Договор аренды: понятие, содержание, элементы договора

 

 

Тема: “Договор аренды: понятие, содержание, элементы договора”

 

                                                         Содержание                                                          

                                                                                                                          стр.

 

Введение………………………………………………………………………2

1.Понятие и элементы договора аренды……………………………………4

   1.1.Понятие и правовая природа договора аренды………………………4

   1.2. Субъекты (стороны) договора аренды……………………………….10

   1.3.Форма и государственная регистрация договора аренды…………...13

   1.4.Срок действия договора аренды………………………………………16

2.Права и обязанности сторон по договору аренды……………………….18

   2.1.Обязанности арендатора………………………………………………18

   2.2.Обязанности арендодателя……………………………………………21

3.Прекращение (расторжение) и возобновление договора аренды………31

4.Специфика правового регулирования отдельных видов договора         аренды………………………………………………………………………..37

   4.1.Прокат………………………………………………………………….38

   4.2.Аренда транспортных средств……………………………………….42

   4.3.Аренда зданий и сооружений………………………………………...53

   4.4.Аренда предприятий………………………………………………….58

   4.5.Финансовая аренда (лизинг)…………………………………………63

Заключение………………………………………………………………….72

Библиографический список ………………………………………………..74

Приложение 1

Приложение 2

Приложение 3

 

 

 

Введение.

Тема, которая будет рассмотрена в дипломной работе, интересна для  меня и для исследования тем, что договор аренды (имущественного найма) относиться к числу классических обязательств, известных ещё со времён римского права, и изучался многими цивилистами.

Целью моей работы является изучение  сущности договора аренды, его правовую природу, изучить проблемы связанные с договором аренды исходя из судебной практики, исследовать законы и нормативные акты, связанные с договором аренды и его применением.

Как известно, обязательство, как институт гражданского права, представляет собой, самостоятельную, обособленную группу юридических норм, регулирующих однородные имущественные и связанные с ними неимущественные отношения в сфере экономического оборота, которые устанавливаются в процессе товарного перемещения материальных благ, опосредуя передачу материальных ценностей от одних лиц к другим. Обязательство является правовой формой экономического оборота, то есть представляет собой правовую форму экономических связей. Актуальность данной темы заключается в том, что в современном гражданском законодательстве отсутствует такой важнейший институт аренды, как аренда земли. И хотя данное положение включено в 17 главу Гражданского кодекса, но из-за отсутствия нового Земельного законодательства указанная глава не вступила в действие. Также актуальность данной темы состоит в том, что законодатель выделил аренду (наём) жилого помещения в отдельную главу ГК РФ. Хотя в принципе по энциклопедии русского языка аренда и наём трактуются одинаково. Но в данной дипломной работе будет рассмотрена только глава 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Также можно отметить, что в современном законодательстве, отсутствует, какая-либо определённая классификация договоров аренды. Как будет отмечено далее, некое подобие классификации всё же имеет место, но в основном она (то есть, классификация) исходит из предмета договора аренды. Но пункт 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации отмечает, что в аренду могут передаваться «другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования».

В ходе работы я рассматривал мнения, как современных ученых правоведов, таких как Брагинский М.И., Витрянский В.В., Суханов Е.А., но и мнения дореволюционных правоведов (Д.И. Мейер).

Структура моей дипломной работы содержит следующие главы:

В первой главе дипломной работы мной будет рассмотрен вопрос об общих положениях договора аренды, то есть, расскажет о понятии, признаках, сущности и форме договора аренды.

Вторая глава рассмотрит содержание договора аренды, то есть права и обязанности арендодателей и арендаторов;

В третьей главе будет рассмотрен вопрос о прекращении и возобновлении договора аренды.

В четвертой главе я рассмотрю специфику правового регулирования отдельных видов договора аренды (договор проката, договор аренды транспортных средств, договор аренды зданий и сооружений, договор аренды предприятия, договор лизинга).

Также в тексте дипломной работы будет приведена судебная практика разрешения споров, указания Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации судам субъектов Федерации по разрешению спорных вопросов относящихся к теме договор аренды.

 

1. Понятие и элементы договора аренды.

 

1.1 Понятие и правовая природа договора аренды.

По договору аренды (имущественного найма)1 одна сторона арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне арендатору (наймодателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, является его собственностью.

В современной юридической литературе нередко можно встретить суждение о том, что существенным условием договора аренды является его предмет, под которым обычно понимается имущество, передаваемое в аренду. Например, в одной из современных работ указывается: «При общей тенденции к усилению роли договора ГК в ряде случаев снижает жесткость требований в отношении определения его условий. Речь идет о существенных условиях договора, признаваемых таковыми по закону, при отсутствии хотя бы одного из которых договор не может считаться заключенным. В новом ГК для договора аренды такие условия сведены до минимума: существенным в силу закона является лишь условие о предмете (объекте) аренды (ст.607 ГК)… К существенным в силу закона не отнесены даже такие важные для аренды условия, как срок (учитывая временный характер владения и пользования арендованным имуществом) и размер платы за аренду, исходя из возмездности данного договора.»2

Такие суждения основаны на более общем взгляде на существенные условия всякого гражданско-правового договора. Согласно этому взгляду существенными условиями договора могут быть признаны только такие его условия, отсутствия которых в тексте договора влечет признание его  незаключенным.3

Представляется, что такой подход логически неверен, поскольку в этом случае само понятие “существенные условия договора” определятся путем указания на последствия таких условий в договоре. Кроме того, содержание и само существование одной из важнейших категорий договорного права ставится зависимость от техники законодательной работы.

Если в отношении какого-либо условия договора имеется диспозитивная норма, то отсутствие в тексте договора пункта, определяющего это условие, вовсе не означает, что соответствующее условие отсутствует в договоре. При этом, конечно же, имеется в виду договор как правоотношение. Такой вывод следует из анализа положения, содержащего в п.4 ст. 421 ГК, согласно которому в случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное, стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо, установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора диспозитивной нормой. Именно поэтому (а не в силу того, что условие договора теряет свое качество существенного условия) договор при отсутствии его в тексте соответствующего условия не может быть признан незаключенным.

Принимая во внимание определение договора аренды можно сделать вывод, что условия о сроке аренды и об арендной плате, безусловно, относятся к существенным условиям договора аренды.

Первым среди всех существенных условий гражданско-правового договора в п. 1 ст. 432 ГК названо условие о предмете договора. Предмет договора  представляет собой действия (или бездействие), которые должна совершить обязанная сторона. Как отмечал Д.И. Мейер, «предметом договора всегда представляется право на чужое действие…»4.

Вторая группа существенных условий, указание на которые содержится непосредственно в тексте ГК (п.1 ст. 432), включает в себя условия, необходимые для договоров данного вида.

К третьей группе существенных условий относятся условия договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные для договоров данного вида (например, в соответствии с п.3 ст.15 Федерального закона от 29 октября 1998 г. «О финансовой аренде (лизинге)»5

  И, наконец, четвертую группу  существенных условий договора  составляют все те условия, относительно  которых по заявлению одной  из сторон должно быть достигнуто  соглашение.

С точки зрения общей характеристики гражданско-правовых обязательств договор аренды относится к двусторонним, консенсуальным, взаимным и возмездным договорам.

Договор аренды является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается  с передачей арендованного имущества арендатору.

Договор аренды является возмездным, поскольку арендодатель за исполнение своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего встречное предоставление в виде внесения арендной платы.

Договор аренды является двусторонним, поскольку каждая из сторон этого договора (арендатор или арендодатель) несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать. Более того, в договоре аренды имеют место две встречные обязанности, одинаково существенные и важные: обязанность арендодателя передать арендатору имущество во владение и пользование и обязанность арендатора вносить арендную плату, которые взаимно обуславливают друг друга и являются в принципе экономически эквивалентными. Поэтому договор аренды является взаимным.  

Цель договора аренды – обеспечить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно либо не имеет возможности или желания пробрести его в собственность. Арендодателю же передаваемое в аренду имущество не нужно или он преследует цель извлечения прибыли из его передачи во временное пользование другому лицу. Отказываясь от права пользования вещью, арендодатель передает его арендатору на возмездной основе (за плату). Последний признак позволяет отличать аренду от безвозмездного  пользования имуществом (ссуды).

Арендатору принадлежит право пользования арендованным имуществом. Это основное право арендатора, вытекающее из договора аренды. Соответственно договор аренды – это одна из разновидностей договоров по передаче имущества в пользование.

Арендодатель, оставаясь собственником нанятого имущества, сохраняет право распоряжения им. Он может произвести его отчуждение или изъять его из владения и пользования арендатора в случаях и в порядке, предусмотренных законом или договором.

 Право владения и пользования вещью, переданной в аренду, то арендодатель может их может их не сохранять, целиком передав арендатору. Но возможно и сохранение арендодателем за собой права владения вещью (полностью или частично) и право пользования вещью (только частично). Тогда можно говорить о двойном владении и пользовании.

Право пользования арендатора пользуется вещно-правовой защитой и в этой области приравнено к праву собственности и иным вещным правам. Однако подобную защиту оно получает только тогда, когда арендатор наряду с правом пользования наделен правом владения вещью. Такой арендатор защищается и от притязаний арендодателя как собственника арендованного имущества. Если речь идет о праве пользования без владения, то вещно-правовой защитой оно не пользуется.

Праву пользования арендатора присуще свойство следования за вещью. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого имущества) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ), т.е. договор аренды при смене арендодателя сохраняет силу. Правда, право пользования арендованным имуществом при смене арендатора сохраняется не всегда, но это не лишает данное право свойства следования.

Предоставление арендаторам вещно-правовой защиты и признание за правом пользования арендованным имуществом свойства следования дает известные основания отнести это право к числу вещных6. При любых обстоятельствах к числу вещных не может быть отнесено право пользования арендованным имуществом, не сопровождающееся владением им, поскольку такое право не пользуется вещно-правовой (абсолютной) защитой, необходимой с точки зрения п. 4 ст. 216 ГК.

Право пользования арендатора, в отличие от одноименного права, входящего в состав или образующего основу того или иного вещного права (права собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, сервитута), предопределено волей сторон договора аренды. Объем права пользования арендатора в каждом договоре может быть установлен произвольно. Содержание же вещных прав в основной их части установлено законом. К тому же пользование, осуществляемое на основании вещного права, как правило, бессрочно. Напротив, договор аренды обычно является срочным.

Что касается права пользования, приобретаемого на основании любого договора, кроме аренды, то оно является результатом либо смешанного характера такого договора (когда он включает в свой состав одновременно и аренду, например, при хранении или простом товариществе), либо связано с осуществлением права пользования, вытекающего из вещного права (как в случае с доверительным управлением). Отличие же аренды от ссуды легко провести при помощи такого критерия, как наличие или отсутствие возмездности.

     Право пользования арендованным имуществом может сопровождаться возможностью выкупа этого имущества (ст.624 ГК РФ). В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены7. В свое время аренда с выкупом считалась чуть ли не самым главным способом разгосударствления экономики (приватизация государственной собственности). Трудовой коллектив государственного предприятия мог взять в аренду государственное имущество и создать на его основе арендное предприятие, которому в ряде случаев предоставлялось право выкупа этого имущества.