Договор аренды: понятие, содержание, элементы договора

Вопрос о том, как соотносятся между собой предупреждение о необходимости исполнения обязательства, указанное в ст. 619 ГК, и требование о расторжении договора аренды в смысле п. 2 ст. 452 ГК, неясен. Очевидно, что в предупреждении арендодатель должен указать на допущенные арендатором нарушения и потребовать их исправления. Но из названия предупреждения не следует, что оно должно содержать также и требование о расторжении договора. В противном случае лишено смысла указание в нем на необходимость исполнить обязательство в разумный срок. Ведь п. 2 ст. 452 ГК содержит четкое правило о сроках ответа на предупреждение о расторжении договора. Разумный срок — это срок для устранения нарушений, а не срок ответа на требование о расторжении договора. С другой стороны, если предупреждение не содержит требования о расторжении договора, то для обращения с иском в суд в силу п. 2 ст. 452 ГК арендодатель должен направить арендатору помимо предупреждения еще и требование о расторжении договора. Вряд ли такая волокита отвечает целям ст. 619 ГК.

Таким образом, предупреждение о необходимости исполнения обязательства (ст. 619 ГК) может и не содержать требования о расторжении договора. В этом случае арендодателю при неустранении арендатором нарушений придется до подачи иска в суд направлять ему также и требование о расторжении договора согласно п. 2 ст. 452 ГК. Если же предупреждение включает требование о расторжении договора аренды, повторная подача требования не нужна. Сам отказ устранить нарушения будет означать нежелание арендатора продолжать договорные отношения.

Иски арендаторов об изменении или расторжении договоров аренды в практике судов и арбитражных судов дело не частое. Т.Л. Левшина на основе целого ряда дел арбитражных судов по спорам о расторжении договоров в связи с ненадлежащем исполнением арендаторами обязанности по внесению арендной платы приходит к выводу о том, что «арбитражные суды с настороженностью относятся к расторжению договора аренды на основании существенного нарушения арендатором обязанности по внесению арендной платы, стремясь разрешить спор по другим основаниям и уйти от рассуждения о том, является ли нарушение существенным. Видимо, это обусловлено недостаточностью накопленной практики подходов определения значительности того, чего лишается арендодатель в результате невнесения арендной платы»24.

Положение о способах, основаниях и порядке расторжения (изменения) договора в равной степени относятся и договору аренды; ст. 619 ГК лишь несколько конкретизирует основания расторжения договора по требованию одной из сторон (арендодателя) применительно к договору аренды.

Прекращение договора аренды в установленный им срок предоставляет арендатору преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК). Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договор имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок1. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре этот срок не указан, в 
разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если новые условия договора не устраивают арендатора, он теряет преимущественное право заключить договор на новый срок. Такой вывод вытекает из оговорки «при прочих равных условиях», которая используется в абз. 1 ст. 621 ГК. Понудить же арендодателя заключить договор на прежних или на каких-либо иных условиях арендатор не вправе.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения убытков. Такие права принадлежат прежнему арендатору, если арендодатель заключил договор аренды на условиях прекращенного договора аренды, или же на иных условиях, но ни в коем случае не на тех, на которых арендатор отказался заключить новый договор аренды.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, 
договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК). Срок уведомления арендатора о наличии у 
арендодателя возражений к продолжению договора должен быть предусмотрен в договоре. В противном случае он устанавливается в соответствии со ст. 314ГК.

4. Специфик правового регулирования отдельных виды договоров аренды.

Общие положения. ГК проводит разграничение между видами договора аренды и арендой отдельных видов имущества (см. п. 3 ст. 610, п. 3 ст. 614, ст. 625 ГК). Виды договора аренды — это те наиболее важные социально значимые случаи аренды, которые специально урегулированы в § 2—6 главы 34 ГК.

Аренда же отдельных видов имущества в ГК в форме самостоятельных параграфов не урегулирована. Могут существовать только отдельные нормы, которые применительно к тем или иным видам имущества изменяют общие правила § 1 главы 34 ГК. Причем эти нормы должны касаться лишь таких видов имущества, которые не служат основанием для выделения самостоятельных видов договора аренды (т. е. любых видов имущества, кроме транспортных средств; зданий и сооружений; предприятий).

Примерами, подтверждающими существование различий между видами аренды и арендой определенных видов имущества, могут служить п. 2 ст. 609 и п. 2 ст. 651 ГК. В п. 2 ст. 609 речь идет об аренде недвижимого имущества (аренда определенного вида имущества), а в п. 2 ст. 651 — об аренде зданий (сооружений) как отдельной разновидности недвижимого имущества (вид аренды). Имеются также упоминания об аренде такого вида имущества, как земля (п. 2 ст. 652 ГК).

Деление аренды на виды в ГК не основано на каком-либо едином классификационном критерии. Выделение таких видов произвольно. Если аренда транспортных средств, зданий (сооружений) и предприятий выделяется в зависимости от вида объекта (предмета) аренды, то прокат — исходя из потребительского характера договора для арендатора (и предпринимательского — для арендодателя). Что же касается финансовой аренды (лизинга), то она выделена исходя из сложной структуры отношений, которые складываются в ее рамках и особой цели финансирования, свойственной этому договору.

Ряд широко распространенных на практике договоров аренды вообще не урегулирован в ГК. Например, практически ничего не сказано об аренде земли. Правда, законодатель мог исходить из того, что этот вид аренды будет подробно урегулирован в новом Земельном кодексе. Однако нельзя забывать, что аренда всегда тяготела к гражданскому законодательству. Нелогично отсутствие в ГК и такого вида договора, как аренда недвижимости.

К отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества общие правила о договорах аренды применяются, если иное не установлено правилами ГК об этих договорах (ст. 625 ГК).

ГК специально урегулировал пять видов договора аренды: 1) договор 
проката; 2) договор аренды транспортных средств; 3) договор аренды зданий 
и сооружений; 4) договор аренды предприятий; 5) договор финансовой аренды (лизинга).

4.1. Договор проката.

По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование (п. 1 ст. 626 ГК).

В определении договора проката отражены три его специфические черты, а именно:

1) в качестве арендодателя выступает специальный субъект — предприниматель (п. 1 ст. 626 ГК). Причем ГК особо подчеркивает, что его предпринимательская деятельность по сдаче имущества в прокат должна быть постоянной, т. е. осуществляться в виде промысла, доход от которого становится основным или дополнительным источником существования. В любом случае такая деятельность должна быть систематической. Разовая сделка по сдаче в аренду движимого имущества проката не составляет. Иными словами, заключение договоров проката должно быть целью деятельности предпринимателя, его профессиональным занятием. Юридическое лицо, являющееся коммерческой организацией, и индивидуальный предприниматель должны избрать именно этот вид деятельности. Если же юридическое лицо имеет специальную правоспособность, то его возможность заниматься прокатом должна быть предусмотрена учредительными документами;

2. предметом договора является только движимое имущество (кроме 
   транспортных средств, для которых предусмотрены специальные правила), 
   используемое для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства. Следовательно, цели использования имущества могут быть не только потребительскими, но и иными, в том числе предпринимательскими;
3. предмет проката передается во владение и пользование арендатору 
   (п. 1 ст. 626 ГК). Следовательно, при договоре проката арендодатель не может сохранить за собой право владения вещью.

Если договор аренды удовлетворяет всем этим признакам, он должен 
быть отнесен к числу договоров проката и подчинен ряду правил, отличных 
от общих норм о договорах аренды.

Срок договора проката не может превышать одного года (п. 1 ст. 627 ГК). Истечение указанного срока влечет за собой безусловное прекращение договора. Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды (ст. 621 ГК) к договору проката не применяются (п. 2 ст. 627 ГК).

Форма договора — только письменная, причем посредством как составления одного документа, подписанного обеими сторонами, так и обмена документами, достоверно исходящими от каждой из сторон.

Содержание договора проката имеет следующие особенности.

Обязанность арендодателя предоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК) дополнена дополнительными обязанностями (ст. 628 ГК):

а) в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имущества;

б) ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества либо 
выдать ему письменные инструкции о пользовании этим имуществом.

По-иному урегулированы отношения по устранению недостатков сданного напрокат имущества (ст. 629 ГК). Если арендатор обнаруживает такие недостатки, он должен заявить о них. При этом арендодателю дается предельный десятидневный срок для безвозмездного устранения недостатков 
имущества или его замены имуществом, находящимся в надлежащем состоянии. Невыполнение арендодателем этой обязанности в указанный срок предоставляет арендатору права, предусмотренные п. 1 ст. 612 ГК.

Если недостатки арендованного имущества явились следствием нарушения арендатором правил эксплуатации и содержания имущества, арендатор оплачивает арендодателю стоимость ремонта и транспортировки имущества (п. 2 ст. 629 ГК).

На арендодателя возложена императивная обязанность по проведению 
капитального и текущего ремонта сданного в прокат имущества. Арендатор 
же, в свою очередь, обязан нести расходы по содержанию имущества, если 
иное не установлено законом или договором проката.

Скорректированы и обязанности арендатора, в частности по своевременному внесению арендной платы (ст. 630 ГК). Арендная плата может устанавливаться только в форме определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. При закреплении договором проката любой иной формы арендной платы данное условие считается не установленным, и арендная плата определяется в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 424 ГК.

При досрочном возврате арендатором взятого напрокат имущества 
арендодатель обязан возвратить ему соответствующую часть полученной 
арендной платы, исчислив ее со дня, следующего заднем фактического возврата имущества (п. 2 ст. 630 ГК).

Арендатор не имеет права сдавать в субаренду имущество, предоставленное ему по договору проката, передавать свои права и обязанности по договору проката другому лицу, предоставлять это имущество в безвозмездное пользование, закладывать арендные права и вносить их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы. Все остальные обязанности сторон сохраняют свое действие в полном 
объеме.

Что касается досрочного расторжения договора проката, то оно возможно по инициативе арендатора в любое время. Законом установлено лишь единственное условие для такого отказа, а именно, арендатор должен письменно предупредить арендодателя о своем намерении расторгнуть договор не менее чем за десять дней. Несоблюдение срока предупреждения не порочит отказа от договора, а лишь отодвигает момент его вступления в силу. Арендодатель же может досрочно расторгнуть договор проката только по основаниям, предусмотренным ст. 619 ГК (кроме п. 4). Иные случаи прекращения договора проката те же, что и у обычного договора аренды.

Приведенные выше особенности присущи любым договорам проката. 
Вместе с тем следует выделять и особую их разновидность — договоры бытового проката. В роли арендатора в таком договоре проката выступают 
граждане — потребители. Соответственно предмет договора должен использоваться в потребительских целях. К таким договорам применяется глава I Закона о защите прав потребителей25.

4.2. Договор аренды транспортных средств.

Аренда транспортных средств выделяется в качестве отдельного вида договора аренды исходя из ее предмета, которым может стать любое транспортное средство, т. е. техническое устройство по перевозке грузов, пассажиров и багажа, способное к перемещению в пространстве. Транспортное средство, как правило, является сложным техническим устройством и одновременно источником повышенной опасности для окружающих. Именно эти два качества транспортных средств требуют выделения соответствующих договоров аренды в отдельный вид.