Договор аренды: понятие, содержание, элементы договора

Иначе обстоит дело с договором лизинга, где лизинговые платежи могут быть одновременно и выкупными. Естественно, возможность выкупа предмета лизинга, в том числе путем уплаты только лизинговых платежей, должна быть прямо предусмотрена в договоре. Ни Конвенция, ни ГК не рассматривают право выкупа как неотъемлемый признак каждого договора лизинга. Поэтому противоречащее им правило п. 1 ст. 19 Закона о лизинге применяться не может.

Все это позволяет трактовать договор лизинга как двустороннюю (а не 
многостороннюю) сделку (договор арендного вида), неразрывно связанную с договором купли-продажи лизингового имущества. Лизингодатель по договору лизинга возлагает исполнение части своих обязанностей на продавца по договору купли-продажи (п. 1 ст. 313 ГК), причем имеет место особый случай перепоручения исполнения, при котором перед кредитором (лизингополучателем) в силу прямого указания закона становится ответственным только исполнитель (продавец). В свою очередь, договор купли-продажи предстает перед нами как договор в пользу третьего лица — лизингополучателя (ст. 430 ГК).

Широко распространена трактовка лизинга как многосторонней 
сделки (трехстороннего договора), в которой участвуют продавец, лизингодатель и лизингополучатель, причем каждый из них имеет свои права и несет свои обязанности. Этот подход нашел отражение в Конвенции. Есть у него сторонники и в научной литературе32.

Лизингодателем является физическое или юридическое лицо, которое 
за счет привлеченных или собственных денежных средств приобретает в 
собственность определенное имущество (предмет лизинга) и предоставляет по договору лизинга во временное владение и пользование лизингополучателю (п. 1 ст. 4 Закона).

В роли лизингодателей могут выступать индивидуальные предприниматели и юридические лица — коммерческие организации, имеющие лицензию на право осуществления лизинговой деятельности (п. 2 ст. 6 Закона).

Лицензия требуется и лизинговым компаниям — нерезидентам. Этот 
вывод вытекает из п. 1 ст. 5 Закона. Однако такие компании освобождены от 
необходимости иметь организационно-правовую форму, предусмотренную 
российским законодательством. Достаточно того, что они учреждены у себя 
в качестве юридических лиц — коммерческих организаций. Что касается 
нерезидентов — физических лиц, то их право выступать в качестве лизингодателей, Законом прямо не предусмотрено. Следовательно, оно вполне допустимо, в том числе исходя из принципа предоставления иностранцам национального режима, правда, за изъятиями, установленными законом33.

Лизингополучатель — это физическое или юридическое лицо, которое 
получает имущество (предмет лизинга) во временное владение и пользование на основании договора лизинга. С учетом того, что предметом договора 
лизинга может быть вещь, используемая для предпринимательской деятельности, в роли лизингополучателей могут выступать юридические лица — коммерческие организации и индивидуальные предприниматели — во всех случаях, а также некоммерческие организации — в тех случаях, когда им это разрешено. Физические лица, не относящиеся к числу индивидуальных предпринимателей, заключать договоры лизинга не вправе.

Лизингодатель и лизингополучатель выступают в качестве сторон договора лизинга. Однако с договором лизинга тесно связан договор купли-продажи (поставки), на основании которого производится приобретение предмета лизинга в собственность лизингодателя. Поэтому одним из непременных участников лизинговых операций выступает продавец (поставщик) предмета лизинга.

Продавцом (поставщиком) выступает физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором купли-продажи (поставки)34 с лизингодателем продает последнему предмет лизинга. Продажа и передача предмета лизинга лизингодателю производится на основании договора купли-продажи. Соответственно к продавцу предъявляются требования, установленные для договора купли-продажи (см. главу 30 учебника). При возвратном лизинге продавец совпадает с лизингополучателем.

Помимо лизингодателя, лизингополучателя и продавца, т. е. обязательных участников лизинговых операций, в них могут быть задействованы и участники факультативные — кредитор и поручитель лизингодателя, подрядчики и лица, оказывающие возмездные услуги сторонам договора лизинга, а также иные лица.

Предметом договора лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое может использоваться для предпринимательской деятельности (ст. 666 ГК, п. 1 ст. 3 Закона о лизинге).

Наиболее типичные предметы договора лизинга — движимые вещи, поскольку наибольшую прибыль приносят систематические, массовые и потому стандартизированные деловые операции. Что касается недвижимости или предприятий, то эти объекты всегда индивидуально определены и потому передача их в лизинг требует «штучного» подхода. Это затрудняет широкое распространение лизинга в данной сфере. Однако заключение договоров лизинга не исключено и в отношении таких нетипичных объектов.

Предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты (ст. 666 ГК), а также имущество, которое федеральными законами запрещено для свободного обращения или для которого установлен 
особый порядок обращения (п. 2 ст. 3 Закона).

Владение, пользование и распоряжение предметом лизинга осуществляя в соответствии с ГК и с учетом особенностей, установленных Законом о лизинге.

Форма договора лизинга установлена п. 1 ст. 15 Закона о лизинге. Договор лизинга независимо от его срока должен быть заключен в письменной форме.

Причем в названии договора лизинга определяются его форма, тип и 
вид (п. 2 ст. 15). Иными словами, стороны должны отнести лизинг к (1) 
внутреннему или внешнему, (2) долгосрочному, среднесрочному или краткосрочному и (3) финансовому, возвратному или оперативному. Поскольку оперативный лизинг противоречит Конвенции и ГК, упоминание о нем лишено смысла.

Существенные условия договора лизинга указаны в п. 4 и 7 ст. 15 и в 
ст. 16 Закона. Правда, там они названы «существенными положениями», 
многие из которых сформулированы некорректно. Немного позднее, в ст. 16 
Закона, даны обязательные признаки и условия договора лизинга. В чем состоят различия между двумя этими категориями, объяснить невозможно

К существенным условиям договора лизинга можно отнести:

1. предмет договора лизинга;
2. срок договора (срок его действия);
3. цену договора (размер и состав лизинговых платежей);
4. порядок балансового учета предмета лизинга.

Под ценой договора лизинга понимаются лизинговые платежи. Они состоят из двух частей — инвестиционных затрат и вознаграждения лизингодателя (п. 1 ст. 27 Закона).

Содержание договора лизинга отличается от содержания обычного до- 
вора аренды с точки зрения, прежде всего обязанностей лизингодателя.

Лизингодатель обязан:

1) приобрести в свою собственность избранное лизингополучателем 
имущество у указанного им продавца на основании договора купли-продажи. 
По сути, договор лизинга в этом случае в качестве своего компонента содержит основные условия договора купли-продажи.

Лизингодатель, приобретая имущество для лизингополучателя, должен

уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в 
лизинг определенному лицу (ст. 667 ГК), и соответственно назвать это лицо.

Договор купли-продажи относится к числу обязательных (п. 3 ст. 15 Закона). Лизинговая операция без его заключения осуществлена быть не может;

2) обеспечить  передачу предмета лизинга лизингополучателю в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. Если иное не предусмотрено договором лизинга, имущество, являющееся предметом этого договора, передается продавцом непосредственно лизингополучателю в месте нахождения последнего (п. 1 ст. 668 ГК). Что же касается остальных обязанностей лизингодателя, то они сохраняются в неизменном виде.

Помимо основных обязанностей лизингодателя договор может включать также дополнительные. В п. 4 ст. 7 Закона они названы «дополнительными услугами» со стороны лизингодателя.

Помимо «дополнительных услуг», входящих в состав договора лизинга, Закон о лизинге упоминает, об отдельных договорах, заключаемых лизингодателем, — обязательных и сопутствующих (п. 3 ст. 15). К обязательным отнесен только договор купли-продажи. К сопутствующим же — кредитный договор, договор залога, поручительства, страхования и другие.

Все обычные обязанности арендатора сохраняются и по договору лизинга, хотя иногда и в измененном виде. Так, особенность исполнения обязанности лизингополучателя уплачивать лизинговые платежи (п. 6 ст. 15 Закона) состоит в их сложной структуре: они включают в себя одновременно и возмещение затрат лизингодателя, и его вознаграждение. Далее, если за несвоевременный возврат предмета лизинга установлена неустойка, то убытки могут быть взысканы с лизингополучателя в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором лизинга (п. 8 ст. 17 Закона). Эта неустойка по общему правилу является штрафной (кумулятивной).

Важной обязанностью лизингополучателя является беспрепятственный 
допуск лизингодателя к предмету лизинга и финансовой информации с 
целью осуществления им инспектирования и контроля (ст. 37 и 38 Закона).  
В дополнение к этим обязанностям на лизингополучателя возлагается 
риск случайной гибели или порчи арендованного имущества (ст. 669 ГК и 
п. 1 ст. 22 Закона о лизинге). Этот риск переходит на лизингополучателя в 
момент передачи ему предмета лизинга, если иное не предусмотрено договором.

В отношениях с продавцом лизингополучатель и лизингодатель выступают как солидарные кредиторы.

Сублизинг в ст. 8 Закона урегулирован по существу так же, как и субаренда в ГК.

Изменение и прекращение договора лизинга возможно по тем основаниям, которые предусмотрены ГК и Законом о лизинге, а также по обычным для любого договора аренды основаниям, если они не противоречат Закону о лизинге.

Основания для прекращения договора лизинга по инициативе лизингодателя закреплены ст. 13 Закона о лизинге.

Лизингодатель может отказаться от договора в одностороннем порядке 
в следующих случаях:

1) если  условия пользования предметом лизинга лизингополучателем не соответствуют условиям договора лизинга или назначению предмета лизинга;

2) лизингополучатель осуществляет сублизинг без согласия лизингодателя;

3) если  лизингополучатель не поддерживает предмет лизинга в исправном состоянии, что ухудшает его потребительские качества;

4) лизингополучатель более двух раз подряд по истечении установленного договором лизинга срока платежа не вносит плату за пользование предметом лизинга (п. 1 ст. 13 Закона о лизинге).

Договором лизинга перечень этих случаев может быть расширен (п. 2 
ст. 13 Закона).

Если отсутствуют основания для отказа от договора, лизингодатель может расторгнуть его в суде на основании ст. 619 ГК.

Расторжение договора по инициативе лизингополучателя возможно 
лишь в случаях, предусмотренных п. 2 ст. 668 и п. 1,3 и 4 ст. 620 ГК, причем 
только по обстоятельствам, которые зависят от лизингодателя, но никак не 
от продавца.

 

Заключение.

В дипломной работе было рассмотрено:

В первой главе дипломной работы был рассмотрен вопрос об общих положениях договора аренды, то есть, было рассказано о понятии, признаках, сущности и форме договора аренды.

В данной главе содержится определение понятия договора аренды, рассказано, как рассматривался вопрос в дореволюционном а также, кроме понятия были приведены признаки и форма договора аренды и его сущность; Вторая глава рассмотрела содержание договора аренды, то есть права и обязанности арендодателей и арендаторов;

В третьей главе дипломной работы исследованы основания прекращения (расторжения) и возобновления договора аренды. Споры связанные с этим.

Четвертая глава рассматривает виды договоров аренды, которые закреплены в параграфах 2 - 6 главы 34 Гражданского кодекса РФ, а именно:

1. Договор проката;

2. Договор аренды транспортных средств (с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации; без предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации;)

3. Договор аренды зданий и  сооружений;

4. Договор аренды предприятий;

5. Договор финансовой аренды (лизинга).

Как уже отмечалось, договор имущественного найма имеет многовековую историю.

В РФ нет нового Земельного кодекса РФ, и, в связи с этим, действующий Земельный кодекс РСФСР, «перекроенный» не один раз не соответствует современному развитию России, и не может в полной мере регулировать отношения, которые возникают в земельной сфере.

В связи с этим обстоятельством не может вступить в действие глава 17 ГК РФ, регулирующая важнейшие земельные институты.

Возникает вопрос почему законодатель не сделал в ГК РФ классификацию видов договора аренды, по каким-либо признакам. Хотя некоторое подобие классификации есть, и он исходит из предмета договора аренды. Это можно понять, так как законодатель скорее всего исходил из принципа наиболее часто встречающихся видов договоров аренды. По моему мнению, законодатель должен был предусмотреть все виды аренды, которые существуют на данный момент в одной главе, а не разносить их по разным главам, как он поступил с арендой земли, которая находиться в 17 главе ГК РФ, или наймом жилого помещения выделив его в главу 34 ГК РФ.