Ипотечное кредитование в РК

Как показывает международная практика, развитие ипотечного кредитования приносит значительные выгоды государству. Прежде всего, оно способствует решению жилищной проблемы, что немаловажно с точки зрения социальной политики. При этом стимулируется собственная инициатива граждан. Кроме того, для кредитования привлекаются внутренние инвестиции – сбережения населения, деньги институциональных инвесторов.

В результате происходит косвенное финансирование реального  сектора экономики, а именно строительной и смежных с ней отраслей. Как  следствие практически без вмешательства  государства решаются проблемы замены и восстановления ветхого жилого фонда, развития инфраструктуры. Все это способствует росту налогооблагаемой базы и увеличению поступлений в бюджет в виде налогов и сборов. Мировой опыт свидетельствует о том, что развитие ипотечного кредитования является существенным фактором развития экономики страны в целом.

Основные предпосылки  для развития ипотечного кредитования в Казахстане – это наличие  потенциально высокого спроса на жилье, миграционные процессы, стабилизация экономики, изменение структуры  банковских операций.

Основная проблема в ипотечном кредитовании - это то, что порядка 40% кредитов банковской системы в той или иной мере завязаны на жилищном строительстве, на ипотечном кредитовании и на кредитах на землю.

Ипотечные заемщики Казахстана в настоящее время  находятся в незавидном положении. Рост безработицы и глобальное снижение заработной платы делают дефолтными большинство ипотечных кредитов. Кроме этого около 48% кредитов были взяты в долларах, а казахское тенге серьезно девальвировало.

Проблемы с  ипотекой усугубляются также и законодательными принципами в Казахстане, поскольку законодательно закреплен внесудебный принцип реализации залога, то есть банк имеет право продать заложенное по кредиту жилье быстро и без всяких предварительных процедур.

Также при выполнении Госпрограммы Правительства выявлены ошибки и проблемы:

-непропорциональное  в разрезе регионов распределение  кредитов на строительство жилья;

-продолжающийся  рост цен на коммерческое жилье;

-опережение  и превышение спроса на жилье  над предложением;

-несоблюдение  акиматами установленных Госпрограммой средних параметров коммунального и кредитного жилья.

В 2007 году всплеск  на рынке ипотеки оказался несопоставимым с реальными объемами вводимого  в строй жилья. Это стало одной  из причин резкого роста цен на квадратные метры.

После пережитого кризиса, "опыта", банки второго уровня сейчас стали более осторожны и уже не практикуют агрессивную политику ипотечного кредитования. Ужесточились условия финансирования, изменились требования к заемщикам, увеличилась процентная ставка по кредитам.

На рынке недвижимости наблюдается небольшой рост цен, указывающий на возобновление интереса к приобретению жилья. Это, в свою очередь, отражается на увеличении объемов ипотечного кредитования.

Политика государства  на рынке жилья становится более  сбалансированной. С другой стороны, и банки, как основной фактор успешности рынка недвижимости, начали проявлять хоть и скромный, но интерес к ипотеке.

Рост объемов  кредитования пока не привел к росту  ипотечного портфеля. С конца 2012 года наблюдается снижение ипотечного портфеля на 1,3%, что говорит о недостаточности объемов кредитования даже для покрытия текущих объемов погашения кредитов. Кредитование строительства по-прежнему оценивается банками как сделка с высокими рисками.

Очевидно, что  сегмент жилищного строительства не может развиваться без доступных кредитных средств. Возводить дома исключительно "на свои" способны единицы компаний. Да и то лишь когда речь идет об относительно небольших проектах. Действительно, массовый вывод на рынок нового современного жилья возможен исключительно при условии масштабных финансовых вливаний в отрасль.

Сегодня банки  привлекают новых заемщиков преимущественно  за счет постепенной либерализации  ставок и условий выдачи кредитов. Однако текущая стоимость ипотеки  в Казахстане все равно еще слишком высока, что делает такие кредиты недоступными для большинства граждан.

По различным  расчетам при нынешних ставках позволить  себе получение ипотечного кредита  может лишь 7-8 процентов населения. Остальным вход на рынок ипотеки  заказан: несмотря на почти двукратное снижение ставок, наши кредиты в 4–5 раз дороже, чем в Европе.

По данным НБРК, в период с 2004 года по 1 июля 2012 года 11 банками Казахстана было выдано 200 тысяч ипотечных кредитов на сумму 1,1 триллиона тенге. За этот же период населением было погашено 29,8 процента от числа выданных ипотечных кредитов. На 1 июля 2010 года реструктуризированные кредиты составили 20,6 процента от общего объема ипотечных кредитов.

Государство активно  помогает ипотечной отрасли. В период кризиса правительство и НБРК деятельно поддерживали банковский сектор, что в целом позволило сохранить инфраструктуру рынка ипотечного кредитования.

В данный момент все внимание сосредоточено на стимулировании строительства нового жилья.

В целом, основные проблемы действующей практики ипотечного кредитования заключены в следующем:

• высокие процентные ставки по ипотечным кредитам банков второго уровня, сложные условия кредитования (политика банков направлена на получение сверхприбыли, банк получает преимущества перед заемщиком);
• низкая инвестиционная активность в строительной отрасли;
• низкая платежеспособность, рост цен на жилье;
• общие макроэкономические проблемы: инфляция, финансовый кризис, дефицит долгосрочных кредитных ресурсов;
• неграмотность и слабая информированность населения в вопросах ипотечного кредитования, незнание финансовых аспектов населением.

С целью решения  данных проблем в области ипотечного кредитования в работе предложены необходимо следующее:

-    социально-ориентированная политика банков в области ипотечного кредитования;

- активная информационная работа по вопросам ипотечного кредитования среди населения;

- помощь со стороны государства и специальных фондов;

- привлечение частных инвестиций в жилищное строительство и стимулирование государственно- частного партнерства, создание механизма кредитования для строительства жилья.

С расширением  ипотечных предложений появилась  насущная потребность в создании финансового института, обеспечивающего  решение вопросов ликвидности банков при долгосрочном ипотечном кредитовании, использования внутреннего инвестиционного потенциала.

Решением этих задач занимается Казахстанская  ипотечная компания. В ситуации, когда государство не может напрямую финансировать программу, главным  фактором развития ипотеки становится доступность других источников. В рыночной экономике это - средства институциональных инвесторов, привлекаемые на фондовом рынке. Казахстанская ипотечная компания планирует изыскать необходимые средства путем выпуска ипотечных ценных бумаг, которые будут обеспечены залогом прав требования по ипотечным кредитам. Это традиционный инструмент для многих стран мира, и он пользуется большим спросом среди иностранных инвесторов, поскольку является очень удачным симбиозом надежности, доходности и ликвидности.

 

Список использованной литературы

 

     1  Абдрахманова Г. Почему нужно управлять рисками? //Финансы Казахстана - 2012 -№2, 96 с.

    2  Абсаттарова Р.К., Кемельбаева С.С. Ипотечное кредитование как способ обеспечения доступности жилья //Банки Казахстана – 2012 -№5, 120 с.

     3  Агальцова С. Жилье в кредит // Банки Казахстана – 2010 -№1, 56 с.

     4  Антонов М.В. Залог и кредитный риск//Банковское дело - 2012 - № 5, 120 с.

     5  Ахметова А. Кредитные риски: способы и методы минимизации /Труд в Казахстане – 2011 -№8, 16 с.

     6  Базанов В.П. Происхождение современной ипотеки – М., 2010, 213с.

    7  Беленький В. Ипотека. Проблемы и решения//Финансовый бизнес. - 2004. - № 8, 160 с.

    8 Бусов В.И. Проблемы организации ипотечного бизнеса в России//Деньги и кредит. - 2011. - № 2, 180 с.

     9 Воробьев Ю. Залоговое кредитование//Вопросы экономики. - 2005. - № 11, 423 с.

     10 Головин Ю. Ипотека: из Древней Греции в Россию. М., 1997, 136 с.

     11 Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости: Учебник для вузов. М., 1999, 148 с.

     12 Дистресс М. Ипотека и ипотечный кредит//Деньги и кредит. – 2011-№ 8, 78 с.

    13 Жарковская Е.П. Банковское дело: Учебник для вузов. М., 2003, 124с.

    14  Исламов К. Реакция рынка на изменение условий ипотеки жилья //Аль Пари – 2010 -№2, 12 с.

    15  Кирилловская Е. Договор о залоге //Мир закона – 2007 -№10, 16 с.

    16  Крутик А.Б., Никольская Е.Г. Инвестиции и рост предпринимательства: Учебное пособие для вузов - СПб.: Лань, 2000, 164 с.

    17  Логинов М.П. К вопросу о бюджетной модели ипотеки в России //Деньги в кредит – 2011 -№12, 205 с.

     18 Стюньков В.П. Ипотечное кредитование: организационные аспекты. М., 2007, 82 с.

     19  Трачев В.Н. Кредитные риски и развитие банковской системы //Деньги и кредит – 2011 - №6, 10 с.

    20 Финансово – кредитный механизм и банковские операции/ Под ред. Букато В.И. / Москва, "Финансы и статистика", 2001г, 214 с.

    21 Панова Г.С. Кредитная политика коммерческого банка. М., 2007г., 125с.

     22  Сенчагова В.К., Архипова А.И. Финансы, денежное обращение и кредит. – М., Издательство "Проспект", 1999 г., 497 с.

   23 Адибеков М.Г., Кредитные операции: классификация, порядок привлечения и учет, М., Изд-во АО "Консалтбанкир", 2005, 90 с.