Формирование рынка недвижимости

 

 

2.2 Факторы спроса и предложения на рынке недвижимости

 

Формирование спроса обусловливается следующими факторами.

 

1. Экономические факторы: темпы экономического роста и научно-технического прогресса; уровень конкуренции на рынке; уровень, динамика и дифференциация доходов потенциальных покупателей; платеже-способность покупателей, условия и доступность финансирования; уровень деловой активности населения; возможность привлечения заемных средств; стоимость строительства и цены на объекты недвижимости; цены и тарифы на коммунальные услуги; уровень арендной платы; налогообложение.

 

 

2. Социальные факторы: структура населения; плотность населения; число семей; миграция населения; численность населения и тенденции ее изменения; возрастной и социальный статус населения; национальные и культурные условия, традиции населения; изменения предпочтений насе-ления; образовательный уровень и др.

3. Природно-климатическая среда: климат; продолжительность времен года; водный и тепловой режим; тип почв; запас питательных веществ в почве; экология.

4. Политические и административные факторы: постоянные и вре-менные ограничения; условия получения прав на строительство недвижи-мости; правовые условия совершения сделок (регистрация, сроки и др.), степень совершенства законодательства; уровень политической стабильности.

5. Внешняя окружающая среда: состояние инфраструктуры; транс-портные условия; местонахождение недвижимости.

Предложение на рынке  недвижимости – это количество объектов недвижимости, которое собственники готовы продать по определенным ценам  на определенный период времени.

В любой момент времени  общее предложение складывается из двух элементов – предложение уже существующей и новой недвижимости. Соотношение двух элементов предложения изменяется во времени и от места к месту. Основной тенденцией развития рынка недвижимости является преобладание предложения существующей недвижимости, что связано с ее долговечностью.

Значительное изменение  предложения на рынке недвижимости требует длительного периода  времени. В связи с этим следует  различать предложение:

− в краткосрочном периоде. Так как предложение земли в целом как природного ресурса постоянно, то цена земли будет определяться исклю-чительно спросом, что в краткосрочном периоде снижает маневренность предложения. При падении спроса снизится и равновесная рыночная цена. При падении цены предложение объектов недвижимости, как правило, не уменьшается. В отличие от других товаров улучшения (здания, сооруже-ния и т.п.) на земляных участках имеют длительный период полезного ис-пользования. В результате объекты недвижимости по мере строительства накапливаются и образуют “запас”, что приводит к ослаблению влияния на цену поступающего на рынок нового предложения. Как правило, предло-жение существующей недвижимости всегда преобладает над предложением новой недвижимости, и цены, как правило, определяются спросом. Такая ситуация на практике уменьшает действенность рыночного механизма и приводит к тому, что в краткосрочном периоде предложение недвижимости неизменно;

− в среднесрочном и долгосрочном периодах. Использование объектов недвижимости возможно по многим назначениям, которые, как прави-ло, конкурируют между собой. Ограниченные ресурсы необходимо эффек-тивно распределять в соответствии с предпочтениями каждого потребителя и общества в целом. На практике использование земли не однородно:

например, различают земли, предназначенные для сельскохозяйственного использования, и земли, предназначенные для городского строительства. Внутри каждого вида использования существует большое разнообразие типов использования. Например, сельскохозяйственные земли могут ис-пользоваться для производства продуктов овощеводства или животновод-ства, а городские земли − для размещения на них офисной, торговой, жилой или производственной функций. При этом потенциально существует возможность нескольких альтернативных вариантов использования объектов недвижимости. Таким образом, предложение в среднесрочном и долго-срочном периодах не может рассматриваться как величина постоянная, так как оно может быть увеличено за счет объектов недвижимости другого ис-пользования. В этом случае предложение объектов недвижимости описы-вается стандартной кривой. Чем больше цена объекта недвижимости, тем больше предложение, которое формируется, в том числе и за счет изменения типов существующего использования.

Таким образом, изменение  предложения объектов недвижимости на рынке может быть реализовано за счет:

− строительства новой  или реконструкции существующей недвижи-мости;

− изменения типа использования;

− изменения существующих прав на недвижимость без физического  изменения недвижимости.

 

2.3 Рынок недвижимости по субъектам: покупатели, продавцы

посредники, оценщики, регистрирующие органы

 

На рынке недвижимости сформировались и активно действуют  раз-личные организационные структуры, вступающие в экономические связи  в процессе владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом и способствующие повышению эффективности оборота объектов недвижимости.

 

Участниками рынка недвижимости в зависимости от уровня управ-ления являются:

− Российская Федерация;

− субъекты Российской Федерации;

− муниципальные образования;

− юридические лица Российской Федерации и иностранных госу-дарств;

− физические лица Российской Федерации и иностранных государств.

В зависимости от позиции на рынке недвижимости всех его участников можно объединить в четыре группы.

 

1. Продавцы – владельцы прав на недвижимые объекты (российские и иностранные физические и юридические лица, фонды государственного имущества, органы, уполномоченные местной властью).

Строительные  организации (застройщики) создают, расширяют, модернизируют объекты недвижимости: жилые и нежилые (производ-ственные и непроизводственные). Строительные организации могут сами реализовывать на рынке свою продукцию, а могут привлекать посредников. При привлечении посредников цена увеличивается примерно на 8-10 %. В настоящее время ситуация меняется в лучшую для покупателя сторону. Посредники продают недвижимость, а их услуги оплачивает продавец, отказываясь от части прибыли. При этом строительная организация быстрее реализует объекты недвижимости, тем самым ускоряя оборот собственных финансовых ресурсов.

 

2. Покупатели и инвесторы – субъекты на рынке недвижимости, вкладывающие собственные, заемные или привлеченные средства в объекты недвижимости (российские и иностранные физические и юридические лица, органы государственного управления) с целью получения прибыли или иного полезного результата от их использования.

Инвесторов можно разделить  на два типа: активные, т.е. инвесторы, финансирующие и занимающиеся строительством, развитием или управ-лением объекта недвижимости, и пассивные, т.е. инвесторы, только финан-сирующие проект создания объекта недвижимости и не принимающие в нем дальнейшего участия.

В настоящее время  на рынке недвижимости получил развитие деве-лопмент (англ. development − развитие) – особый вид профессиональной деятельности по управлению инвестиционным проектом в сфере недвижи-мости с целью снижения рисков, увеличения стоимости объекта недвижи-мости и приносимых им доходов посредством учета изменяющейся ситуа-ции, использования возможностей развития, эффективного вложения ка-питала.

Девелопер – это субъект рынка недвижимости по организации (управлению) процессов качественного преобразования недвижимости в новый объект, обладающий рыночной стоимостью, большей, чем стоимость исходного объекта. Его деятельность можно разбить на три этапа:

1) анализ возможности  реализации проекта: определяются  состояние и тенденции изменения  законодательства, потребительских  предпочтений, финансово-экономических условий, перспективы развития региона;

2) разработка плана  реализации проекта: определяется  площадь тре-буемого для реализации  проекта земельного участка; выбирается  местопо-ложение с соответствующим  окружением, коммуникациями; выполняется 

оценка эффективности проекта; определяются источники финансовых

ресурсов; оформляется на строительство и т.п.;

3) реализация инвестиционного  проекта: привлечение финансовых  ресурсов, проектно-строительных организаций,  контроль за ходом строи-тельства, аренда или продажа объекта полностью или по частям.

 

3. Профессиональные участники образуют инфраструктуру рынка недвижимости и организуют его функционирование в соответствии с уста-новленными нормами. Основными профессиональными участниками

являются: риелторы, агентства недвижимости, оценщики, юридические фирмы, рекламные агентства, страховые компании, кредитные организации.

Риелторская деятельность – деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет или от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, сооружениями, строениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них.

Риелторские фирмы продают  не саму недвижимость, последняя не является их собственностью, а свои услуги. Основной источник доходов  – получение комиссионных за услуги, оказываемые продавцам или покупа-телям  недвижимости. Функции риелторских фирм:

− посредничество, брокерские операции на рынке недвижимости;

− операции по расселению;

− услуги по кредитованию под залог жилой недвижимости;

− услуги по рассрочке  покупки недвижимости;

− обмены с доплатой.

Агентства недвижимости представляют специалисты, выполняющие функции:

− консультантов по сделкам  с недвижимостью;

− брокеров-посредников, представляющих в сделке интересы продавца или покупателя.

В последнее время  агентства недвижимости расширяют  интересы своей деятельности на рынке и вместо простого посредника становятся ведущим профессиональным участником рынка недвижимости, предлагающим весь комплекс услуг на рынке.

Оценщик – независимый специалист по установлению в отношении объектов недвижимости рыночной или иной стоимости. Эта профессия была введена 27 ноября 1996 года Приложением к постановлению Министерства труда и социального развития РФ, которое определило его должностные обязанности, уровень знаний и требования к квалификации. Процедура оценки предшествует принятию любого решения, связанного с не-движимостью. Оценка представляет обоснованное мнение независимой стороны о рыночной или иной стоимости недвижимости. Правовая основа деятельности оценщика определена в Федеральном законе РФ “Об оце-ночной деятельности в РФ” от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ.

Основными видами пользования  услугами оценщиков являются оценки стоимости:

− по заказу продавца перед  выставлением недвижимости на прода-жу;

− по заказу потенциального покупателя перед заключением сделки;

− перед реконструкцией недвижимости для определения прироста дохода от эксплуатации и ее рыночной стоимости с учетом затрат на пре-образование объекта;

− при получении кредита  под залог недвижимости, при внесении

недвижимости в качестве доли в уставный капитал нового предприятия;

− для определения  стартовой цены объекта недвижимости на кон-курсах, аукционах и др. 36

Кредитно-финансовые организации предоставляют капитал инвесто-рам, не располагающим достаточными средствами. Основными из них яв-ляются банки. Банки – пассивные участники рынка недвижимости. Основ-ной деятельностью банков на рынке недвижимости должно быть участие в инвестиционных и девелоперских проектах, ипотечное кредитование.

 

4. Государственные органы и организации: бюро технической ин-вентаризации (БТИ), регистрирующие органы, нотариальные конторы, ор-ганы по управлению недвижимостью, налоговые инспекции, Государ-ственная Дума РФ, арбитражный суд и др. выполняют следующие функции:

− законодательное установление правил и ограничений;

− учет и регистрация прав на недвижимость и сделок с ней;

− распределение природных  ресурсов, государственных зданий и  со-оружений и предоставление их в  собственность, аренду или пользование;

− контроль за использованием недвижимости (земель, лесов, вод и  др.);

− стимулирование приватизации и национализации предприятий и других объектов недвижимости;

− инвестирование в жизненно важные сферы (например, в строи-тельство жилья, дорог, учреждений здравоохранения, образования, культуры и т.п.) за счет федерального и региональных бюджетов.

− регулирование вопросов зонирования, градостроительного развития;

− установление льгот  и ограничений (законодательные  ограничения, особенности налогообложения) связанных с недвижимостью.

Таким образом, эффективный  рынок недвижимости обеспечивает гармоничное взаимодействие всех субъектов, присутствующих на нем, а диспропорции его развития свидетельствуют о недостатке правовых, эко-номических и финансовых вопросов, требующих решения.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 3. Региональный рынок недвижимости

3.1 Рынок недвижимости в г. Томске

 

Томский рынок жилой  недвижимости активно развивается, демонстрируя высокие показатели предложения, спроса и цены. Проблема строительной себестоимости является одним из главных факторов на пути к стабильности рыночной цены квадратного метра.

Томский областной комитет  государственной статистики на основании Постановления Госкомстата России, начиная с III квартала 1996 года, проводит ежеквартальное выборочное федеральное государственное статистическое наблюдение за ценами: на первичном рынке жилья, где обращается новое жилье, собственниками которого выступают государство в лице федеральных, региональных и местных органов власти, а также частные инвесторы, принимавшие участие в строительстве этого жилья: на вторичном рынке жилья, где собственниками выступают физические и юридические лица.