Ипотечное кредитование в РК

Основными условиями  кредитования являются маржа финансирования от 70 процентов до 80 процентов, средняя  окупаемость кредита между 20 и 25 лет, сумма основного долга погашается ежемесячно в размере 1/3 от дохода заемщика, обязательное предоставление контракта о страховании недвижимости, максимальная ставка вознаграждения (интереса) составляет 9 процентов.

Процесс секьюритизации начинается с выдачи кредитором ипотечных кредитов заемщикам, которые в последующем продаются корпорации. Корпорация, в свою очередь для покрытия своих расходов от покупки ипотечных кредитов и увеличения капитала выпускает долговые ценные бумаги, которые затем продает инвесторам.

В сложившейся  экономической ситуации, когда отсутствуют  высококапитализированные негосударственные  организации, способные осуществлять ипотечное кредитование в больших  объемах и создание государственных организаций, обеспечивающих механизм рефинансирования, проблематично, наиболее приемлемой для Казахстана является модель развития системы ипотечного кредитования Малайзии, путем создания ипотечной компании в форме закрытого акционерного общества, обеспечивающей развитие жилищного рынка, в которой банки смогут рефинансироваться путем выпуска ипотечных облигаций, обеспеченных пулами ипотек, не исключая, при этом, в последующем, возможность применения европейской или американской моделей.

 

 

 

 

 

 

 

2 Развития ипотечного кредитования в Республике Казахстан на современном этапе

 

2.1 Формирование отечественной модели ипотечного кредитования

 

В Республике Казахстан с 2001 года происходят процессы формирования основ и развитие отечественной модели ипотечного кредитования. Данная система разработана с учетом опыта США и Малайзии в этой сфере и является двухуровневой.

Первый уровень  представляют первичные кредиторы  в лице коммерческих банков и небанковских организаций, выдающих ипотечные кредиты.

Второй уровень - рефинансирующая организация, осуществляющая выкуп прав требования и залоговых прав по предоставленным первичными кредиторами ипотечным кредитам АО "Казахстанская ипотечная компания". Она создана по аналогии с известными компаниями "Fannie Мае" в США и "Gagamas Serhad" в Малайзии.

Целью деятельности АО "Казахстанская ипотечная компания" является рефинансирование банков второго уровня путем приобретения прав требований по ипотечным кредитам для увеличения объема предоставления банками второго уровня ипотечных кредитов.

В 2004 году была разработана и принята Специальная программа ипотечного кредитования доступного жилья в рамках Государственной программы жилищного строительства в РК на 2005-2007 годы.

В данной программе  Казахстанская Ипотечная Компания играет роль финансового оператора  и должна выпустить ипотечные облигации и профинансировать ипотечное кредитование населения страны в объеме 146,1 млрд. тенге.

В 2010 году "Казахстанская  Ипотечная Компания" была реорганизована путем присоединения дочерней организации  АО "ИО "КазИпотека". "Казахстанская  Ипотечная Компания" получила статус ипотечной организации и право на прямое ипотечное кредитование населения.

В настоящее  время АО "ИО "Казахстанская  Ипотечная Компания" осуществляет свою деятельность во всех регионах Казахстана. В целях обеспечения доступности  ипотечных жилищных займов широким слоям населения компанией проведена работа по снижению уровня процентных ставок и увеличению сроков ипотечных жилищных займов до 20 лет. "Ипотечная организация "Казахстанская Ипотечная Компания" – Акционерное общество с участием государства. Акционером компании является Правительство Республики Казахстан в лице Министерства финансов РК.

АО "ИО Казахстанская  Ипотечная Компания" является государственной  структурой с социальной направленностью.

Таким образом, ипотечная компания на первичном рынке работает через коммерческие банки, а на вторичном выполняет функции оператора, осуществляющего рефинансирование банков второго уровня путем приобретения у них стандартных ипотечных кредитов и выпуска ипотечных облигаций, обеспеченных данными кредитами.

Более полно  механизм функционирования двухуровневой  системы ипотечного кредитования в  Республике Казахстан представлен  на рисунке 2.

 

 

 

Примечание  – Составлен автором по данным НБРК

 

Рисунок 2. Двухуровневая система ипотечного кредитования в Республике Казахстан

 

В сложившейся  экономической ситуации, когда отсутствуют  высококапитализированные негосударственные  организации, способные осуществлять ипотечное кредитование в больших  объемах и создание государственных организаций, обеспечивающих механизм рефинансирования, проблематично, наиболее приемлемой для Казахстана является модель развития системы ипотечного кредитования Малайзии, путем создания ипотечной компании в форме закрытого акционерного общества, обеспечивающей развитие жилищного рынка, в которой банки смогут рефинансироваться путем выпуска ипотечных облигаций, обеспеченных пулами ипотек, не исключая, при этом, в последующем, возможность применения европейской или американской моделей.

Важным также  является развитие системы строительных сбережений в Казахстане, которая представляет собой механизм финансирования жилья, основанный на накоплении индивидуальных сбережений, в целях получения займа для улучшения жилищных условий на территории РК.

Данная система  жилищных строительных сбережений в большей части предназначена для категории граждан, не имеющих достаточных средств для внесения первоначальных взносов при получении ипотечных кредитов в банках второго уровня, но имеющих достаточно стабильный доход. Роль государства в отношении субъектов системы строительных сбережений заключается в оказании поддержки системе жилищных строительных сбережений путем выплаты гражданам РК - вкладчикам премии по вкладам на эти сбережения.

АО "Жилстройсбербанк Казахстана" - создано в 2003 году и  является единственным финансовым институтом в Казахстане, реализующим систему жилищных строительных сбережений. С 27 июля 2011 года входит в группу компаний АО "ФНБ "Самрук-Казына".

Сегодня Банк представлен 17-ю филиалами и 15-ю центрами обслуживания во всех регионах Казахстана, с общей численностью сотрудников – 940 человек. Для привлечения клиентов и проведения разъяснительной работы используется широкая агентская сеть численностью 372 внештатных агента.

Правительство Республики Казахстан, учитывая доступность  системы жилстройсбережений  для населения в улучшении жилищных условий, неоднократно поручало Банку участие в реализации Программ жилищного строительства.

Так, по Госпрограммам  на 2005-2007, 2008-2010 годы через Банк выдано займов на сумму 462,6 млн. долларов США  на выкуп более 20 тыс. квартир

В 2012 году утверждена  Программа «Доступное жилье - 2020», в  рамках которой Банк выступает финансовым оператором по двум направлениям –  «Жилье для всех категорий населения» и «Жилье для молодых семей». Строительство  осуществляется местными исполнительными органами за счет средств республиканского бюджета. После ввода жилья в эксплуатацию участники выкупают квартиры за счет накопленных сбережений, займов Банка и собственных средств. По данной Программе впервые реализуется механизм аренды жилья с последующим выкупом посредством использования системы жилстройсбережений.

По указанным  направлениям до 2020 года участникам системы  жилстройсбережений будет предложено 4,5 млн. квадратных метров жилья.  На 1-ое сентября 2013 года по двум направлениям начато  строительство 227 жилых домов, общей площадью более 1 млн. квадратных метров (16 740 квартир). В соответствии с планом, уже введено в эксплуатацию 66 домов общей площадью 335 тысяч квадратных метров (5 173 квартир). 

По направлениям Программы, реализуемым Банком, наблюдается высокий спрос со стороны населения – количество поданных заявлений на участие превышает количество строящегося жилья в среднем в два раза, а в городах Алматы, Астана– в четыре раза. 

Преимуществом использования системы жилстройсбережений при реализации государственных и отраслевых программ  является обеспечение возвратности бюджетных средств за счет займов Жилстройсбербанка и накоплений участников программы.

Учитывая схожесть экономических условий, состояние  жилого фонда и строительной индустрии, механизм реализуемых в Казахстане программ думаю может быть использован в странах СНГ.

 Хочется  отметить, что такие масштабные  государственные и отраслевые  программы носят временный характер  и направлены в комплексе с  другими государственными программами  на развитие строительной индустрии Казахстана для обеспечения необходимого предложения на рынке жилья, формирования привлекательных условий для частных инвесторов.

При развитом рынке  жилищного строительства у государства не будет необходимости в реализации масштабных жилищных программ, предложение на рынке жилья будет формироваться за счет средств частного капитала, как это происходит в развитых европейских странах, а созданные механизмы выкупа жилья через систему жилстройсбережений и ипотеку смогут сбалансировать предложение и платежеспособный спрос.

Дальнейшее  развитие  системы жилстройсбережений в Казахстане имеет значительный потенциал – если Жилстройсбербанк прогнозирует увеличение доли участников системы к 2020 году до 16% от экономически активного населения, то данный показатель зарубежных стройсберкасс достигает 50%.

Положительное влияние системы жилищных строительных сбережений очевидно не только в решении  общегосударственной задачи доступа  к жилью, но и в целом на макроэкономические процессы, включая сбережение денежных средств населением, потребление им материальных благ, динамику инфляционных процессов и другие. Система жилстройсбережений стимулирует граждан к целенаправленным долгосрочным сбережениям и к последующим инвестициям в жилищное строительство. А это в свою очередь обеспечивает устойчивое развитие строительной индустрии и смежных отраслей, рост занятости и своевременное обновление жилищного фонда.

 

2.2 Экономические и социальные аспекты ипотечного кредитования в Республике Казахстан

 

Ипотечное кредитование – один из самых эффективных способов привлечения инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет  согласовать интересы населения  – в улучшении жилищных условий, банков – в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса – в ритмичной загрузке производства и государства, заинтересованного в экономическом росте, которому будет способствовать широкое распространение ипотечного кредитования населения.

Действующая политика ипотечного кредитования в РК учитывает интересы только собственников, то есть банков, ипотечных компаний и крупных строительных фирм, а не рядовых граждан, которые нуждаются в сравнительно недорогом, доступном для большинства людей жилье.

Этот факт доказывает и проведенный экспертами российской компании «PennyLaneRealty» анализ доступности ипотеки в разных странах. Аналитики рейтинговой компании «PennyLaneRealty» провели исследование, согласно которому установили, что казахстанцы выплачивают до 260% от стоимости жилья. Для проведения анализа эксперты компании составили рейтинг стоимости ипотечного кредита в 60 странах мира на основе данных Европейской ипотечной федерации международных банков и ипотечных брокеров. Казахстан в нем занял 55 место. Для наглядности анализа эксперты высчитали размер переплаты по кредиту, выданному на 20 лет – он составил 122 тыс. евро. Именно столько стоит жилье, которое может себе позволить среднестатистическая семья в развитой стране. Согласно приведенным расчетам, в Казахстане средняя процентная ставка по ипотеке составляет 15,5%, ежемесячный взнос - 1302 евро, полная стоимость кредита - 312 тыс. евро, переплата за весь срок - 255%, или более 190 тыс. евро [1].

Прежде чем проанализировать ситуацию на рынке ипотечного кредитования, рассмотрим удельный вес выданных кредитов банками, в разрезе объектов кредитования. Банки сконцентрировали кредитные ресурсы в секторе приобретения оборотных средств, на него приходится 62,3%, на втором месте кредиты для потребительских целей 14,7 %. Ипотечные кредиты в ссудном портфеле банков находится в аутсайдерах, занимая всего 2,9% от выданных кредитов по итогам 2012 года.  Таким образом, можно отметить то, что банки не делают упор на ипотечное кредитование [2].

В настоящее время  на рынке ипотечного кредитования отмечено определенное оживление, вследствие ужесточения кредитной политики  БВУ. Так, по данным Национального Банка РК по состоянию на 2012 год объем ипотечного кредитования со стороны банков составил 749,4 млрд. тенге и по сравнению с предыдущим 2011 годом показал рост на 6,3 %, когда сумма выданных ипотечных кредитов банками на конец периода составила 730,2 млрд. тенге. 

Несмотря на данные статистики, показывающие рост на рынке ипотечного кредитования, текущие объемы значительно  уступают докризисным. Так, если объемы кредитов, выданные банками на строительство и приобретение жилья гражданам, т.е ипотечное кредитование за 2007 год составило 417,5 млрд. тенге, то в 2012 году этот показатель составил лишь 125,8 млрд. тенге, таким образом объемы выданных ипотечных кредитов за период снизились почти на 70% [2].

Также постепенное увеличение объемов ипотечных кредитов не отражается положительно на его качестве. Качество ипотечных кредитов БВУ оставляет  желать лучшего. Так в 2011 году доля стандартных  кредитов в общем объеме ипотечных кредитов составила рекордный за последние 5 лет 12,7%, уже в 2012 году поднявшись до отметки 13,6% . А удельный вес безнадежных кредитов составил также рекордный показатель 12,1%.