Ипотечное кредитование в РК

В целом по стране цены на жилье пока растут медленнее, чем  инфляция. Так, в 2012 году рост цены на жилую недвижимость был приблизительно равным инфляции в стране — около 7%. Если увеличение реальных доходов населения составит около 9,0% в 2013 г. и более 10,0% в 2014 г., то на вторичном рынке рост цен в долларах достигнет адекватной величины около 9,0% в 2013 и более 10,0% в 2014 г. Это вновь повысит привлекательность инвестиций в квартиры.

Если рассмотреть структуру  расходов населения как индикатор  роста благосостояния, то можем заметить ряд особенностей: процентные ставки по кредитам влияют на уровень благосостояния; в некоторых регионах обслуживание кредитов занимает до 7% от общих расходов населения; реальный рост благосостояние население остановился еще в 2007 году.

В этих условиях доступность  ипотеки как инструмента для приобретения жилья ставится под сомнение [5].

В целях обеспечения доступности жилья широким слоям населения Правительством РК были разработаны Государственные программы жилищного строительства в РК на 2005-2007 и 2008-2010 годы и Программа жилищного строительства в РК на 2011-2014 годы. Оператором данных программ назначен АО «Жилстройсбербанк Казахстана» - единственный специализированный банк  в Казахстане,  реализующий систему жилищных строительных отношений [5].

Данная система жилищных строительных сбережений в большей части предназначена для категории граждан, не имеющих достаточных средств,  для внесения первоначальных взносов при получении ипотечных кредитов в БВУ, но имеющих достаточно стабильный доход. Низкие процентные ставки (по сравнению с БВУ) и льготные условия кредитования позволяют ЖССБ РК увеличивать клиентскую базу. Если в начале 2003 года количество договоров составляло всего лишь 401, то к 2011 году – 283945 договор, также увеличился общий объем суммы договор достигнув 526000 млн.тг. 

Об увеличении доверия  населения можно судить и по доле банка в долгосрочных вкладах  населения. В годы ипотечного кризиса 2008-2009 г.г. доля в долгосрочных вкладах  населения имеет положительную  тенденцию, что связано с низкими  процентными ставками банка, а также потери доверия  вкладчиков к БВУ. В 2011 году наблюдается резкое увеличение доли банка во вкладах населения до 8,3% , что объясняется принятием программы жилищного строительства в РК на 2011-2014 гг.

Также существуют и другие способы решения проблем ипотечного кредитования в РК: 

1.  Создание потребительского и жилищно-строительных кооперативов, которые после этапа накопления выдают займы своим членам на покупку жилья на примере РФ.

2.  Смягчение политики БВУ в отношении заемщиков, в частности увеличение срока займа ипотечного кредита, также бесплатное предоставление сопутствующих услуг (например, страхование объекта при ипотечном кредитовании или страхование жизни заемщика).

3.  Упрощение процедуры документального оформления и выдачи ипотечного кредита для заемщика, оценки его кредитоспособности.

4.  Создание льготных ипотечных программ отдельно по каждой социальной группе, в частности молодым семьям и социально-уязвимым слоям населения. 

Таким образом, можно  сделать вывод, что в стране ипотечное кредитование постепенно набирает обороты, доказательством этому служит положительная динамика увеличения объемов ипотечного кредитования населения и все еще неудовлетворенная потребность населения в жилье. В послании Президента РК народу Казахстана в январе 2012 года «Социально-экономическая модернизация – главный вектор развития Казахстана» было сказано, что новый этап Казахстанского пути – это новые задачи укрепления экономики, повышения благосостояния народа. В современном мире это коренной вопрос социально-экономической модернизации. Это главный вектор развития Казахстана в ближайшем десятилетии. Нам необходимо реализовать комплекс задач по десяти направлениям. В котором второе - доступное жилье. И пока этот спрос не будет удовлетворен, ипотека для народа, как способ приобрести собственное жилье, не потеряет своей актуальности.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Основные проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в Республике Казахстан

 

3.1 Основные  проблемы ипотечного кредитования

 

Мировой опыт развития стран свидетельствует о том, что практически все страны в  разной мере подвергались кризисам, переживали экономические трудности. Во все  времена самым эффективным механизмом для поднятия платежеспособного спроса населения является тот, который приносит заметные выгоды, развивает рынок недвижимости. Таким эффективным рычагом для привлечения капиталов была и остается ипотека.

В Казахстане с  самого начала экономических преобразований, несмотря на свою важность, жилищная реформа проводилась очень медленными темпами. Становление рыночных отношений в жилищной сфере Казахстана началось в 1991 году после принятия законов "О разгосударствлении и приватизации", "О собственности". Позже были приняты законодательные акты "О залоге", "Об инвестиционной деятельности", введен новый Гражданский кодекс, Указы Президента Республики Казахстан, имеющие силу закона, "Об ипотеке недвижимого имущества" и "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Закон Республики Казахстан "О жилищных отношениях", разработаны положения о купонной приватизации и другие. Таким образом, была создана законодательная база для становления рыночных отношений в жилищной сфере.

При этом в условиях недостаточно высокого платежного спроса большей части населения на вновь построенное жилье, а также отсутствия кредитов для приобретения готового жилья, созданный в первые годы реформ рынок жилья оказался не обеспечен необходимыми кредитно-финансовыми механизмами, которые могли бы поддержать платежеспособный спрос населения на рынке готового жилья.

Для более глубокого  анализа возможностей роста объемов  жилищного кредитования в ближайшей  перспективе необходимо было определить, во-первых, доступность жилья и  жилищных кредитов для населения, и, во-вторых, потенциальный платежеспособный спрос на них.

Низкий доход  не способствовал запуску процесса жилищного кредитования во всех областях Казахстана [23].

Для того чтобы  претендовать на получение ипотечного кредита на покупку жилья, потенциальный заемщик должен располагать определенными собственными средствами. Основным источником собственных средств у подавляющего большинства граждан являлось жилье, перешедшее в их собственность в результате приватизации. Уровень цен на жилье в Казахстане сравнительно высок не только по отношению к соседним странам, но и даже по отношению к странам Восточной Европы и Турции, где уровень благосостояния населения значительно отличается от показателей в Казахстане. Вторым источником собственных средств у населения могут быть банковские вклады и депозиты, денежные накопления, драгоценности, гараж, автомобиль и тому подобное. Реальную залоговую стоимость этих средств определить сложно.

Основными причины, выявленные в результате опроса, заставляющими отказаться от взятия кредита, представлены в таблице 11.

 

Таблица 1

Основные трудности, влияющие на решение не брать ипотечный  кредит

 

Вопрос	Процент ответов
Нет стабильного  денежного дохода	28,3%
Нет возможности  погашать кредит	21,7%
Нет уверенности  в том, что всегда будет работа	19,6%
Не знаю, что  нужно сделать для оформления кредита	10,9%
Нет уверенности, что зарплата не сократится	4,4%
Другое	2,2%
Затрудняюсь ответить	13%
Примечание – составлена автором по данным НБРК

 

Таким образом, можно сделать вывод, что ипотечное кредитование на момент опроса не имело популярности среди горожан отчасти в силу сравнительно малой осведомленности, отчасти - в силу отсутствия стабильной работы и денежного дохода.

В целом, платежеспособный спрос на жилищные ипотечные кредиты в сложившихся в Казахстане условиях оставался относительно небольшим. Однако, во-первых, он был достаточен для начала практического освоения и развития механизмов ипотечного кредитования различными государственными и коммерческими структурами, заинтересованными в развитии национальных рынков недвижимости, а, во-вторых, низкая доступность ипотечных кредитов для населения определяется, главным образом, низкими доходами домохозяйств и высокими процентными ставками, что исправимо в результате проведения грамотной экономической политики.

Несмотря на то, что законодательная база была в основном сформирована, в ходе проявились и нерешенные проблемы:

-несовершенство  установленного законом порядка  государственной регистрации сделок  с недвижимостью (например, необоснованно высокая оплата регистрации) приводит к удорожанию кредитов для населения;

-отсутствие  налоговых льгот для граждан,  приобретающих жилье в кредит;

-включение залогового  имущества в конкурсную массу  при банкротстве юридического  лица.

В связи с этим Национальным Банком Казахстана была создана рабочая группа, в рамках которой был подготовлен проект Закона Республики Казахстан, предусматривающий внесение изменений и дополнений в некоторые законодательные акты. Но главной проблемой оставалось привлечение средств в сферу ипотечного кредитования.

В 2007 году всплеск  на рынке ипотеки оказался несопоставимым с реальными объемами вводимого  в строй жилья. Это стало одной  из причин резкого роста цен на квадратные метры.

Негативна и  динамика изменения структуры выдаваемых кредитов: с докризисного июля 2007 года доля кредитов гражданам на строительство и приобретения жилья сократилась в 7,4 раза, и сейчас на это идет лишь 3,7%. Еще 12,9% выдается на потребительские цели. Для хозсубъектов доля кредитов на новое строительство и реконструкцию лишь 1,5%, на приобретение основных фондов – 3,2%, зато на приобретение оборотных средств приходится 66,6% от всех выдаваемых в стране кредитов. Это весьма отрицательно, так как в здоровой экономике кредиты должны идти на создание новых мощностей и стоимости, а вовсе не на поддержку потребления и, тем более, текущей деятельности предприятий.

После пережитого кризиса, "опыта", банки второго  уровня сейчас стали более осторожны  и уже не практикуют агрессивную  политику ипотечного кредитования. Ужесточились условия финансирования, изменились требования к заемщикам, увеличилась процентная ставка по кредитам.

На рынке  недвижимости наблюдается небольшой  рост цен, указывающий на возобновление  интереса к приобретению жилья. Это, в свою очередь, отражается на увеличении объемов ипотечного кредитования.

Политика государства  на рынке жилья становится более  сбалансированной. С другой стороны, и банки, как основной фактор успешности рынка недвижимости, начали проявлять  хоть и скромный, но интерес к ипотеке.

Рост объемов  кредитования пока не привел к росту  ипотечного портфеля. С конца 2012 года наблюдается снижение ипотечного портфеля на 1,3%, что говорит о недостаточности объемов кредитования даже для покрытия текущих объемов погашения кредитов. Кредитование строительства по-прежнему оценивается банками как сделка с высокими рисками.

Очевидно, что  сегмент жилищного строительства  не может развиваться без доступных  кредитных средств. Возводить дома исключительно "на свои" способны единицы компаний. Да и то лишь когда речь идет об относительно небольших проектах. Действительно, массовый вывод на рынок нового современного жилья возможен исключительно при условии масштабных финансовых вливаний в отрасль [29].

Сегодня банки  привлекают новых заемщиков преимущественно за счет постепенной либерализации ставок и условий выдачи кредитов. Однако текущая стоимость ипотеки в Казахстане все равно еще слишком высока, что делает такие кредиты недоступными для большинства граждан.

По различным  расчетам при нынешних ставках позволить себе получение ипотечного кредита может лишь 7–8 процентов населения. Остальным вход на рынок ипотеки заказан: несмотря на почти двукратное снижение ставок, наши кредиты в 4–5 раз дороже, чем в Европе.

Так, к примеру, в Великобритании получить ипотечный кредит можно под 2% годовых, а в среднем по Европе ставки колеблются на уровне 4–6 % [30].

По данным НБРК, в период с 2004 года по 1 июля 2012 года 11 банками Казахстана было выдано 200 тысяч ипотечных кредитов на сумму 1,1 триллиона тенге. За этот же период населением было погашено 29,8 процента от числа выданных ипотечных кредитов. На 1 июля 2012 года реструктуризированные кредиты составили 20,6 процента от общего объема ипотечных кредитов.

Государство активно  помогает ипотечной отрасли. В период кризиса правительство и НБРК деятельно поддерживали банковский сектор, что в целом позволило сохранить инфраструктуру рынка ипотечного кредитования.

В данный момент все внимание сосредоточено на стимулировании строительства нового жилья.

Таким образом, можно выделить следующие основные проблемы развития и становления ипотечного кредитования в Казахстане представленные на рисунке 3.