Ипотечное кредитование в РК

Поэтому на данном этапе развития Республики Казахстан необходимо уделять должное внимание развитию системы ипотечного кредитования. Так как развитие данной системы - это очередной шаг в развитии рыночных отношений в Казахстане.

Таким образом, значение ипотеки для экономики страны заключается в следующем:

- вовлечение капиталов  в виде недвижимости в хозяйственный  оборот через механизмы залога, через вторичный рынок закладных  ценных бумаг - существенный фактор  оздоровления экономики;

- рынок недвижимости "связывает" значительную часть денежных средств и этим самым является важным антиинфляционным фактором. Например, в США 25% дохода среднего американца уходят на оплату долгов по недвижимости;

- денежные средства населения,  включаемые в недвижимость, фактически  включаются в развитие села, города, местного строительного комплекса, в создание и поддержку рабочих мест, а не уходят на сторону (например, не финансируют зарубежных производителей через покупку импортных потребительских товаров);

- применительно к работе банков освоение технологии кредитования под залог, в особенности под залог недвижимости, позволяет сделать шаг к общепринятой в мире системе обеспечения гарантий возвратности кредитов.

Все вышесказанное обусловливает  объективную необходимость развития ипотеки (залога недвижимости) в Казахстане.

Следует различать  понятия ипотека и ипотечное кредитование, при котором кредит выдаётся банком под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит - одна из составляющих ипотечной системы. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита.

Ипотекой является также залог уже существующего  недвижимого имущества собственника для получения им кредита или займа, которые будут направлены либо на ремонт или строительство, либо на иные нужды по усмотрению заемщика-залогодателя.

В случае неисполнения основного обязательства, взыскание  обращается только на заложенное недвижимое имущество, а залогодержатель имеет  преимущественное право на удовлетворение своих требований перед другими  кредиторами должника.

Особенности ипотечного кредитования:

-ипотекой признается  залог имущества, непосредственно  связанного с землей, либо это  земельный участок;

-долгосрочный  характер ипотечного кредита  (20 - 30 лет);

-заложенное  имущество на период действия  ипотеки остается, как правило, у должника;

-может быть  заложено то имущество, которое  принадлежит залогодателю на  праве собственности или на  праве хозяйственного владения;

-законодательной  базой ипотечного кредитования  является залоговое право, на  основе которого оформляется распродажа перешедшего к кредитору имущества;

-развитие ипотечного  кредитования предполагает наличие  рынка недвижимости и развитого  института ее оценки;

-ипотечное кредитование  осуществляют, как правило, специализированные  ипотечные банки.

Юридической и  экономической предпосылкой возникновения  ипотечного кредита является наличие  развитой системы права частной  собственности на недвижимость и, прежде всего, на землю. Без частной собственности  на землю и институционального обеспечения  ее купли-продажи широкое развитие ипотечного кредита невозможно [5].

Таким образом, исторически ипотечное кредитование было порождено хозяйственными отношениями  как наиболее надежная форма обеспечения  обязательств должника. Ипотечное кредитование выступает существенным фактором экономического и социального развития страны.

 

 

1.2 Основные  элементы и этапы процесса  ипотечного кредитования

 

Система жилищного  финансирования, включающая финансирование строительства жилья и приобретения жилья населением, предполагает использование таких форм финансирования, как кредитование, в том числе ипотечное, прямое инвестирование, бюджетное финансирование, долевое участие инвесторов, как юридических, так и физических лиц, в строительстве жилых домов, предоставление бюджетных субсидий гражданам на цели приобретения жилья. Важнейшая роль в системе жилищного финансирования отводится ипотечному жилищному кредитованию.

Ипотека – это  способ обеспечения обязательства  заемщика перед кредитором залогом  недвижимого имущества, заключающийся  в праве кредитора получить удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенного недвижимого имущества. Предметом ипотеки могут быть: индивидуальные и многоквартирные жилые дома, квартиры, земельные участки, здания, сооружения и иное недвижимое имущество.

Ипотечное кредитование – предоставление банками долгосрочных кредитов на приобретение или строительство  недвижимости под залог недвижимого  имущества. Ипотечное жилищное кредитование граждан имеет ряд отличительных  черт.

1. Кредиты носят  целевой характер и предоставляются гражданам на цели приобретения жилья или строительства индивидуального жилья.

2. Обеспечением  кредита, как правило, является  жилье, приобретаемое с помощью  кредита, или, в случае строительства  индивидуального дома, залог земельного участка. На срок кредита недвижимость находится в залоге, и в случае дефолта заемщика кредитор может покрыть свои потери путем обращения взыскания на предмет залога.

3. Срок погашения  кредита (кредитный период) достаточно  длителен — как правило, 10―15 лет и более.

4. Обычно в  течение кредитного периода заемщик  регулярно выплачивает не только  проценты, но и часть суммы  основного долга, так что к  концу кредитного периода основной  долг полностью погашается (амортизируется). Такой кредит называется «самоамортизирующимся».

5. Сумма кредита  составляет обычно не более  60–70% оценочной стоимости покупаемого  жилья, являющегося при этом  предметом залога.

6. Благодаря  длительному сроку погашения  уменьшается размер ежемесячных  выплат заемщика.

Одно из основных условий предоставления ипотечного кредита заключается в необходимости внесения заемщиком первоначального взноса на оплату части жилья за счет собственных средств в сумме, как правило, не меньшей, чем 30% его стоимости. Величина первоначального взноса имеет существенное значение. Во-первых, заемщик показывает, что у него уже есть часть собственных накопленных средств, которые он готов направить на приобретение жилья. Во-вторых, в случае гипотетического банкротства (дефолта) заемщика и обращения взыскания на предмет ипотеки, полученных денежных средств от его реализации должно быть достаточно, чтобы компенсировать потери кредитора и расходы, связанные с процедурой реализации жилья. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.

Кредит и  проценты по долгосрочному ипотечному кредиту чаще всего выплачиваются  в форме ежемесячных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных  платежей (ежемесячный платеж включает полный платеж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными на весь кредитный период). Это удобно как для заемщика (поскольку он может четко планировать свой семейный бюджет), так и для кредитора.

Величина ежемесячного платежа по кредиту обычно не должна превышать 30―35% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том  случае, если они имеются) за соответствующий  расчетный период. При процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков. Если доля платежей по кредиту и процентам существенно выше 30%, то в случае возникновения непредвиденных (форс-мажорных) обстоятельств заемщик может оказаться не в состоянии сделать очередной платеж, что чревато последующим дефолтом [6].

Приобретенное в кредит жилье служит в качестве обеспечения кредита — передается в залог кредитору. Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Обращение взыскания может носить как судебный, так и внесудебный характер. В последнем случае при достижении договоренности о начале обращения взыскания и продаже предмета залога стороны могут избежать судебных издержек и реализовать жилое имущество на лучших условиях.

Соблюдение  четких стандартов и требований к  процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор через ипотечные ценные бумаги.

На рисунке 1 представлено распределение предпочтений населения Казахстана по финансовым схемам приобретения жилья (на конец 2012 г.).

 

 

Примечание  – Составлен автором по данным НБРК

 

Рисунок 1. Финансовые схемы приобретения жилья, которые предпочитает население

 

Недостаточный платежеспособный спрос населения, отставание реальных доходов граждан от цен на жилье, нестабильность экономического развития, высокая инфляция и отсутствие трудовой занятости, безработица — все эти факторы отрицательно влияют на возможности граждан приобретать жилье.

Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного  кредитования — создание эффективно работающей системы обеспечения  граждан жильем, которая основана на рыночных механизмах приобретения жилья на свободном жилищном рынке  за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов[9].

Как показывает практика зарубежных стран с развитым жилищным рынком, создание эффективно работающей системы ипотечного кредитования позволяет:

• увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для большей части населения, имеющей стабильную занятость и доходы;
• активизировать рынок жилья;
• вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жилье;
• привлечь в жилищную сферу сбережения населения и финансовые ресурсы и инвестиции;
• обеспечить развитие строительного комплекса за счет обеспечения платежеспособного спроса на готовую строительную продукцию;
• оживить экономику страны в целом.

Построение  системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования невозможно без опоры на международный опыт развития ипотечного кредитования, формирования полноценной законодательной базы, постановки долговременных целей создания самодостаточной эффективной рыночной системы с учетом макроэкономических условий, характерных для переходной экономики (ограниченная платежеспособность населения, продолжающаяся инфляция, высокие процентные ставки и риски).

Деятельность  государства в этой сфере должна развиваться в нескольких основных направлениях:

• формирование необходимой правовой нормативной базы для реализации механизма ипотеки и эффективного функционирования рынка ипотечных жилищных кредитов;
• регулирование использования надежных финансовых инструментов, обеспечивающих приток долгосрочных инвестиций на рынок ипотечных жилищных кредитов;
• создание условий для развития инфраструктуры, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников рынка ипотечных жилищных кредитов, в том числе возможна финансовая поддержка становления на первоначальном этапе новых институтов на этом рынке, например институтов вторичного рынка ипотечных кредитов;
• обеспечение равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных жилищных кредитов;
• создание правовых механизмов защиты прав кредиторов, а также социальной защиты заемщиков в случае невозможности погашения взятого ипотечного кредита и обращения взыскания на предмет залога.

 

 

1.3 Зарубежный опыт осуществления ипотечного кредитования

 

Важным и  перспективным направлением и подходом к созданию эффективного механизма  жилищного финансирования, позволяющим обеспечить наряду с системой строительных сбережений комплексное решение жилищной проблемы в стране является долгосрочное ипотечное кредитование населения [10].

Страны англо-американской системы права используют двухуровневую  модель рынка ипотечного кредитования. Данная модель возникла в США, произошло это по нескольким причинам. Во-первых, введение единой системы ипотечного кредитования на основе федерального законодательства в США было невозможно из-за исключительной компетенции штатов в области законодательства. Во-вторых, после Великой депрессии возникла необходимость экономически стимулировать жилищное строительство, а сделать это без государственной поддержки было невозможно [11].