей этого объекта недвижимости, ориентированного на оказание сервисных услуг. Предварительное изучение спроса на услуги сервисных центров в некоторой городской местности, проведенное акционерным обществом «Недвижимость», подтвердило предположение, что система предоплаты за помещения сервисных центров устраивает и их покупателей, и само общество. Было высказано мнение, что благодаря такой схеме общество обеспечит финансовую устойчивость в период реализации этого инвестиционного проекта.

Акционерное общество «Недвижимость» подготовило два инвестиционных проекта: сервисный комплекс «Торговля» и сервисный комплекс «Народные промыслы».

Проект «Торговля» предусматривает  строительство 12 сервисных центров высокого стандарта качества с большой полезной площадью. Эта недвижимость продается без окончательной отделки и предназначается для осуществления определенной торговой деятельности. Проектом «Народные промыслы» предусматривается строительство 21 сервисного центра относительно невысокого стандарта качества с меньшей полезной площадью. Эта недвижимость также продается без окончательной отделки и предназначается для осуществления разнообразной ремесленной деятельности.

Указанные проекты характеризуются  различными эксплуатационно-техническими и экономическими параметрами (количество помещений, материальные издержки), однако общая полезная площадь обоих зданий одинакова. Одинаковы также начальные инвестиционные затраты, главным образом связанные с разработкой документации, геодезическими издержками, подготовкой территории. Эти затраты оценивались по аналогии с ранее реализованными проектами. Временной горизонт инвестиций равен четырем годам.

В свою очередь, материальные, трудовые и прочие издержки для рассматриваемых  вариантов инвестирования различны. Они связаны с выбираемым стандартом качества отделки здания. Доходы от продажи помещений по первому и второму вариантам также различаются. Они определяются калькуляцией ставок за 1 м² поверхности с учетом стандарта качества здания. В то же время доходы от продажи земли, на которой реализуется проект, считаются одинаковыми. Стоимость земли разделена на всех покупателей пропорционально количеству приобретаемых ими помещений. Акционерное общество выдвигает условие, что вместе с полезным помещением покупатель обязан приобрести часть земли, на которой возведено строение.

Акционерное общество заинтересовано в оценивании эффективности рассматриваемых вариантов проекта с учетом риска их реализации. В связи с этим подготовлен прогноз доходов и расходов по каждому проекту на четырехлетний период (табл. 1 и 2). Основу для оценивания элементов доходов и расходов составляют результаты анализа спроса и предложения на этот вид недвижимости, а также прежний опыт инвесторов. В расчетах использовалась ставка дисконтирования 18%.

Таблица 1 - Прогноз доходов и  расходов по инвестиционному проекту  «торговля»

Показатель	Гол
	0-й	1-й	2-й	3-й	4-й	Всего 0-4
Доход от продажи имущества	-	2 900 000	2 900 000	2 900 000	2 900 000	11 600 000
Доход от продажи земли, на которой  возведена недвижимость	-	84 300	84 300	84 300	84 300	337 200
Начальные затраты	-800 000	-	-	-	-	- 800 000
Трудовые издержки	-	-1 320 000	-1 320 000	-1 320 000	-1 320 000	-5 280 000
Материальные издержки	-	-900 000	-900 000	-900 000	900 000	-3 600 000
Прочие издержки	-	-220 000	-220 000	-220 000	-220 000	- 880 000
Доход до налогообложения	-800 000	544 300	544 300	544 300	544 300	-
Налог на доходы юридических лиц  в размере 34%	-	185 062	185 062	185 062	185 062	-
Чистый доход	- 800 000	359 238	359 238	359 238	359 238	636 952

 

Оценивание риска инвестиционных проектов проводилось в пять этапов.

1.  Определение исходных принципов  инвестиционного мероприятия, связанного с реализацией и эксплуатацией недвижимости, предназначенной для торговой и ремесленной деятельности.

2. Расчет базового значения NPV для инвестиционных проектов в соответствии с прогнозами доходов и расходов.

3.  Определение предельных  значений доходов от продажи  недвижимости (строений и земли), трудовых, материальных и прочих издержек, а также внутренней ставки доходности инвестиций.

4.  Сравнительный анализ  предельных и базовых значений, т.е. сравнение уровня безопасности инвестиционных проектов с учетом параметров расчета эффективности инвестиций.

5.  Исследование зависимости  величины NPV инвестиционных проектов от изменений отдельных параметров расчета эффективности инвестиций.[4,с.239]

На основании табл. 1 и 2 рассчитаны базовые чистые приведенные стоимости обоих инвестиционных проектов при условии, что ставка дисконтирования составляет 18%:

Таблица 2- Прогноз доходов и  расходов по  инвестиционному проекту  «Народные промыслы»

Показатель	Гол
	0-й	1-й	2-й	3-й	4-й	Всего 0-4
Доход от продажи имущества	-	2 550 000	2 550 000	2 550 000	2 550 000	10 200 000
Доход от продажи земли, на которой  возведена недвижимость	-	84 300	84 300	84 300	84 300	337 200
Начальные затраты	-800 000	-	-	-	-	- 800 000
Трудовые издержки	-	-1 220 000	-1 220 000	-1 220 000	-1 220 000	-4 880 000
Материальные издержки	-	-600 000	-600 000	-600 000	600 000	-2 400 000
Прочие издержки	-	-180 000	-180 000	-180 000	-180 000	- 720 000
Доход до налогообложения	-800 000	634 300	634 300	634 300	634 300	-
Налог на доходы юридических лиц  в размере 34%	-	215 662	215 662	215 662	215 662	-
Чистый доход	- 800 000	418 638	413 638	413 638	413 638	874 552

            •  для инвестиционного проекта «Торговля»:

NPVTop = -800 000 + 359 238/1,18+359238/ 1,18² + 359238/ 1,18³+359238/1,18⁴= 166 383

•  для инвестиционного  проекта «Народные промыслы»:

 NPV_нп = - 800 000 + 418 638/ 1,18 + 418 638/ 1,18² + 418 638/ 1,18³ +418 638/ 1,18⁴ = 326 175

С учетом уровня NPV экономически более привлекательным для инвестора представляется инвестиционный проект «Народные промыслы».

Инвестор также заинтересован  в расчете ожидаемых предельных значений конкретных инвестиционных переменных (параметров) обоих проектов, т.е. таких значений, при которых NPVTop = 0 и NPVHП = 0. Выбраны переменные, которые существенно влияют на эффективность инвестиций.

При оценивании инвестиционного  проекта применяется следующая формула расчета предельных значений:

[(Доходы от продажи зданий + Доходы от продажи земли - Трудовые издержки - Материальные издержки - Прочие издержки) х (1 - Ставка налога с доходов)] х Коэффициент дисконтирования + Начальные инвестиционные затраты = 0.

С учетом среднегодовых  доходов и расходов для ставки дисконтирования 18% и четырехлетнего горизонта инвестиций коэффициент дисконтирования ежегодный ренты (аннуитета) W_tr = (t = 1, 2, ..., n; r) составитW_tr (4;18%) = 2,690062.

2.2.Расчет предельных значений для проекта «Торговля».

 

Предельное значение доходов от продажи строений R

[(Р + 84 300 - 1 320 000 - 900 000 -

-  220 000) 0,66] W_tr (4; 18) - 800 000 - 0;

(0,66Р - 1 554 762) 2,6900062 - 800 000 = 0;

1,7754409Р - 4 982 406,1;

Р = 2 806 292.

Представленное решение  уравнения свидетельствует, что  для проекта «Торговля» значение NPV станет нулевым в случае, когда доходы от продаж снизятся до 2 806 292 PLN (базовое значение Р = 2 900 000 PLN). Следовательно, реализация этого проекта принесет прибыль при снижении доходов от продаж менее чем на 3,24%.

Предельное значение трудовых издержек Z:

[(2 900 000 + 84 300 - Z - 900 000 -

-  220 000) 0,66] W_tr(4; 18) - 800 000 = 0;

(1 230 438 - 0,66Z) 2,6900062 - 800 000 = 0;

1,7754409 Z = 2509954,5;

Z = 1 413 708.

При условии стабильности прочих переменных, учитываемых в  расчете, значение NPV станет нулевым в случае, когда трудовые издержки составят 1413 708 PLN. Следовательно, эти издержки могут возрасти не более чем на 7,1%.

Предельное значение материальных издержек М:

[(2 900 000 + 84 300 - 1 320 000 - М  -

-  220 000)0,66] W_tr (4;18) - 800 000 = 0;

(953 238 - 0,66 М) 2,6900062 - 800 000 = 0;

1,7754409 М = 1764269,3;

М = 993 708.

Реализация инвестиционного  проекта не будет убыточной, если материальные издержки возрастут до 993 708 PLN, т.е. на 11,1%.

Предельное значение прочих издержек К:

[(2 900 000 + 84 300 - 1 320 000 - 900 000 - К) 0,66] W_tr (4; 18)- 800 000 = 0;

(504 438 - 0,66 К) 2,6900062 - 800 000 = 0;

1,7754409 К= 556969,4;

К = 313 708.

NPV станет нулевым в случае, когда прочие издержки составят 313 708 PLN. Инвестиции не будут убыточными даже при росте этих издержек на 42,6%.

Внутренняя ставка доходности инвестиций IRR составит:

[(2 900 000 + 84 300 - 1 320 000 - 900 000 -

-  220 000)0,66]Wtr(t;IRR) - 800 000 = 0;

359 258 W_tr (4; IRR) - 800 000 = 0;

W_tr (4; IRR) = 2,22693;

IRR = 28%.

Для проекта «Торговля» значение NPV станет равным нулю, если IRR достигнет уровня 28%. Следовательно, использованная в расчетах ставка дисконтирования может быть увеличена на 55,5% (базовое значение равно 18%).

С использованием таблиц значений коэффициентов дисконтирования ежегодной ренты (Wtr) (Приложение 1) находим значения коэффициентов Wtr для периода t и ставки дисконтирования r. При отсутствии подробных таблиц значений коэффициентов Wtr искомую величину внутренней ставки доходности IRR = r необходимо было бы рассчитывать методом интерполяции по формуле:

Поэтому рассчитывается значение r₀, которое лежит в интервале между известными значениями r₁ и г₂. Из таблиц выбираем значение W_tr1(4; 25%) = 2,362 и W_tr2(4; 30%) = 2,166. Соответственно, значение коэффициента дисконтирования r₀, при котором NPV = 0, лежит в интервале 0,25 < r₀ < 0,30 и составляет

R₀ = 0,25 + (0,30 - 0,25)  ( 2,362-2,227)/(2,362 – 2,166) =                

= 0,25 + 0,05 (0,135/0,196) = 0,25 + 0,0344 = 0,2844.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.3.Расчет предельных значений для проекта «Народные

промыслы» и сравнение двух проектов.

 

Предельное значение доходов от продажи строений Р.

[(Р + 84 300 - 1 220 000 - 600 000 - 180 000) 0,66] Wtr  (4; 18) - 800 000 = 0;

(0,66Р - 1 264 362) 2,6900062 - 800 000 = 0;

1,7754409Р = 4 201 212,1;

Р = 2 366 292.

Если доходы от продаж снизятся до величины 2 366 292 PLN, то NPV = 0 (базовое значение Р = 2 550 000). Следовательно, реализация этого проекта будет приносить прибыль до момента, когда доходы от продаж снизятся на 7,21%.

Предельное значение трудовых издержек Z:

[(2 550 000 + 84 300 - Z - 600 000 - 180 000) 0,66] Wtr  (4; 18) - 800 000 = 0;