Формирование рынка недвижимости

 

 

Оглавление 

Введение ……………………………………………………………………. ….3

 

Глава 1.Недвижимость. Классификация недвижимости …………... ……4

1. Характеристика недвижимости : сущность, виды……………… 4
2. Классификация объектов недвижимости ……………………......7

Глава 2. Рынок недвижимости…………………………………………….....11

2.1      Функции и особенности функционирования  рынка

недвижимости………………………………………………………11

2.2 Факторы спроса и предложения на рынке недвижимости………16

2.3 Рынок недвижимости по субъектам: покупатели, продавцы

посредники, оценщики, регистрирующие органы……………….18

Глава 3. Региональный рынок недвижимости……………………………..23

3.1 Рынок недвижимости в г. Томске…………………………………23

3.2 Ипотечный кредит …………………………………………………27

Заключение…………………………………………………………………….. 29

Список литературы……………………………………………………………30

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Тема данной курсовой работы «Формирование и функционирование рынка недвижимости в России» актуальна тем, что формирования рынка недвижимости, взаимозависимость развития рынка  и других сфер экономической деятельности еще не изучены и не имеют единых устоявшихся проявлений.

Формирование рынка происходит при участии государства, однако попытки государства оказать влияние на функционирование рынка недвижимости  нередко осуществляется без учета развития национальной экономики. Это свидетельствует о недостаточной разработанности и отсутствии глубоких исследований данного вопроса. От правильного определения соотношения рыночных и регулирующих элементов зависит эффективность и интенсивность обращения недвижимости имущества в производственной и потребительской сфере.

Рынок недвижимости гораздо  теснее связан с реальной экономикой, чем фондовый рынок, потому что больше людей владеет домами, чем акциями. Состояние семьи в значительной степени определяется стоимостью ее дома, а падение цен на дома сильно ударяет по строительному, потребительскому и банковскому секторам. Поэтому и последствия краха на рынке недвижимости бьют по экономике сильнее.

Изучая историю функционирования рынков недвижимости в развитых странах  мира, можно сказать, что недостаточное внимание, уделяемое качеству аналитической работы, является одной из главных причин большинства крупных кризисов на рынках недвижимости. Характерным примером является кризис на рынке недвижимости США в конце 1980-х и начале 1990-х годов. Как отмечают специалисты, чрезмерное и беспорядочное инвестирование в новое строительство привело к перенасыщению рынка и, соответственно, не востребованности рынком большого количества проектов, под которые были выданы кредиты.

Как известно цена и рынок связаны между собой, они дополняют и характеризуют друг друга. Обязательным условием оценки недвижимости является учет специфики функционирования рынка недвижимости, так как состояние рынка недвижимости оказывает большое влияние на потоки доходов, уровни риска и на возможную цену реализации объекта недвижимости в определенный момент времени.

 

 

 

 

Глава 1.Недвижимость. Классификация недвижимости

1. Характеристика недвижимости : сущность, виды

 

Под понятием «недвижимость» понимают землю и все улучшения, постоянно закрепленные на ней (здания, сооружения, объекты незавершен-ного строительства).

К отличительной особенности объекта недвижимости относится его неразрывная связь с землей (местом закрепления). При этом земельный участок может рассматриваться как отдельный объект недвижимости, а улучшения, возведенные на нем, вне связи с ним теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене.

Недвижимость как экономическая  категория обладает следующими основными  признаками, которые позволяют отличить ее от других объектов изучения экономической науки.

1. Стационарность, неподвижность.  Признак характеризуется прочной  физической связью объекта недвижимости  с земной поверхностью и невозможностью его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что делает его непригодным для даль-нейшего использования.

2. Материальность. Недвижимость  всегда функционирует в нату-рально-вещественной  форме. Физические характеристики  объекта недви-жимости включают, например, данные о его размерах  и форме, неудобствах и опасностях, об окружающей среде, подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте и т.д. Совокупность этих характеристик определяет полезность объекта, которая и составляет основу стоимости недвижимости. Потеря потребительских свойств или перенос стоимости в процессе производства происходит постепенно по мере износа.

3. Долговечность. Срок  полезного использования объектов  недви-жимости выше срока полезного  использования других товаров.  Например, согласно действующим в России строительным нормам и правилам (СНиП) жилые здания в зависимости от материала основных конструкций (фундамента, стен, перекрытий) подразделяются на шесть групп с норма-тивными сроками службы от 15 до 150 лет. Длительность кругооборота земли при правильном ее использовании бесконечна, а нарушение пра-вильной ее эксплуатации приведет к невосполнимым потерям.

Кроме основных характеристик  недвижимости, можно выделить и частные, которые определяются конкретными  показателями в зависимости от вида объектов недвижимости.

В экономическом обороте  не существует двух одинаковых земельных  участков, двух одинаковых строений, т.к. они будут обязательно отличаться в расположении по отношению к  другим объектам недвижимости, к инфраструктуре и даже к сторонам света, что показывает разнородность, уникальность и неповторимость каждого объекта недвижимости.

Объект недвижимости всегда имеет свое функциональное назначение, которое может быть производственным и непроизводственным.

При производственном назначении объект недвижимости прямо или косвенно участвует в создании продукции, выполнении работ, оказании услуг.

При непроизводственном – обеспечивает условия для проживания и обслуживания людей. В этом проявляется полезность недвижимости, т.е. способность удовлетворять определенные потребности человека в жилой и производственной площадях.

Недвижимость обладает повышенной экономической ценностью. Это обусловлено тем, что она  предназначена для длительного  пользования и не потребляется в  процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей постоянных затрат на поддержание ее в надлежащем состоянии. При этом существует объективная долго-срочная тенденция к увеличению стоимости недвижимости со временем.

Недвижимость является объектом долгосрочного инвестирования. Вложения в объекты недвижимости представляют собой затраты с длительным сроком окупаемости. При этом для вложения капитала в объект недвижимости требуется значительная его величина. Доход от инвестирования в объекты недвижимости формируется за счет будущих периодических денежных потоков; увеличения стоимости недвижимости из-за изменения рыночных цен; дохода от продажи объекта в конце периода владения. При инвестировании в объекты недвижимости существуют специфические риски, которые обязательно следует оценивать при долго-срочном использовании инвестиций: риск физического повреждения под воздействием природных и техногенных факторов; риск накопления внешнего и функционального износа, финансовый риск, связанный с условиями пересмотра арендной платы.

Некоторые виды недвижимости могут переходить в движимое имущество. Так, например, леса и многолетние  насаждения по определению относятся  к недвижимости, а заготовленный  лес это уже движимое имущество. Оборудование, размещенное в зданиях и сооружениях (отопле-ние, водопровод, канализация, электрооборудование, лифты, решетки, вторые металлические двери и пр.), относится к движимому имуществу. Однако так как оно стало неотъемлемой частью объекта недвижимости, то в случае сделки по этому объекту следует детально описывать все движимое имущество, включаемое в состав недвижимого (особенно это касается имущества, подлежащего изъятию при совершении сделки).

С юридической точки  зрения при совершении сделок с недвижимо-стью передается не сам объект (объект не перемещается), а набор прав и интересов, не являющихся частью недвижимости. Это могут быть права аренды, преимущественного приобретения или другие интересы (сервиту-ты).

К недвижимости относятся наиболее ценные и общезначимые объекты основных средств, а такие объекты недвижимости, как земля и недра имеют большую не только экономическую, но и стратегическую значимость для любого государства во все времена. Изучение недвижимости как объекта экономических интересов физических и юридических лиц, государства осуществляется с позиции следующих концепций.

 

Географическая  концепция отражает физические (технические) ха-рактеристики недвижимости: конструкцию и материалы строений, размеры, местоположение, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры. Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.

 

Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества (сто-имость и цена) первично возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются местные и региональные бюджеты, в т.ч. для реализации социальных программ.

 

Юридическая концепция изучает недвижимость как совокупность публичных и частных прав, устанавливаемых государством с учетом оте-чественных особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми и частичными на основе физического горизонтального и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверх-ности земельных участков, строения на них, воздушное пространство. В России, как и в других, промышленно развитых странах мира, законода-тельно гарантировано частным лицам право покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать недвижимое имущество либо права на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям, т.е. свободно распо-ряжаться своей собственностью. Однако, если частная собственность на недвижимость входит в противоречие с общественными интересами, на нее могут быть наложены различные ограничения (обременения).

 

Социальная  концепция изучения недвижимого имущества состоит в выявлении степени удовлетворения физиологических, психологических,

интеллектуальных и  других потребностей людей. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя общества.

 

1.2 Классификация объектов недвижимости

 

Любой объект недвижимости существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного. Идентификация объектов недвижимости позволяет эффективно принимать управленческие решения по своевременному воспроизводству.

Объекты недвижимости различаются  по нескольким признакам.

По происхождению:

– созданные природой без участия труда человека (земельные  участки);

– являющиеся результатом  труда человека (здания и сооружения);

– созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут (многолетние насаждения).

По характеру  использования:

– жилая недвижимость, т.е. используемая для проживания: дома, коттеджи, квартиры;

– коммерческая недвижимость, т.е. используемая для получения экономической выгоды: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса;

– производственная недвижимость: заводы, склады;

– сельскохозяйственная недвижимость: фермы, сады;

– специальная недвижимость: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и админи-стративных учреждений.

 

В России недвижимость делится на три группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля. Каждая из этих групп развивается самостоятельно, имеет собственную законодательную и нормативную базу.

Жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, общежития, специали-зированные дома, квартиры, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

К нежилому фонду относятся здания, сооружения и другие объекты или их часть, расположенные на определенном земельном участке и зарегистрированные в установленном порядке. Нежилые помещения различаются по функциональному назначению на офисные, торговые,

складские и производственные.

Земельный участок представляет собой часть поверхности земли, имеющей фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в документах государственной регистрации прав на землю.

 

По целям  владения:

– для ведения бизнеса;

– для проживания владельца;

– в качестве инвестиций;

– для освоения и развития;

– для потребления  истощимых ресурсов.

 

По делимости  недвижимого имущества на части:

– делимое;

– неделимое.