Формирование рынка недвижимости

Формирование цен на рынке жилья происходит под влиянием многих факторов. Цена конкретной квартиры зависит от многих факторов:

• общей конъюнктуры  рынка недвижимости в данный отрезок времени;

• благоустройства района;

• удаленности от центра города;

• типа наружных стен дома;

• количества комнат;

• этажности дома и  т. д.

Кроме того, средняя стоимость 1 кв. метра учитывает доли продаж квартир каждой категории, то есть структуры продажи.

В целом ценовая ситуация на рынке жилья в 2004 году в г. Томске складывалась следующим образом. Цены на рынке жилья за год (IV квартал 2004 года к IV кварталу 2003 года) выросли в среднем на первичном рынке жилья на 22.4 процента, на вторичном рынке жилья - на 25.4 процента.

Для сравнения: рост цен  на товары и услуги на потребительском  рынке в Томской области за 2004 год (декабрь 2004 года к декабрю 2003 года) составил 16.7 процента. В течение 2004 года наибольший рост цен как  на первичном, так и на вторичном рынках жилья наблюдался в I квартале (по сравнению с предыдущим кварталом) - на 10.6 и 9.7 процента соответственно.

Например, на первичном рынке жилья в 2004 году рыночные цены, сложившиеся ниже, чем в предыдущем периоде, зарегистрированы во втором и третьем кварталах. Осенью и в конце года рынок жилья оживился, и уже в четвертом квартале начался прирост цен на все виды квартир, который составил 3.6%.

Доли продаж на первичном  и вторичном рынках жилья отражают характеристику жилищного фонда  города. Самый распространенный потребительский стандарт как на первичном, так и на вторичном рынках жилья - это квартиры улучшенной планировки, они занимают наибольший удельный вес в общем объеме проданного жилья. Доля элитного жилья в обшей застройке города невелика. На первичном рынке жилья в 2004 году по сравнению с 2003 годом наблюдалось увеличение доли продаж квартир улучшенной планировки в спальных районах города на 22.6 процентных пункта за счет уменьшения доли продаж в престижных районах. Это закономерно, так как строительство нового жилья ведется главным образом в спальных районах.

На вторичном рынке  отмечено уменьшение доли продаж типовых  квартир в пользу квартир низкого  качества и улучшенной планировки. Доля продаж квартир низкого качества в 2004 году по сравнению с 2003 годом увеличилась на 4.0 процентных пункта, квартир улучшенной планировки - на 1.9 процентных пункта. В 2004 году по сравнению с предыдущим годом увеличилась доля продаж жилья в престижных районах города на 10.4 процентных пункта.

Первичный рынок жилья в г. Томске в 2004 году был в основном представлен строительными организациями, осуществляющими строительство новых квартир по договорам долевого участия, а также некоторыми агентствами по продаже недвижимости. Несмотря на то, что в течение последних лет объемы строительства жилья постепенно увеличиваются, потребность населения в улучшении жилищных условий не сокращается.

В 2004 году на первичном  рынке жилья в г. Томске регистрировалась продажа только квартир улучшенной планировки (квартиры в домах повышенной этажности, построенные по типовым проектам с улучшенными бытовыми характеристиками), которые являются наиболее распространенным потребительским стандартом, причем, пользуются спросом квартиры, как в престижных, так и в спальных районах города с различным числом комнат.

Из вышеприведенных  данных видно, что стоимость 1 кв. метра  жилья одного стандарта зависит  от места расположения и от типа наружных стен. Наибольший рост стоимости 1 кв. метра общей площади квартир  улучшенной планировки зафиксирован в I и II кварталах 2004 года на 10.6 и 7.7 процента соответственно. Так, в 2004 году наблюдалась существенная разница в стоимости 1 кв. метра квартир улучшенной планировки в кирпичных домах в престижных районах города над аналогичным видом жилья в спальных районах. Дифференциация составляла от 1 до 32 процентов соответственно. Продажи квартир улучшенной планировки в крупнопанельном исполнении в престижных районах в 2004 году не было. В спальных районах ситуация складывалась следующим образом. Превышение стоимости 1 кв. метра общей плошали квартир улучшенной планировки в крупнопанельных домах над кирпичными на протяжении 2004 года наблюдалось в I и II кварталах (на 7 - 11% соответственно). В III и IV кварталах 2004 года отмечено несущественное превышение стоимости 1 кв. метра общей площади квартир улучшенной планировки в кирпичных домах над крупнопанельными (на 0.2 и 0.8% соответственно). Низкая стоимость кирпичного жилья в спальных районах объясняется тем, что оно сдается в "черновой" отделке, а крупнопанельное жилье сдается «под ключ».

Наибольшим спросом  как на первичном, так и на вторичном  рынке жилья пользуются одно - и  двухкомнатные квартиры. На трех - четырех -и более комнатные квартиры предложение опережает спрос, так как кватиры большой площади могут приобрести граждане, располагающие высокими доходами.

Динамика цен на первичном  рынке жилья во многом определяется изменением затрат на строительство, важной составляющей которых является стоимость строительно-монтажных работ, зависящая в свою очередь, от изменения цен на строительные материалы, детали и конструкции. Прирост цен на строительно-монтажные работы по сравнению с декабрем предыдущего года в 2004 году составил 7.8 процента, удорожание приобретенных основных материалов, деталей и конструкций за этот же период составило 9.0 процента. Наибольший рост цен на строительно-монтажные работы наблюдался в I квартале 2004 года, который был вызван ростом тарифов на электроэнергию для промышленных потребителей (в марте - на 16.1 процента). Начиная с конца III квартала 2004 года, прослеживается динамика сближения, а затем и опережение темпов роста средней стоимости 1 кв. метра общей площади квартир над ростом цен на строительно-монтажные работы (см. рис. 6).

Цена продажи 1 кв. метра  нового жилья зависит от затрат на заработную плату работников подрядных строительных организаций. Так, темп роста заработной платы работников подрядных строительных организаций в номинальном выражении в 2004 году составил 116.4 процента, а рост реальной заработной платы (рассчитанный с учетом индекса потребительских цен) составил 99.7 процента.

На протяжении всего 2004 года (за исключением III квартала) наблюдался опережающий рост индексов цен средней стоимости 1 кв. метра жилья на первичном рынке по сравнению со средней заработной платой работников подрядных строительных организаций.

Необходимо отметить, что основной сферой деятельности агентств по продаже недвижимости является вторичный  рынок жилья. Здесь объектом совершения операции выступают квартиры функционирующего приватизированного фонда, если они являются объектами совершения рыночных сделок. Цена такого жилья сильно дифференцирована в зависимости от типа жилья, вида наружных стен дома, места расположения квартиры по отношению к центру, а также от степени износа дома, состояния квартиры, этажа, на котором расположена квартира, и многих других факторов. Наличие вторичного рынка позволяет удовлетворить спрос на жилье населению с невысокими доходами.

Вторичный рынок в  г.Томске представлен: квартирами низкого качества (квартиры гостиничного типа и комнаты в малосемейных общежитиях, не имеющие ванной комнаты, кухни и т.д.), типовыми (квартиры с наличием небольших подсобных помещений, смежными комнатами и площадью кухни менее 7 кв. метров), улучшенной планировки и элитными, продажа которых бывает крайне редко.

Изменение цен на вторичном  рынке жилья в 2004 году проходило  более низкими темпами, чем в  предыдущем году. Средняя стоимость жилья на вторичном рынке на конец 2004 года по отношению к IV кварталу 2003 года выросла на 25.4 процента, против 63.7 процента в 2003 году. Основной рост цен пришелся на I квартал 2004 года (на 9.7%), в остальные квартала рост цен был менее значительным. Существенный рост цен в 2004 году (IV квартал 2004 года к IV кварталу 2003 года) наблюдался на квартиры низкого качества на 30.1 процента, т.к. данный вид жилья пользуется большим спросом в силу региональной особенности (наличие в городе большого количества учебных заведений) и спрос на них опережает предложение. Рост цен на типовые квартиры и улучшенной планировки за этот же период был практически одинаков (на 25.6 и 25.5% соответственно).

По мере возрастания  качественных характеристик жилья  растет и стоимость 1 кв. метра. Так, средняя стоимость 1 кв. метра общей  площади квартир низкого качества в 2004 году на 8 - 14 процентов превышала его стоимость в типовых квартирах. В квартирах улучшенной планировки превосходство данного показателя над типовыми квартирами составило от 2 до 9 процентов. Превышение стоимости элитных квартир над квартирами улучшенной планировки составило от 43 до 66 процентов.

Самый распространенный потребительский стандарт вторичного рынка - это типовые квартиры и  улучшенной планировки в кирпичных  и крупнопанельных домах, как  в престижных, так и в спальных районах города. Основными факторами, оказывающими влияние на стоимость жилья на вторичном рынке, являлись место расположения жилья и тип наружных стен дома.

Таким образом, наблюдалась  существенная разница в цене 1 кв. метра обшей площади квартир  в престижных районах над спальными. В 2004 году разница в стоимости 1 кв. метра квартир низкого качества в кирпичных домах в престижных районах города над аналогичными квартирами в спальных районах составляла от 1 до 17 процентов. По типовым квартирам в кирпичном исполнении разница составляла от 11 до 19 процентов, а в крупнопанельных домах - от 8 до 17 процентов. Стоимость 1 кв. метра квартир улучшенной планировки в кирпичных домах в престижных районах была на 17-24 процента выше, чем аналогичное жилье в спальных районах, а в крупнопанельных домах - от 7 до 17 процентов. Превышение стоимости 1 кв. метра элитных квартир в спальных районах над престижными было несущественным (от 2 до 5 процентов). Существенно дифференцированы цены в зависимости от типа наружных стен дома. Так, в кирпичных домах стоимость анализируемого показателя по всем типам жилья на 2 - 16 процентов превышала его уровень в крупнопанельных домах.

В целом же стоимость  жилья в 2004 году на первичном рынке  г. Томска была ниже стоимости жилья  на вторичном рынке. Это объясняется  тем, что на вторичном рынке продается уже функционирующее жилье, не требующее дополнительных денежных вложений, как на первичном рынке. Превышение стоимости жилья на вторичном рынке над первичным на протяжении 2004 года составляло от 20 до 28 процентов. Одним из основных факторов, сдерживающих развитие рынка недвижимости, остается низкая платежеспособность основной части населения. Несмотря на самый широкий выбор любого вида жилья, предлагаемого для продажи в городе и области, купить его может далеко не каждый остро нуждающийся.

 

3.2 Ипотечный кредит

Ипотечный кредит, его сущность и основные виды

 

В большинстве развитых стран приобретение объектов недвижимости осуществляется с привлечением долгосрочного заемного капитала в форме ипотечного кредита. Ипотечный кредит выдается на долгосрочной основе для приобретения недвижимости, выступающей в качестве залога, т.е. происходит совмещение объекта залога и приобретаемого объекта.

 

Виды кредитов. Используемые на практике многочисленные виды ипотечных кредитов можно сгруппировать по различным классификацион-ным признакам:

• характеру участия  в инвестиционном процессе;

• стабильности процентной ставки по кредиту;

• стабильности величины взноса в погашение обязательств;

• участию кредитора  в текущих доходах и приросте стоимости - капитала инвестора;

• способу финансирования перепродажи;

• порядку погашения  долга и уплаты процентов;

• назначению кредитуемого объекта.

Для целей оценки особенно важен график погашения кредита  и уплаты процентов в течение анализируемого периода.

Все ипотечные кредиты делятся на кредиты с постоянными и переменами платежами.

Кредиты с постоянными  платежами - самоамортизирующиеся кредиты, по которым предусматривается погашение долга и процентов равновеликими суммами.

Кредиты с переменными  платежами - кредиты, по которым величина расходов по обслуживанию долга с годами меняется под влиянием разных факторов (периодическое изменение процентной ставки, характер списания основного долга, порядок уплаты процентов, способ участия кредитора в доходах инвестора).

Ипотеку в Томске и  в Томской области представляют 10 ипотечных банков, которые предлагают заемщикам 41 ипотечную программу  для приобретения жилья в кредит, как на первичном, так и на вторичном  рынках недвижимости.

Ставки по ипотеке  в Томске и Томской области находятся в диапазоне 13.25 – 22.00 % годовых по рублевым кредитам и 11.10 -17.50 % годовых по валютным кредитам. Минимальный первоначальный взнос по ипотеке в Томске составляет 15 %. Срок ипотечного кредитования может достигать 50 лет.  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

В данной курсовой работе я постаралась отразить сущность и особенности функционирования рынка недвижимости. Рынок недвижимости является составной частью национального  богатства, на долю которого приходится более 50 % мирового богатства. Рынок недвижимости тесно связан с другими рынками, такими как рынок труда, рынка капитала, рынок товаров и услуг для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности. Тогда как , рынок недвижимости не может существовать без рынка труда, рынка капитала , так как недвижимость не на что было бы строить, приобретать или арендовать.

Кроме того, недвижимость – это выгодное вложение капитала, так как средства, вложения в недвижимость, защищены от инфляции. Купленный дом, квартира, земельный участок через некоторое время можно продать по более выгодной цене или сдать в аренду и иметь от этого дополнительный доход. Покупка предприятия приносит покупателю доход в результате работы предприятия.  Спрос на недвижимость в России только зарождается, и с ростом доходов населения он будет увеличиваться. Увеличение спроса на рынке жилья будет способствовать ипотечное кредитование, которое в скором будущем наберет обороты и сделает более доступным для большинства населения. Следует отметить, что эффективное совершенствование экономики недвижимости в условиях современной России- это перспективное направление и его необходимо изучать, используя отечественный и зарубежный опыт., совершенствовать и развивать.