Формирование рынка недвижимости

Делимым является имущество, которое может быть без нарушения его сущности разделено на доли и каждая его доля после раздела представляет целую недвижимую вещь. Недвижимое имущество может иметь  неотдели-мые части, которые называют существенными (не могут быть отделены от недвижимой вещи без причинения ей несоразмерного ущерба – например, лифт и лифтовое оборудование жилого дома). С недвижимыми вещами могут быть связаны движимые вещи, называемые принадлежностями. Принадлежностью является такая движимая вещь, которая, не являясь существенной частью, служит недвижимости и связана с ней общим назначением.

По степени  специализации:

– неспециализированная – недвижимость, на которую существует спрос на открытом рынке для инвестирования, использования в существу-ющих или аналогичных целях;

– специализированная – редко продается на открытом рынке или сдается в аренду третьим лицам для продолжения ее использования: нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции; музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору.

 

По степени готовности к эксплуатации:

– введенные в эксплуатацию;

– требующие реконструкции или  капитального ремонта;

– незавершенное строительство.

По воспроизводимости в натуральной форме:

– невоспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых;

– воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения.

 

В соответствии с мировыми стандартами  разделения на классы (A, B, C, D, Е). Как  правило, по этому признаку классифицируются офисы в крупных городах:

– офисы класса "А" – самые престижные помещения, располагаю-щиеся в новых офисных комплексах, архитектура которых имеет несом-ненную культурную ценность. Характеризуются высоким качеством от-делки и инжинирии, автоматизированными системами жизнеобеспечения, наличием подземного паркинга, высоким уровнем сервиса. Данный класс предполагает современную свободную планировку, дорогую отделку, под-весные потолки и многое другое. Как правило, эти здания имеют самый высокий уровень сервиса и развернутую инфраструктуру централизованного обеспечения арендаторов: оргтехникой, оптико-волоконной связью, ресепшн, конференц-залами, средствами бытового обслуживания и отдыха. Все это содержится в безупречном состоянии. Здания обеспечены собственными службами безопасности, управления и обслуживания и охраняемыми стоянками (чаще подземными). Этот класс подразделяется на подклассы: "А1", "А2" и "А3", различия между которыми незначительные. Например, используемые проектные решения (свободная планировка, шаг колонн, материалы и др.);

– офисы класса "В" – это помещения с несколько худшими характе-ристиками, чем офисы класса "A". Они могут находиться в новых или в только что реконструированных зданиях, имеющих необходимые инже-нерные коммуникации. В них может отсутствовать центральная система кондиционирования. Эти офисы не столь престижны, и спектр предлагае-мых услуг не такой широкий – парковка, например, чаще всего располо-жена на открытом воздухе. К этому классу относятся также офисы класса "А" после 5-7 лет эксплуатации;

– офисы класса "С" – это помещения, не предназначенные изначально для офисной деятельности и арендованные обычно у НИИ или произ-водственного предприятия. В таком помещении обычно нет современной связи, центрального кондиционирования; система вентиляции – обычная, а туалетная комната в коридоре. Такие площади оптимальны для некрупных фирм, нуждающихся в простом офисе;

– офисы класса "D" – офисные помещения в зданиях с устаревшими инженерными коммуникациями, деревянными перекрытиями, отсутствием специализированных служб жизнеобеспечения. Как правило, такие помещения нуждаются в капремонте;

– офисы класса "Е" – помещения в зданиях, не приспособленных для размещения офисов и требующих реконструкции. Это могут быть пере-оборудованные подвальные и полуподвальные помещения, квартиры в жилых зданиях, переданные в нежилой фонд, иногда с отдельным входом и автостоянкой на 2-4 машины. При условии удачного расположения, ремонта европейского класса, оснащения качественной мебелью и оргтехникой офисы этого класса могут конкурировать с офисами более высокого класса.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2. Рынок  недвижимости

2.1 Функции  и особенности функционирования рынка недвижимости

 

Рынок недвижимости – это взаимосвязанная система гибких механизмов, обеспечивающих создание, передачу и эксплуатацию объектов недвижимости, а также финансирование этих процессов.

Рынок недвижимости выполняет  ряд общих и специальных функций: ценообразующую, регулирующую, коммерческую, санирования, информа-

ционную, посредническую, стимулирующую, инвестиционную, социальную.

Одна из главных функций  рынка – установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложения. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены – избыточное предложение. В цене выражается информация о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, экономической и социальной политике государства.

 

Регулирующая  функция состоит в том, что рынок перераспределяет ресурсы по видам экономической деятельности и направляет его участников к достижению целей, которые не входили в их намерения – удовлетворение общественных интересов и формирование эффективной экономики. В условиях кризиса мировой экономической системы недостатки рыночного регулирования компенсируются государственным управлением экономикой, особенно в части охраны природы, защиты конкуренции, перераспределения доходов, решения социальных проблем.

 

Коммерческая  функция заключается в реализации потребительной стоимости недвижимости и получении от этого процесса прибыли. В самой общей трактовке потребительная стоимость вещи определяется как ее полезность, ее способность удовлетворять потребности, ее ценность для потребителя, т.е. она характеризует отношение потребителей вещи к ее свойствам и их совокупности. Таким образом, рыночная стоимость объекта недвижимости является отражением потребительной стоимости на определенный момент времени.

 

Функция санирования – это очищение экономики от неконкурентоспособных и неэффективных участников рынка через механизм банкротства. Рыночный механизм указывает эффективные направления вложений ресурсов, но не гарантирует конечного финансового результата. Освобождение рынка от нерациональных собственников и неэффективных объектов недвижимости ведет к повышению его устойчивости и экономическому росту.

 

Информационная  функция заключается в сборе, мониторинге, ана-лизе и распространении обобщенной информации, позволяющей продавцам и покупателям недвижимости свободно и профессионально принимать решения в своих интересах.

 

Посредническая  функция выражается в том, что рынок представляет собой место встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, на котором устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров. Эта функция проявляется в действии профессиональных посредников: риэлторов, оценщиков, агентов, брокеров, страховщиков, ипотечных кредиторов и других лиц, оказывающих услуги заинтересованным участникам.

 

Стимулирующая функция выступает в форме экономического поощрения прибылью при создании и продуктивном использовании недвижимого имущества. Конкуренция побуждает и поддерживает уровень деловой активности, а также поиск новых возможностей эффективного управления объектами недвижимости.

 

Инвестиционная  функция. Рынок недвижимости – это привлека-тельный способ сохранения и увеличения капитала. Он способствует пере-воду сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход его владельцу. При этом недвижимое имущество, оставаясь, длительное время в неизменной натурально-вещественной форме, является гарантией многих инвестиционных рисков.

 

Социальная  функция проявляется в росте активности населения, в повышении интенсивности его труда для удовлетворения своих потребно-стей через механизм собственности на объект недвижимости. В результате неоднократного перераспределения на рынке земельные участки, здания и сооружения, в конечном счете, переходят к эффективным собственникам, обеспечивающим высокопроизводительное их использование и формирующим средний социальный слой общества.

Государственное регулирование  рынка недвижимости осуществляется в двух формах:

− прямое управление, т.е. административные методы управления;

− косвенное воздействие, т.е. экономические методы управления.

 

Административные  методы управления включают:

− формирование и совершенствование  нормативно-правовой базы − законов, постановлений, инструкций, правил, положений, регулирующих функционирование рынка  недвижимости;

− отбор и удостоверение  статуса профессиональных участников рынка недвижимости – лицензирование, регистрация, предоставление прав уполномоченных лиц органами исполнительной власти по совершению сделок с объектами  государственной и муниципальной  собственности;

− установление и стандартизацию обязательных требований к со-держанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам;

− контроль за соблюдением  участниками рынка установленных  норм и правил;

− введение запретов и  санкций за отступление от нормативных тре-бований при совершении сделок с недвижимым имуществом .

Административное управление не связано с созданием дополнительных экономических стимулов развития рынка недвижимости.

 

Экономические методы управления рынком недвижимости реализуются посредством:

− системы налогообложения  имущества и льгот;

− амортизационной политики;

− реализации государственных  целевых программ;

− регулирования ставки рефинансирования;

− выпуска и обращения  жилищных сертификатов и других ценных бумаг;

− предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, займов и безвозмездных  субсидий для строительства жилья.

 

Основными особенностями  функционирования рынка недвижимости являются следующие.

Необходимость высокого «порогового» уровня инвестиций. С одной стороны высокий уровень меняет структуру активов инвестора, а с другой – ограниченность ресурсов не позволит удовлетворить все его потребности.

 

Ограниченное  число продавцов и покупателей  объектов недвижимости. Высокая рыночная стоимость на объекты недвижимости ограничивает число покупателей, а высокая емкость рынка – число продавцов.

 

Величина  спроса и предложения на объекты  недвижимости во многом определяется географическими (местонахождение объекта, состояние инфраструктуры и т.п.) и историческими (дома разного периода постройки, архитектуры и т.п.) факторами: наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, мест массового отдыха и т.д.

 

Спрос на объекты недвижимости индивидуализирован и не взаимо-заменяем, что затрудняет процесс достижения рыночной сбалансирован-ности и пропорциональности.

Необходимость выполнения регламентирующих функций (регистра-ция сделок и т.п.).

 

Неоднородность  недвижимости. Данный фактор определяет суще-ственную дифференциацию стоимости объектов недвижимости и доходов от их использования между различными объектами недвижимости одного типа в пределах одной местности.

 

Защищенность  доходов от инфляции. Недвижимость в большей сте-пени, чем финансовые активы защищена от инфляции, так как инфляция переносится в цену, что пропорционально увеличивает и цену объекта, и арендную ставку по его использованию.

 

Высокие трансакционные издержки. Сделки с недвижимостью требуют высоких трансакционных (операционных) издержек. Для коммерче-ской недвижимости эти издержки составляют примерно 1% от цены объекта, для жилой они существенно выше и могут достигать до 10% от цены.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Характеристика рынка  недвижимости по различным признакам  при-ведена в табл. 2.1.

Таблица 2.1

Обобщенные характеристики рынка недвижимости

 

Признак	Характеристика
Локализация	-абсолютная недвижимость -большая зависимость  цены от местоположения
Эластичность предложе-ния  и спроса	-низкая, при росте  спроса и цен предложения мало увеличивается -спрос может быть  очень изменчивым
Степень открытости	-сделки носят частный  характер -публичная информация, часто неполная и неточная
Конкуренция	-несовершенная, олигополия -небольшое число покупателей  и продавцов -уникальность каждого объекта -контроль над ценами  ограничен -вступление в рынок  требует значительного капитала
Конкурентоспособность	-во многом определяется  окружающей внешней средой, влиянием  соседства -специфичность индивидуальных  предпочтений покупателей
Условия зонирования	-регулируется гражданским  и земельным законодательством  с учетом водного, лесного,  природоохранного и другого специального  права -большая взаимозависимость  частной и других форм собственности
Оформление сделок	-юридические сложности,  ограничения и условия
Стоимость	-включает стоимость  объекта и связанных с ним  прав

 

 

 

 

 

 

Рынок недвижимости имеет  разветвленную структуру и его  можно дифференцировать по различным  признакам ( табл.2.2.)

 

Таблица 2.2.

Признак	Виды рынков
Вид объекта	Земельный, зданий, сооружений, предприятий, помещений, многолетних насаждений, вещных прав
Географическая (территориальный)	Местный, городской, региональный, национальный, мировой
Функциональное назначение	Производственных помещений, жилищный, непроизвод-ственных зданий и помещений
Степень готовности  к  эксплуатации	Существующих объектов, незавершенного строительства, нового строительства
Тип участников	Индивидуальных продавцов и  покупателей, промежу- точных, муниципальных образований, коммерческих организаций
Вид сделок	Купли-продажи, аренды, ипотеки, вещных прав
Отраслевая принадлежность	Промышленность объектов, сельскохозяйственных объектов, общественных зданий
Форма собственности	Государственных и муниципальных  объектов, частных
Способ совершения сделок	Первичный и вторичный, организованный и неоргани-зованный, биржевой и внебиржевой, традиционный и компьютеризированный